住宅产业化增量成本及化解策略探讨

崔彩琴，王 强

1.中国金茂北京公司，北京 100700

2.北京天鸿圆方建筑设计有限责任公司，北京 100062

住宅产业化作为一种新兴的产业开发模式，能够有效提高住宅建筑物的质量标准，缩短建设周期，同时减少建筑施工过程中产生的建筑垃圾。近年来，政府已经出台了大量的相关文件，对住宅产业化的具体应用范围和对应的指标进行规定。从中可以发现，住宅产业化是我国建筑产业发展的必然趋势，也是如今社会发展的重要方面。

目前我国住宅产业化发展处于起步阶段，具体的体系和制度中仍然存在一定的局限性，在落地执行的过程中还存在一些执行层面的问题，给项目带来一定的增量成本。为此，文章着重思考有效化解住宅产业化增量成本的具体方式，以为我国住宅产业化发展提供新的思路[1]。

1 住宅产业化成本的主要构成

就住宅产业化的模式和传统的房地产模式成本构成来说，两者基本是一致的，包括开发成本和使用成本。其中，开发成本包括具体的土地成本、前期开发成本、基础设施成本、建安工程费及配套工程费用、开发期税费、管理费等；而使用成本具体来说是基于消费者角度的一种成本，包括能耗成本、管理成本、维修成本以及大修成本[2]。

2 住宅产业化的增量成本

住宅产业化的增量成本是指在以一定的预制率为目标的开发项目中，基于传统开发模式发生的成本增加量。对于住宅产业化中的增量成本，需要结合具体情况来分析。然而目前对于住宅产业化的开发技术手段仍然存在一定的局限性，导致对住宅产业化增量成本进行分析的难度相对较大，并且存在一定的误差，准确率偏低。就住宅产业化的增量成本来说，具体包括以下方面[3]。

2.1 土地增量成本

土地增量成本是由容积率奖励可能性的存在而导致的一种增量成本。例如，北京长阳半岛产业化项目具体售价为1.7万元/m2，按照住宅产业化的模式，该项目能够享受3%的容积率面积奖励。在5万m2的建面基础上，增加的面积就是1500m2，带来的相应增量成本的计算方式为奖励面积部分的地价按照政府所审定的楼面毛地价进行缴纳，也就是300元/m2，实际奖励部分地价成本为45万元，住宅产业化下的建造成本按照4400元/m2考虑，相关的税费及其他费用基本为每平方米售价的15%，也就是2550元/m2，因此，这块面积的总成本约为1087万元，其中增加的3%的容积率面积所带来的收入为2550万元，也就是说这部分面积的净现金流量为-1463万元，这部分土地材料成本为-292.6元/m2。总体来说，土地增量成本和奖励面积土地价款的计费方式存在紧密的联系，奖励面积土地的价款越低，土地带来的负增量成本就越大[4]。

2.2 前期开发费增量成本

目前我国的住宅产业化中设计技术处于起步阶段，水平参差不齐，施工图单位完成设计后需要由产业化顾问进行详图设计，预制厂需要根据施工详图设计出每一个预制构件的拆解图，并且要做出相关构建的三维立体图等对应的图纸，而预制厂不具有设计的资质，在设计完成后需由设计院签字，导致整个设计工程量增加。因此，在标准化的设计图制出之前，住宅产业化的设计费会比传统的设计费更高、周期更长。结合实际情况，对装配化的设计费进行分析，可知其比传统的设计费高出25元/m2左右。实际上，在预置构件标准图没有统一之前，高预制率会使相应的产业化设计费更高，进而就会导致产业化前期的开发费增量成本更高[5]。

2.3 建筑安装工程费增量成本

实际上，建筑安装工程费的增量成本是住宅产业化中最重要的增量部分。对于住宅产业化中的土建费用增量成本，具体来说是多出了PC构件和安装环节的成本，还有现浇钢筋混凝土环节的成本差异。由此可见，在土建成本差异中，现浇钢筋混凝土和PC构件及安装费用是具体的差异增量成本来源。

对此进行举例分析，以北京市为例，60m以下的建筑需满足40%的预制率要求，开发项目的每立方米混凝土所需要用到的PC构件基本为0.4m3。对预制率进行预测时，首先要预测所需要的PC构件体积，再用PC构件体积乘以每立方米PC构件的具体单价，从而得到整个开发项目中PC构件所需要的工程价款；在此基础上，加上安装PC构件的费用，就是整个PC构件及安装费用的总额，从而得到PC构件及安装费用的具体成本。也就是说，预制开发项目的预制率越高，PC构件及其安装所产生的成本占量就越大。在住宅产业化模式下，需要现浇钢筋混凝土作业，这部分费用和传统下的费用就会产生负差异。目前就住宅产业化的具体情况而言，PC构件和安装费用比现浇钢筋混凝土的具体费用更低，相应的预制率越大，会导致建造成本的增量也越大。

3 住宅产业化增量成本的具体化解策略

3.1 通过政府支持来化解增量成本

为加快装配式建筑的发展，提高建筑技术和工程质量，促进传统建筑业转型升级，降低环境污染，实现资源节约，不少地方政府都出台了相应的奖励机制来助力装配式住宅的发展。由政府来承担部分成本增量，以此来减轻产业化增量成本的负担。以上海市为例，有关部门出台了相应的补贴政策，例如，如果项目装配率达到15%以上，可给予60元/m2的补贴；如果项目装配率达到25%以上，则给予100元/m2的补贴。这样的补贴形式可以有效缓解住宅产业化增量成本给各单位带来的压力[6]。

3.2 通过在建筑设计中运用BIM技术来化解前期开发增量成本

BIM技术是现代建筑工程中的新型技术，将其合理应用于建筑工程能够帮助设计人员更好地明确设计方向，使其对整个建筑工程的住宅产业化的程度有一个充分的了解。建立建筑信息模型，能够为设计人员提供各种类型的构件信息；通过应用三维立体技术能够提高模型的三维化程度以及可视性，使整个建筑工程的各种信息一目了然，从而降低建筑设计的难度，降低产业成本，进而有效化解住宅产业化的相应增量成本。

3.3 通过节约措施费来化解增量成本

就建筑企业的建设过程而言，各种预制构件的施用，使装配式混凝土建筑工程施工过程中的现场模板、支撑、拆除量明显减少，节约了模板费用；另外，在建筑工程中利用爬架来代替脚手架，也可以很好地减少相应的措施费。

3.4 通过改革PC构件生产企业课税税种来化解增量成本

除此之外，还应对PC构件在流转环节的课税形式进行改革。对构件厂家的生产实行税收减免政策，或者在营改增政策全面实施后再对其进行统一，能够有效地减轻PC预制构件厂家的相关税费负担，在适当控制住宅产业化的增量成本方面发挥了重要的作用。

3.5 通过规模效应和竞争效应来化解增量成本

PC预制构件价格问题产生的原因主要是在住宅产业化的生产过程中，要引进各种相关的设备并支付具体的专利费，这就会导致企业长期资产的增加，如果企业没有达到相应的规模，每件产品在生产过程中分摊的折旧额就会偏高，从而增加了企业的经济成本。与此同时，也要考虑PC预制构件的物流成本，由于PC预制构件的单位体积较大，因此在这个过程中，运输、储存等相关费用也会比较高。随着PC预制构件市场竞争秩序的规范，各种规模效应和竞争效应不断增强，预制构件的成本一定会逐渐降低。例如，沈阳市已经初步提出加强PC预制构件生产企业的生产管理，以此来提高PC预制构件的产能，刺激PC预制构件市场的良性竞争，对其进行严格的交易管理和控制，使PC预制构件的成本在未来几年内下降15%左右，从而有效地化解住宅产业化增量成本。

3.6 通过调整不适应产业化开发流程的相关政策来化解增量成本

住宅产业化的建造方式使很多传统的施工过程被颠覆，例如将一部分产品和构件前置，先把大的产品构件订下来进行加工，这就会导致在产品的生产中产生预售的问题，需要对预售的相关政策进行干预和调整。例如，深圳市对住宅产业化的项目在办理报建、审批和预售以及验收等过程中开辟了对应的绿色通道，墙改基金和散装水泥基金能够优先返还。产业化项目中的一部分内容可以提前预售，促进了企业资金的快速周转，降低了企业对外部资金的依赖程度，从而有效化解了企业的住宅产业化增量成本。

4 结束语

在目前我国住宅产业化发展的过程中，初步来说仍然不具有较大的优势，只有通过各种政策对其进行扶持，才能够使住宅产业化的增量成本不成为阻碍其发展的因素。因此，在建筑工程发展过程中，应该完善相关的管理手段，在强化社会效益的基础上，为整个行业的发展和进步奠定坚实的基础。