70个大中城市的房价信号

何小民

全国房地产开发投资增速

今年，一年一度的315晚会一如既往曝光了令人发指的企业劣行，受到全网关注，霸占了一半的微博热搜榜。

其实，差不多同时还有两条信息，被315晚会的热搜淹没，却牵动着数万买房者的心。

一条是，3月16日，广东银保监局通报严查经营贷、消费贷违规进入楼市的情况，广东省违规进入楼市资金达2.77亿元，涉及920户购房者。

另一条是，3月15日，国家统计局发布了，2月份，全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，用一句话概括便是，70个城市中，八成城市的新房、二手房价格的环比、同比上涨。

看似不相关的两条信息，背后却有着千丝万缕的联系，不能不关注。

调控之下的上涨

从去年下半年开始，楼市调控不断收紧，进入牛年，严调控的趋势越演越烈。

1月1日起，严控房企融资的“三道红线”和金融机构地产信贷的“两道红杠”（房地产贷款占比、个人住房贷款占比上限）正式实施。紧接着，2月底，针对全国22个重点城市的土地供应“两集中”政策落地。可以说，中央的楼市调控已经深入土地供应、房企融资和银行信贷了，调控再度升级，且系统监管严防死守的意味明显。

在这种高压态势下，各地方的楼市调控政策也不敢松懈，甚至还有创新之举。如深圳住建局在春节之前（2月8日），便紧急发文，要建立二手住房成交参考价格发布机制，同时，还发布了深圳3595个住宅小区的二手房成交参考价格。

随后，上海、东莞、无锡、杭州等地纷纷效仿，开启对二手房市场的监管。

如果说“三道红线”和“两集中”政策从房企融资和土地供应直接掐住了新房价格的脖子，那么，时间一长，这些政策也会带来负效应，即加剧新房和二手房的倒挂，让二手房过热。此时，二手房成交参考价发布机制的政策，不失为一条缓解负效应蔓延的举措。

那么，问题来了，这一波密集的调控下来，樓市情况到底如何？2月，国家统计局按例发布的70个大中城市房价数据就是最及时的答案，也因此备受市场关注。

情况不容乐观。按城市来看，70个大中城市中，新房价格、二手房价格上涨的城市分别有56个和55个，而在去年12月，这一数字分别为42个和38个，显然，楼市上涨行情已经在更大区域铺开。

按房价指数来看，2月份，70个城市新房价格指数环比、同比均上涨，其中，环比上涨0.4%，同比上涨4.3%。二手住宅价格涨幅更大，其中，环比上涨0.57%，同比上涨5.2%。值得一提的是，4个一线城市的二手房价格涨幅领跑全国。

然而，房价上涨并没有影响销售。国家统计局数据显示，1-2月份，商品房住宅销售面积增长1.08倍，相应地，住宅销售额也增长1.44倍。

如此销售成绩，即使与疫情前的 2019年同期相比，涨幅也分别达到23.1%和49.6%，可谓火爆。

不仅如此，今年1-2月，全国房地产开发中的住宅投资达10387亿元，增长41.9%，比全国房地产开发投资增速高出3.6个百分点，比全国固定资产投资（不含农户）高出6.9个百分点。

无论是从房地产开发、销售还是具体的新房、二手房价格，楼市行情都是一片火热，即便考虑疫情的因素，与2019年同期相比，增速也明显。

与此同时，楼市调控也从未停歇。据中原地产研究中心的统计，截至2月底，今年以来各地与房地产市场有关的楼市调控次数已高达87次，但这些都无法阻挡2021年初楼市“小阳春”的脚步。

那么，楼市到底怎么了？

中原地产研究中心的统计，截至2月底，今年以来各地与房地产市场有关的楼市调控次数已高达87次，但这些都无法阻挡2021年初楼市“小阳春”的脚步。

“二手房时代”

2月份，全国70个大中城市房价上涨已经事实，但仔细观察会发现，房价的同比和环比涨幅差值较大，主要是因为参照的基数不一样。

同比涨幅大，是因为受疫情影响，去年房价价格基数较低。相比之下，环比数据更能真实反映当前楼市情况。

具体分析2月份70大城市房价的环比、同比数据，有两个新趋势值得关注：

其一，随着楼市分化，一线城市的二手房环比增幅高于新房，而在二三线城市则是相反的情况。

具体来看，2月份，4个一线城市二手房价格的环比涨幅为1.1%，比新房高出0.6个百分点，且这还是在一线城市二手房被纳入调控后的结果。相应地，35个三线城市的新房价格环比涨幅为0.3%，比二手房价格环比高出0.1个百分点。其中，徐州新房涨幅为1.2%，是此次新房价格上涨最快的城市，长沙新房以1%涨幅紧随其后。

如果将时间拉长，参看同比数据，这种趋势更明显。

其二，聚焦4个一线城市的楼市，在具体户型上，4个城市的新房和二手房又呈现出不同的特征，显而易见的是，刚需一族被逐渐挤出一线城市的新房市场，只能在二手房市场不断委曲求全才有一丝上车的机会。

具体来说，在新房市场，除广州外，北京、上海、深圳三个城市里，144㎡以上的房子更受购房者青睐，这也意味着，北京、上海、深圳的新房市场有逐渐转变为豪宅市场的趋势，而广州的新房市场对刚需比较友好，90㎡以下的房子更受欢迎。

在二手房市场，4个一线城市又是另外一番情形。上海、广州、深圳三个城市中，90㎡-144㎡房子市场需求大，说明这三座城市的二手房市场由改善性需求撑起的趋势凸显，北京最受欢迎的是90㎡以下的房子，可见，北京的刚需被挤压到二手房市场得以满足的无奈，值得一提的是，北京90㎡-144㎡价格环比涨幅为1.2%，高于同期广州和深圳的涨幅，看来，北京的改善型需求也逐渐开始在二手房中找到归宿。

与此同时，如果将时间拉长，从同比数据来看，无论是新房还是二手房，广州90㎡以下的房子，涨幅在4个一线城市中位居首位，不难看出，广州楼市在一线城市中仍保留着少有的刚需气质，当然，这部分市场也竞争激烈。

在调控收紧下，广州四大行的首套房和二套房的房贷利率纷纷上涨，即便能如愿上车，此时，他们的成本也比之前高了不少。

他们不知道的是，广州刚需市场远比他们想象得要激烈。从去年开始，90㎡以下的小户型的房子，成交量就在攀升。据克而瑞数据，去年广州70㎡-90㎡面积的房子，同比增长了64.5%。就连平时不被看好的50㎡以下的二手房，仅去年一年就成交了1.3万套，同比增长了92.5%。

与此同时，记者观察发现，这两年，广州的新盘中，不仅逐渐远离城市次中心，甚至还推出了不少面积在70㎡左右的三房户型，用较低的总房价，满足刚需一族多元的住房需求。

这些都意味着，即便是在一线城市中的房价洼地—广州，因房价攀升导致房屋总价水涨船高，刚需们只能牺牲房屋面积、房子的舒适度、地段来降低房屋总价来上车，更何况北上深。

谁是罪魁祸首？

此轮楼市“小阳春”，一线城市是当仁不让的主力，但另一方面，一线城市的楼市调控也是最严厉的。不论是二手房成交参考价格发布机制还是严查经营贷、消费贷违规进入楼市，都是从一线城市开始的，为什么在调控越严的地方，房价上涨最猛？

信贷资金是楼市上涨的内核，中原地产首席分析师张大伟就认为，这一轮楼市2020年市场翘尾到2021年小阳春核心原因是信贷政策，特别是与经营贷入楼市有关。

而掌握着楼市信贷资源的银行等金融机构，能否严格执行调控政策就十分关键了。而现实是，银行等金融机构，不仅没有严格将政策执行到位，还放任违法行为一步步突破调控限制，让风险累积。

于是，我们可以看到，一方面，直接针对银行的监管要求“两道红杠”，收效甚微。2021年1月的信贷数据显示，人民币贷款增加3.58万亿元，分部门看，住户贷款增加1.27万亿元，其中，短期贷款增加3278亿元，中长期贷款增加9448亿元，住房按揭贷便是银行中长期贷款的重要部分。

另一方面，银行还放任经营贷、消费贷违规流入楼市，助长买房者加杠杆，加速风险积累。在让信贷资金违规流入楼市这件事上，工行可是公开领过罚单的，此外，另据广东省银保监局对外披露的情况，广东省涉嫌违规流入楼市的资金为2.77亿元，涉及920户，可见这种情况，并不在少数。

明知与监管要求不符，一些银行信贷人员为何还要逆向而行，特别是放任本该服务于中小微企业的经营贷流入楼市？

明知与监管要求不符，一些银行信贷人员为何还要逆向而行，特别是放任本该服务于中小微企业的经营贷流入楼市？

其实，银行的这些行为是有完整的利益逻辑支撑的。想象一下，银行也是需要盈利的机构，一方面，低利率环境下，银行传统息差收入变窄，另一方面，信贷宽松的情况下，手握海量信贷资金的银行，其信贷任务也会相应提升，必然催生银行寻求新的放贷业务，拓宽收入。

一直以来，房地产信贷都是银行信贷业务中优质而安全的，每当房价上涨，意味着作为抵押物的房子在升值，银行不仅能一起享受房价上涨的红利，还能降低信贷风险，何乐不为？所以，可以看到，以房贷为代表的中长期贷款增加数额较大。

而银行放任经营贷违规流入楼市，也是同样的逻辑—有利差可賺，且对象是优质而安全的房贷业务。

其实，一般情况下，经营贷、消费贷等这类周期短的小额信贷产品，银行出于风险收益的考量，其贷款利率普遍要高于抵押贷利率。据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的文章透露，在深圳，过去这类产品的贷款利率多为6%～7%，有些甚至达到10%左右，远远高于同期抵押贷利率，在这种情况下，流入楼市投资，根本无利差可赚。

但疫情改变了许多事情，为了给中小微企业纾困，经营贷等信贷产品利率下调就是一件。2020年，消费贷、信用贷主流利率下调为4.36%，抵押贷主流利率低至3.85%。但是，按揭贷款利率比较高，无论首套房还是二套房，利率都在5%以上，两者之间利差也由此产生，此时，经营贷流入楼市便是一门有利可图的生意。

除了融资端信贷资金的违规涌入，此次一线城市二手房的火爆也有供需关系失衡的因素。

一方面，在一线城市，学区房需求大、投资属性强，是二手房价格提升的主要推手；另一方面，一线城市的新房及二手住宅供应稀缺，刚需被迫转向二手房，再次推高二手房行情。

让人欣慰的是，3月以来，楼市热点城市开始严查经营贷违规入楼市情况，楼市严调控仍再在继续。对刚需族来说，他们显然希望楼市尽快回归它本来的轨道。