后疫情时代，产业园区何去何从——2020年产业园区发展报告

◎ 文/毛 峥

2020年是非同寻常的一年，新冠肺炎疫情爆发，国内外经济政治形势错综复杂，世界正经历着百年未有之大变局。产业园区行业作为实体经济的核心载体，在年初疫情爆发时遭受了严峻的冲击和挑战。如今，虽然疫情在国内已经得到有效控制，但在全球范围内，疫情依然肆虐，对外的各类产业要素交流、贸易以及招商引资都面临困难与障碍。刚刚落幕的中央经济工作会议为构建新时期高质量发展格局廓清了方向，“十四五”期间，自主科技创新和制造业提升转型将成为重头戏。在宏观趋势的剧烈变化之下，将会出现哪些与产业园区行业息息相关的历史性机遇，要抓住这些机遇，又应提前做好哪些布局和准备？

一、产业园区发展现状

（一）黑天鹅来袭，疫情给行业带来六大影响

随着2020年年初新冠疫情的爆发，产业园区行业陷入一定程度的危机。有智库指出，疫情将对2020年园区经济既定的发展目标带来20%至30%的负面影响。疫情对产业园区行业的影响主要体现在以下六个方面：

1、园区收入下降，现金流压力陡增。受疫情影响和防控措施总体要求，产业园区内企业普遍出现了一段时间的全面停产停工，部分园区的企业甚至出现了退租、退房的现象。此外，许多园区积极响应国家的号召，为企业减免租金等一系列相关费用，这在一定程度上会让园区的收入下降。

2、疫情防控管理压力增大，园区的运行面临“大考”。园区汇聚众多企业和人员，是疫情防控的难点区域，疫情对园区提出更高的要求，对园区也是一次前所未有的“大考”。

3、园区的服务体系深受影响，面临突破和重构。这次的疫情对园区的服务体系，尤其是应急的服务体系提出了更高的要求。缺乏系统性综合服务经验的园区一定会面临重构服务体系的局面。

4、招商压力增大，招商方式面临创新。受到疫情影响，客户无法到园区来现场考察交流，客户的选址和发展计划也会受到影响，园区的招商工作面临比较大的压力。在这种情况下，线上招商的一些新兴模式也就兴起了。

5、项目建设受阻，既定工期需延后。建设项目工期与预期有偏差，同时也会对项目后续的资金计划、招商运营的计划产生一些连带的影响。

6、新业态催生新挑战，园区发展不确定性增大。疫情催生的云办公、无人生产、在线教育等新业态、新模式，一定程度上抑制了企业的实体物业空间需求。

这次疫情对产业园区整个行业来讲，既是一只“黑天鹅”，也是对园区把重大突发事件影响降到最低能力的一次检验。正如每一次经济危机的背后都会孕育出伟大的企业，在看到重大事件负面影响的同时，我们也需要找到背后蕴藏的潜在机遇。

（二）园区经济对经济增速贡献超30%，南北方差距明显拉大

产业园区已经成为我国实体经济的“晴雨表”，并且发挥着重要的引擎作用。从1984年国家正式批准设立开发区以来，伴随着改革开放的热潮，在36年间，产业园区在建立和国际接轨的发展模式、经济的管理体制、加快引进国内外资金技术和管理经验等方面，发挥了非常重要的作用。

根据商务部发布的数据，目前我国已经拥有产业园区将近2万个，其中经认定的开发区总数有2680多个，省级的开发区超过了2000家，国家级的经开区有219家，国家级的高新区有169家。整个园区经济对全国经济贡献的增长率已经超过了30%。

2019年，全国218家国家级经济技术开发区实现地区生产总值10.8万亿元，同比增长8.3%，占同期国内生产总值的10.9%。218家国家级经开区实现财政收入2.1万亿元，同比增长5.6%，占全国财政收入的10.9%。

然而，随着中国经济逐步转向依靠创新驱动的发展阶段，南北市场发育差异问题凸显，南方转型升级较快，而北方逐渐乏力。截至2020年第三季度，中国经济总量排名前十的城市依次是上海、北京、深圳、重庆、广州、苏州、成都、杭州、南京、武汉。天津首次掉出前十席位，排名第11，北京成为唯一留在前十榜单里的北方城市。

2020年，中央要求，加快形成以国内大循环为主体、国际国内双循环相互促进的新发展格局。在南方，东南地区因日益发育的市场机制快速出清过剩产能，大力腾笼换鸟推动经济转型升级；在北方，因市场机制改革滞后，营商环境相对较差，新经济新动能培育缓慢，产业转型升级相对困难。产业园区作为促进产业发展的载体，南北差异也越发明显。北方产业园以北科建、中关村等国企背景为代表，开发理念以政府调控为主；南方产业园的发展相对市场化，尤其是广州、深圳、上海，产业比较发达，主题性、创新性产业园较多，而且市场自由化，民间投资也相对活跃。而在产业类型方面，北方多以重工业为主，南方重点城市已逐步形成以先进制造业和现代服务业为主体的现代产业体系。

（三）各项政策出台，机遇与挑战并存

国家及地方政策对产业园区行业及企业始终有着举足轻重甚至事关生死的影响。政策的变动几乎是无时无刻不在发生的，对于政策走向以及地方政府诉求的判断和研究，不仅是每一家产业园区的必修课，更是赖以生存的必备技能。只有顺着政策指引的方向，及时调整自身企业战略以及提供的产品与服务，才能保证企业长期的良性发展。

2020年产业政策有三个方面需要重点关注：

一是国土空间规划，包括国家“十四五”规划以及产业规划，这对于产业园区尤其产城融合园区来说是至关重要的，它决定了产业园区的发展空间在哪里，发展方向在哪里。“十四五”规划要求畅通国内大循环，依托强大国内市场，贯通生产、分配、流通、消费各环节，打破行业垄断和地方保护，实现区域一体化发展。长三角、粤港澳大湾区以及成渝城市群作为中国最具代表性和发展潜力的区域，区域一体化将加速深化，推进城市群内部形成完整互补的产业链分工，实现区域产业结构优化与空间布局的协同发展。如2020年以来，中央及地方出台多项支持政策，支持长三角一体化发展，随着《<长江三角洲区域一体化发展规划纲要>江苏实施方案》，长三角一体化发展步入快车道。预计未来将有更多地区出台并落地区域发展规划，且更加注重区域间的协同一体，城市群、都市圈等将获得更大的发展空间，同时各城市群间有望形成完整、互补的产业链分工，实现区域协同发展新格局。

二是制度改革。产业园区归根到底还是“以产为核”，所有的国家级高新区、开发区最终使命还是要助推国家科技创新与产业升级。因此，科创板的出现对产业园区的运营提出了更高的要求和挑战，同时也是重大的发展机遇。“十四五”规划建议明确提出“加快发展现代产业体系，推动经济体系优化升级”，这是中央针对产业发展面临的新形势和新挑战，作出的重大战略部署，为未来五年我国产业发展指明了方向和重点。在此契机下，园区主体积极发挥战略性新兴产业重要引擎作用，加快构建现代产业体系。其一，园区主体与地方政府签订合作协议，培育打造高端产业集群，如华夏幸福与浙江金华开发区签订合作框架协议，重点聚焦新能源汽车产业园、健康生物产业园、中央创新区、转型升级示范区等板块；其二，园区主体新拓项目，聚焦人工智能、智能制造等战略性新兴产业，如星河（黄江）人工智能小镇项目动工仪式圆满举行，联东U谷智能制造产业园项目落户临海，天安数码城2.4亿摘青岛地块，要求引入战略新兴产业；其三，园区项目集中签约，产业聚焦智能制造、生物医药等，如联东U谷举行南安智能制造产业综合体项目签约仪式；张江科学城50个重点项目集中签约，产业方向主要集中于集成电路、生物医药以及人工智能。

三是基础设施公募REITs，为二级园区资产提供了一个可选择的优质退出渠道。最新消息显示，国内首批公募REITs已经赴发改委答辩结束，完成答辩的机构正在积极准备证监会、交易所的申报材料。目前国内有10家以上的园区开发商参与了第一批公募REITs的申报，包括临港集团、张江高科、青浦工业园、兆润控股集团、北京中关村发展集团、首钢集团、招商蛇口、东湖高新、广州开发区金控集团等。公募REITs对产业园区而言，可以说是园区运营商自身运营管理能力的IPO。好的园区运营，意味着产业生态良性集聚，具有强大的产业吸附魅力，足以支撑租约的稳定和租金的提升，甚至能保障产业租户本身的优异素质。公募REITs的机制足以激励中国产业园区真正回归资产的本源和运营的本质，重塑优质园区资产的价值发现机制，从而对扶持实体经济，鼓励“小而美”的园区优质资产和优异运营，解决存量资产流动性问题产生应有的示范价值——实现“实业为体，资本为用，运营为本”。园区公募REITs将是未来行业通行的一个工具，不仅在于融资渠道的拓宽，更是作为一个全新的价值衡量标尺。在国家大的“经济双循环”战略下，产业地产同样需要自身的“双循环”战略，公募REITs在“产业、资产、资本”纬度所促动和促成的轻重资产平衡内循环，将成为产业地产大发展的另一个显著特征。

二、产业园区未来发展趋势

近年来，由于我国经济发展的需要，产业园区逐渐被各级政府所重视。它在区域经济与产业经济之间形成了一个产业联动的桥梁，它承载着区域产业的系统组合与补充，以及主导产业的合理链接与配套等功能作用。目前园区经济的发展日趋完善、日渐成熟，已形成了产业园区建设与发展的特有运营模式，成为区域经济发展中不可或缺的组成部分，在今后的经济建设中将进一步发挥拉动区域经济快速增长的巨大作用。

同时面对日趋复杂的全球经济环境，以及新一轮科技革命和产业变革所带来的深刻影响，产业园区也正在经历转型发展的蜕变过程。

（一）园区重新定义

以国家级的经开区作为引领，许多园区已经逐步改变过度依赖资源和能源消耗的发展模式，加快了内涵式的增长步伐。新时代下的产业园区已经不单单只是一个空间载体，而是一个构筑产业生态的核心生态因子，是一个撬动政府与社会资本、存量产业的有效杠杆，是一个细分产业高度聚集，产业共同发展，产业政策集中实施的核心载体。企业对于园区的诉求从单一的成本政策需求变化为对于其成长的需求，一方面是公共设施服务配套的需求，包括产业孵化、产业加速、产业投资、人才服务等，另一方面则是对业务链上的需求——未来园区最能够吸引到企业的关键点在于园区是否能够给企业带来细分业务方向上的资源对接，给企业带来业务增值。最后，产业园区的运营应该从单纯的“房东”转变成为“合作伙伴”，丰富园区盈利模式，探索更多的金融、科技、技术、咨询等方面的服务增值模式。

（二）产业精准定位

今后产业载体的发展将会逐渐变成一个区域内特色产业资源以及特色服务资源的聚集地，产业园区的发展定位将会变得更加细分与专注，假大空的园区产业定位将会被更为实在的产业细分定位所取代，产业运营模式也将会趋于运营主体产业自持化和服务特色化。因此未来产业园区必须回归产业地产的本源，“产业为先，载体为辅”，对产业的深入研究，将是所有产业园区运营商的基本功。产业研究要从园区平台搭建、产业集聚、产业服务、园区运营、产业投资获利等方面全链条、全周期覆盖园区业务脉络，以前置和统筹的角色，规划和串联园区开发运营各环节。

（三）产业资源对接

产业资源的对接是产业园区实现打造产业生态的关键环节之一。在已有的产业园区招商市场环境下，想要促进产业园区内资源的有效聚集，就必须在已有的产业细分方向上推动细分产业中的企业、检验检测机构、金融机构、科研院所、产学研平台等多方面资源的聚集。在新时代的产业招商过程中，需要利用大数据及科学规划研究优势，布局全国细分领域招商地图，依据已有数据精准落位细分城市以及细分区域，在核心领域、核心区域、核心企业三方面实现精准宣传和推进，确保园区内产业资源的聚集。

（四）产业生态闭环打造

一个产业生态系统的物种组成越复杂、结构越稳定、功能越健全、生产能力越高，它的自我调节能力也就越高。园区的产业生态体系可以用生产力(园区产业生态以更低成本、更快速度、更高效率生产的能力)、创造力(园区产业不断创造更多新价值的能力)、生命力(园区产业综合系统抵抗各种外界干扰和破坏的能力以及自我进化的能力)等指标衡量。未来，产业园区内将会形成产业资源、企业资源、技术研发资源、专项服务资源等多方要素的聚集，以互联网思维运营园区流量，以产业链思维运营园区企业，以资本运作思维运营园区资产,探索打通“园区载体资产管理+精准聚焦产业生态圈运营服务+最终（产业+资产）资本化退出”道路，以一个整体产业体系参与到新时代新产业的竞争浪潮中去。