农村不动产权籍测量及入库方法研究

庄 明

（苏州工业园区测绘地理信息有限公司，江苏苏州 215027）

农村不动产权籍测量主要涉及建设用地权籍调查和不动产房屋测量，充分利用公司已有的软、硬件平台，参照权籍数据库建设的相关技术规范，建设农村房地一体数据库，实现农村权籍调查成果报告的图形、权属、相关档案等信息一体化储存、管理与应用。本文主要以江苏省苏州市相城区约1 000户不动产权籍调查为例，总结经验，为相关的不动产权籍测量与入库工作提供借鉴。

1 农村不动产权籍测量方法

农村地籍调查中，针对农村房屋实际情况，实地调查农村宅基地和农村集体建设用地地上建筑物和构筑物的产权状况，结合地籍测量并开展房屋面积测量。该项工作因涉及后续不动产发证，故采用解析法进行外业测量。

1.1 资料收集

联系当地土地管理相关部门，收集与农村建设用地有关的相关文件、技术规程、规定；收集能用于农村不动产权籍调查工作的底图：地形图、土地利用现状图、大比例尺影像资料等；收集当地的控制网点资料；收集调查区内的各种用地资料和建筑物、构筑物的产权资料等，将收集的资料汇总整理，在外业调查前完成工作地图，主要包括影像、地形、历史权籍资料等，方便外业核对。

1.2 不动产权籍调查

依据《房产测量规范》（GB/T 17986—2000）以及当地的相关房产测量规程和要求，调查房产建筑层数、建筑结构、建成年份、规划批准用途以及建筑实际使用用途，核查房产面积是否规划批建一致等；对于农村房屋中的一房多户，应确定房屋分户界址和权属情况，如相关资料无法直接确认界址，需要现场指界的，应组织房屋产权相关人现场指界，明确个户界址，现场确认签字。

1.3 不动产权籍测量

本文主要采用GPS+三维激光移动测量系统+人工检核，三维激光移动测量系统获取三维激光点云及影像数据，通过内业数据采集软件，可以基于点云、全景快速采集提取权属界线坐标和房屋分层轮廓图，且外业采集时不需要人工观测，可以利用仪器采集时间做权籍的调查，降低外业工作强度，将外业测量工作，带到内业处理完成，在总体上缩短工期，降低成本。在与传统全站仪或RTK作业方式效率对比上，可以提高3～4倍。

外业扫描时应提前准备好仪器、工作底图，设置好扫描参数后建立扫描，并在底图上记录站号，控制点位置，一般一片小自然村区域内保证有4个均匀分布的控制点。扫描仪工作时应避开夏天12：00～15：00高温天气，驾站视野开阔，站与站之间不宜超过20 m，相邻站之间有共同的地物特征点，保证各站数据能够顺利拼接，内业点云数据自动配准，输入控制点坐标，生成PTS文件点云划线，构面分层，生成不动产分层分户图。采集的点云模型如图1所示。

图1 三维点云模型

2 农村不动产权籍入库方法

农村不动产权籍入库，就是将调查的权籍信息以及不动产的面积数据，录入不动产权籍库，为后期办理不动产证提供数据来源。由于测量的户数较多，建筑占地面积和实际建筑面积不一致，利用现有的软件逐个宗地逐个建筑的量取面积，效率较低。量取注记的面积无法为成果的入库提供相应的接口。

结合实际生产过程的规律，本人在软件MicroStation V8i下二次开发，完成了农村建设用地不动产面积的批量采集，表格的批量输出以及为ArcGIS入库创建相应的接口，为项目1 100多户不动产面积采集工期，缩短约20多个工作日。

2.1 图形整理

将内业处理，绘制好的DGN图形，按照宗地红线划分，分别编写幢号，按照建筑的层数分层注记幢号，添加权属主以及门牌号信息，将这些信息放置在规定的DGN图层中，核查是否存在重复注记以及重复图形。

2.2 批量采集面积、注记权属信息

将整理好的DGN图形，通过选择集或整个图形，根据绘制的分层分户图，读取相应图形中的幢号以及图形的所在图层，统计出面积、层数等，将面积和建筑的房屋属性注记在图形中心及将宗地内的所有建筑和相应的属性，以XDATA扩展属性的方式写入宗地红线内。部分程序代码如图2所示。

图2 部分程序代码

分层分户图及批量注记成果如图3所示。

图3 分层分户图及批量注记成果

2.3 入库转换

因不动产权籍入库的图形（按照建筑占地轮廓）与不动产面积计算的图形不一致，两者之间只有宗地红线是一致的，故需要宗地红线作为中间量，通过宗地红线找建筑，通过建筑找幢号，将宗地红线内的各幢属性仍然按照XDATA扩展属性写入建筑单体图形中，完成此步操作后，可按照宗地红线批量导出不动产面积表。

按照以上步骤处理好的DGN文件图形，存储为DWG格式文件，然后通过FME（feature manipulate engine）软件，将含有XDATA扩展属性的DGW图形，通过一一对应的字段，批量转换到ArcGIS库文件中。Arcgis入库单体的属性如图4所示。

图4 Arcgis入库单体的属性

2.4 成果输出

通过成果输出程序，将图形中宗地红线内的建筑扩展属性按照当地提供的相关图件表格样式，导出为excel表格，通过权籍数据库导出图幅和宗地代码excel表格，按照坐落和权利人匹配合并表格。

房产坐落苏州市相城区阳澄湖生态休闲旅游度假区莲花村华荣甸28号，宗地代码320507118110JC00010，图件样表格式如表1所示。

表1 房屋状况表

3 结语

基于农村不动产权籍测量项目，解决传统全站仪数据采集效率较低的问题，采用三维激光移动测量系统数据采集，能够更高效的完成较大面积的农村不动产权籍工作，满足精度要求，可行性强。通过二次开发的工具，批量完成不动产权籍和不动产面积属性的内业采集入库工作，缩短了项目工期，有较强的推广价值。