论物业管理对高层建筑消防设施安全的普查与整改思路

陈思思 王帅

杭州市消防救援支队 浙江 杭州 310001

引言

高层建筑由于内部结构复杂，且人员居住密集，存在较高的火灾风险。所以，物业管理工作中应密切关注高层建筑的消防安全设施普查工作。不断加强对消防安全设施的质量检查，为业主创造舒适、安全的居住环境。物业管理部门在进驻高层建筑小区后应对原有所完成的消防设施进行安全隐患排查。重点对自动喷水灭火系统、自动预警系统、消火栓给水系统等消防设施进行普查与整改。针对这些消防安全设施的设计图纸、施工图纸、修改变更情况以及竣工图资料等进行审查。发现问题立即进行整改。物业管理部门应积极提升自身的消防安全管理责任意识，加强对高层建筑消防设施的安全普查与整改力度。将安全隐患消灭在摇篮中，提升居民生活质量。本文就对具体普查与整改思路展开深入探析，具体从以下几方面进行分析。

1 针对高层建筑消防施工的图纸资料审查

1.1 消火栓给水系统的审查

物业部门针对高层建筑的图纸资料进行初级阶段的审查工作。包括对设计图纸、施工图纸、设计变更情况、竣工图、室内外消火栓、消防水泵等主要消防安全设施的审查。主要针对这些项目的产品合格证书以及相关图纸资料进行严格审查。详细审核管道打压试验记录表、管道通水冲洗记录数据、用电设备运行情况数据等。若有工程质量事故处理记录应认真分析并制定整改计划。在审查阶段如发现图纸设计不合理或者产品合格证书有问题的情况，应立即督促其全面整改。

1.2 火灾自动报警系统审查

针对高层建筑的火灾自动报警系统的图纸资料应进行严格审查。针对高层建筑中火灾自动报警系统中的原始数据、变更记录、竣工图资料等进行严格审核。详细包括火灾探测器、报警控制器、火灾显示器、手动火灾报警按钮等等。针对这些设备的产品合格证书、安装图纸、相关指标资料等进行严格审查。发现问题立即进行整改。如报警控制器的灵敏问题，一旦遭遇火灾，报警系统有自动报警的功能。但若报警器不灵敏，火灾极易在数秒时间内蔓延开，造成火势难以控制的危险局面。所以，物业管理部门应对火灾自动报警系统的施工合理性、产品合格性、使用灵敏性等及西宁全面审核，确保能够全程有效地应用到高层建筑消防设施系统中[1]。

1.3 自动喷水灭火系统审查

自动喷水灭火系统在现阶段的建筑中应用较为普遍，能够在火灾发生时打开喷水机制，使火势得以控制，减少人们的损失。针对高层建筑中的自动喷水灭火系统的原始图示、施工图示、设计变更情况以及竣工图纸等进行严格审查。其次，针对水流指标器、报警阀组、消防水泵、消防水泵接合器等消防安全设备进行审查。针对相关软件的产品合格证书以及相关指标资料进行详细审查。

1.4 气体灭火防火系统审查

针对高层建筑中的火灾应急照明及疏散知识等系统进行严格排查；对消防电梯、防排烟系统、空调通风系统等图纸资料的合理性进行重点审查；对初始图纸、施工图纸和竣工图纸进行对比审查；对主要消防安全设备的性能指标资料和产品合格证书等进行审查；包括防火玻璃的耐火指数、防火门安装合理性、防火卷帘控制系统的设计等的产品合格证书和相关性能指标进行审查。

2 消防安全系统安装检查

2.1 消防合法性

首先，应检查高层建筑投入使用的时间和改造、装修时间，根据实际情况确定是适用的消防法律法规和技术规范。其次，针对建筑消防审核、验收和开业前等时间段的消防安全检查情况，查阅相关合法性文件，通过档案或数字化系统档案进行核对。最后，对消防设计备案和消防竣工验收备案凭证等进行检查。

2.2 建筑防火

对高层建筑的使用性质、消防设备安装情况等进行检查。其次，对防火间距是否合理，消防车道是否符合要求；建筑外窗是否影响消防扑救、居住场所是是否与经营场所在同一建筑物内等进行严格检查[2]。

2.3 消防设施

消火栓泵、喷淋泵、稳压泵的控制柜开关设置在自动为止，检查标识是否准确清晰。其次，检查手动启动消火栓泵、喷淋泵是否工作正常；消火栓泵和喷淋泵的电控柜开关是否置于自动状态。同时，检查消防水池出水量是否达到规定水位，补水管道的阀门是否保持常开状态；水泵房防火分隔是否符合要求，应急照明是否能够连续保持正常照明状态等。最后，高层建筑场所的防排烟系统是否按要求安装；防排烟风口设置和位置是否符合要求；送排风机电控开关是否置于自动状态。最后，自动喷水系统的报警阀组师傅完整且处于开启状态。湿式报警阀放水后开关是否正常工作；自动喷水没货系统是否在报警阀控制范围内；摘掉火灾自动报警系统的一个探测器，控制室报警主机和楼层区域控制器是否能够正常显示故障报警信号；感烟探测器是否能够正确显示火灾报警信号等。

3 消防安全系统综合功能测试

3.1 消火栓给水系统的综合功能测试

针对高层建筑消火栓给水和防水系统的安装情况进行综合功能测试，以确保所有消防安全设施能够正常工作。高层建筑中的消防水池有效容量应控制在标准指标内。针对出水装置或者引水装置设置不正确的情况应仔细进行综合测试，发现问题立即整改。如没有设置减压装置或者减压孔板孔径偏小等情况，都需要进行综合测试才能够出具有效审查结果。而屋顶合用消防水箱没有直通消防官网和防水专用措施都属于不合格问题。在综合测试阶段，消火栓发生关闭不严、渗水、冻裂等问题都属于不达标现象。同时，市场上的消火栓口可旋转，但存在不合格的现象，在综合检测阶段应重点针对消火栓口性能进行审查。此外，消火栓无信号、不能及时报警等问题较为严重，存在不合格问题。针对在综合功能测试环节中，消火栓给水系统不合格的问题，及时分析其中原因，并进行整改。如管道渗水等应及时进行检修[3]。

3.2 火灾自动报警系统综合功能测试

对火灾自动报警系统进行综合功能测试时，重点对火灾探测器的安装场所、型号、安装牢固性、间距、倾角等进行测试。在功能测试阶段，对火灾探测器的确认灯的朝向进行测试。探测器的变慢应与竣工图纸资料和指标相对应。其次，对于手动火灾报警安静的报警功能重点进行功能测试，对于安装不牢靠，且不符合设计要求的问题进行整改。最后，对电源自动切换功能、备用电源充电功能、电压稳定功能等进行测试。火灾自动报警系统的综合功能测试是非常必要的。物业管理部门应重点对报警系统的灵敏性、高效性等进行综合测试。确保报警系统能够在遭遇火灾时第一时间将火灾信息反馈给操作台，从而使智能灭火系统做出正确反馈。

3.3 自动喷水灭火系统综合功能测试

在自动喷水灭火系统的综合功能测试中，发现稳压泵位置、减压装置、湿式报警阀、水流指示器、末端实验装置等不符合要求。应在安装前对各部分进行试压、冲洗并进行保压试验。防止管道接头出漏水、堵塞喷头等情况。对自动喷水灭火系统进行综合功能测试，确保高层建筑在遭遇火灾时能够立即做出响应，打开喷水灭火系统，及时降低火灾的伤害。

3.4 气体灭火防火系统综合功能测试

在高层住宅通道内设置防火卷帘，并设置火灾探测器组。在实际综合功能测试中，发现卷帘两侧并没有设置手动控制按钮，或者卷帘在测试中没有下降到底。其次，防火卷帘控制装置没有采用消防电源供电，在遭遇火灾时消防控制室不能及时接收到反馈信号。同时，单片式的防火卷帘门闷油加水幕进行保护，当实施联动控制室不能自动关闭并反馈动作信号。最后，火灾应急照明、疏散知识和消防通讯等检验不合格。出现照明不足、安装位置不当、专用电话和消防电话插孔等报警系统设置不合格等问题。火灾应急报警系统审查不合格，也会导致火灾控制中心无法及时收到信息反馈，从而直接影响火灾救援效率[4]。

3.5 防排烟空调通风系统安装测试

信息技术推动了各领域的快速发展，产生了很多智能化的应用设备。现代化的高层建筑物中消防安全设备大部分运用了先进的技术，如机械智能排烟系统等。但物业管理中应加强对智能化消防设施的检查与调试。对于不具备自然排烟系统的高层建筑中，应设立防烟楼梯间合并机械防烟设备。在功能检测阶段易遇到的问题是包括机械排烟地下室内未设置送风系统和防火阀，导致排烟口、送风阀门等不能及时打开。同时，高层建筑中厨房、浴室、厕所等垂直排风的管道内没有采取防火回流措施，没有防火阀就不能在火灾发生时立即做出响应。最后，消防供电系统的综合功能测试中，消防泵因启动电流过大，控制箱自动开关没有跳闸，导致火灾时配电室和水泵房内的应急照明时间不足。

4 针对实际情况进行整改

首先，高层建筑中的消防设施较多，且系统设计图较为复杂。物业部门入住高层建筑小区后，应立即对高层建筑施工前的设计图质料、修改图纸和竣工图纸进行详细审查。高层建筑多在内部铺设纵向的临时供水管道。出水口和排水口等都应进行严格审查，防止管道借口和管壁有异物附着。其次，高层建筑施工监督缺乏严谨性，施工和装修中的原材料有易燃隐患。而施工人员缺乏消防安全防护意识，需要搭建临时的防火墙才能够杜绝施工中的火灾风险。同时，高层建筑内部消防设施的管理关乎整个高层建筑消防安全。所以，物业部门应针对自动消防设施进行严格普查，由有资质的单位进行维护和保养。最后，应加强物业单位部门的管理，不断完善消防安全责任体系。有效提升消防安全责任意识。做好消防安全普查工作，面对相关不合理的消防安全问题应立即进行整改。将火灾隐患消除在萌芽阶段[5]。

物业部门针对消防系统设备的安装情况与综合功能测试情况中的诸多问题展开深入分析。究其原因，设计人员对相关规范要求的不熟悉，且缺乏消防安全责任意识。公安消防机构对相关图纸资料和资格标准等审核不仔细，未及时发现问题。施工安装单位技术人员工作不到位，存在检查和维修纰漏等。针对此类问题，物业部门应与消防监督部门进行联动，按照相关的规范要求督促高层建筑施工与维护工作。全面仔细地对消防安全设施进行检查与测定，针对任何可能存在的安全隐患分析原因并立即整改，只有提升物业管理部门的消防安全防护责任与意识，才能够有效提升对消防安全设施的普查与整改力度，确保高层建筑住宅区域居民的生命财产安全[6]。

5 结束语

总之，物业管理部门有责任对所入驻的高层建筑内部消防设施进行普查与整改。物业管理部门首先应提升自身的消防安全责任意识。与消防安全管理机构实施联动，严格检查与评定相关的消防安全设施安装、使用、维护等实际情况。结合可能出现的消防安全隐患问题，及时分析原因并采取切实有效的整改方案。通过物业部门的普查管理，和消防安全部门的联动监督，能够将消防安全隐患扼杀在摇篮里，从而有效保证居民的生命财产安全。与此同时，面对现代化高科技的消防设备。物业管理中的消防监督人员应不断学习新技术，提升自身业务水平，担负自身的消防安全防护责任。