刘高超
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老旧小区由于建成年代较早,存在一些普遍的问题,比如建筑外观破损、基础设施年久失修、市政配套不完善、环境脏乱无人管、服务设施不健全等问题。
2019年6 月,国家提出要加快改造城镇老旧小区。根据初步摸底的数据,老旧小区改造将涉及上亿的城镇居民,涉及面广、工程量大、改造内容艰巨。2020年7月,国务院办公厅发文,推进城镇老旧小区改造工作。同年10月,“老旧小区改造”被纳入“十四五”规划。“十四五”规划明确提出加强城镇老旧小区改造和社区建设。各省市也将老旧小区改造纳入民生工程,大力推进老旧小区的改造项目。在新的时代背景下,应当充分重视老旧小区改造的意义[1]。
老旧小区改造应坚持以人为本。老旧小区改造的主要目的,就是完善人居环境、提高公共服务水平,提升小区整体环境和形象,增加民众的幸福感,提高城市的美好形象。
老旧小区的改造,与目前国家提出的高质量发展相契合。对促进发展经济转型,推进城市更新,保障人民群众的高质量生活具有积极意义。
除此之外,老旧小区改造对经济也有促进作用。改造工程包括建筑局部的装修改造、综合管线改造、绿化改造、消防改造、道路改造、公共设施改造等项目,可以拉动投资。政府推动老旧小区改造之后,小区会变得更加适宜居住,增加人文气息、和谐气息[2]。
充分征求社区组织与小区居民对小区的现状评价与改造愿望,分析老旧小区的问题,合理确定改造内容。各地在老旧小区改造规划阶段,会结合实际,在摸底调查的基础上,形成地区性的改造内容。有些地方还会制作菜单式改造内容清单,以便具体项目选择。到可行性研究阶段,在确定改造内容时,除了居民意愿,还要考虑对具有历史文化价值的景观的保护和利用、海绵城市建设、城市生态环境保护及修复与老旧小区改造的结合。评估可行性研究报告改造内容时,应检查是否有相关调研附件资料[3]。
建设方案是可行性研究报告的核心组成部分。因此,对于项目建设方案的评估,也就是可行性研究报告评估的关键工作。项目建设方案评估主要的工作,是分析项目建设方案是否有合理的多方案比选;是否契合项目的实际状况;是否达到项目的功能需求;是否符合技术和产品标准规范;是否技术具有先进性;是否做到经济具有合理性,采用的材料和技术是否节能环保,通过系统的审查,提出评估意见。项目建设方案评估包括老旧小区改造的编制依据评估、改造的范围评估、建设条件与场地评估、总平面布置评估、建设方案评估、海绵城市建设评估等。
评估老旧小区改造的编制依据时,首先要审查设计方案采用的设计标准或规范是否齐全;是否准确(与项目无关的标准规范不应作为编制依据),然后再审查版本的有效性。如果小区有控制性规划指标,要么就要审查建设方案是否符合规划部门制定的各项技术控制指标和规范要求,例如小区的容积率、绿化率等技术经济指标是否合规。
评估老旧小区改造范围时,一方面要考虑政策的符合性,如政策规定限定为2000年以前建成的城镇老旧小区,那2000年之后建设的小区就暂时不应列入建设项目清单。另一方面,要考虑项目建设管理的方便性、合理性。比如由围墙或道路所围合的小区,就应该根据相应的围合界限来确定项目改造范围。多个相对集中的小区,则可联片进行改造,降低前期工作经费的同时,还统筹了基础设施的改造,如城市供水、排水、供电、供气、电信、道路等,避免出现道路修好了再挖开,一直修修挖挖的情况。
4.3.1 项目选址评估。项目选址评估主要评估项目的选址是否符合当地的城市总体规划、土地规划、环境保护规划、文物保护等的要求;地上的文化遗迹、地下的文物和资源矿产等情况是否会对项目建设造成影响;是否具备工程地质条件、水文地质条件、自然气象条件、防洪条件等;各类建设用地是否明确和落实;项目建设用地的权属是否清晰。如果涉及建筑基础的变动,还需要根据提供该场地的地质勘察资料,对场地的地质情况进行评估。
4.3.2 项目建设条件评估。项目建设所需要的供水、排水、供电、供热、供气、通信与交通运输等基础设施条件是否已经落实并且稳定可靠,能否满足项目建设期间和建成后正常运营的需要。当建设条件不能满足需求时,建设方案中是否有相应的解决措施。
改造总平面布置应概括描述改造方案的主要内容和位置,并附上改造方案总平面图,在总平面图中,需要把具体改造项目的位置标示出来。
涉及消防通道改造的,应评估小区的交通路线的规划布置是否合理,改造后的消防车道是否满足消防规范要求。交通路线除了考虑车流,同时还需要考虑人流、物流。
将老旧小区常见的改造项目工程方案梳理以后,可以分为建筑综合整治、公共基础设施改造、服务设施提升、小区环境整治四类。因此,我们按照四类建设内容分别进行评估。
4.5.1 建筑综合整治评估。城镇老旧小区的建筑综合整治包括建筑结构安全、建筑外立面装修、建筑消防安全、公共楼道、屋面防水等内容的改造整治。如涉及建筑结构的改造,评估时需要审核可行性研究报告是否附有专业检测机构出具的结构鉴定报告结论。楼内公共区域墙面、顶棚的饰面破损严重应重新饰面粉刷;原有块材墙面饰面保存良好的,可统一清洗。如有地面破损、墙面渗漏等问题,应进行相应修补。评估建筑物内公共空间内部装修改造方案应按适用、经济、美观的原则确定。杂乱、破旧的公共楼道修缮后,应达到整洁、明亮的标准。评估屋面改造方案时,应注意主要解决功能性问题,次要解决美观问题。应结合屋面漏水程度情况,选择合适的补漏方案进行屋面修缮,以达到防水要求。屋面具备节能改造的,应结合建筑屋面节能改造进行,如采用平屋面改坡屋面、增设隔热系统等措施。有条件时可增设屋面太阳能光伏发电装置,用于公共照明用电。建筑屋面防水改造会影响顶楼用户的使用体验,因此应征求该层居民的意见,避免产生矛盾,后期无法推进。屋面修缮应选在非雨季的时间段进行修缮。
4.5.2 公共基础设施改造评估。老旧小区公共基础设施改造包括小区的道路整治、消防改造、综合管线改造、无障碍设施改造、充电设施、环卫设施改造、安防设施改造等内容。评估基础设施改造时,要求改造理由充分,如路面破损,道路宽度不满足消防通行要求,市政管线老化或破损,排水未实现雨污分流,排水不通畅易形成积水内涝,停车设施严重不足,无障碍设施不完整,环卫设施布局不满足需求等,并附相应的现场图片。路况整体良好,部分出现坑槽、开裂、沉陷等问题的道路路段,可根据实际情况进行道路的局部修补。小区道路路面改造时宜采用沥青混凝土材料,而人行道整改应考虑与海绵城市结合,选用透水性较好的铺装材料。在建筑公共区域内,合理增设手提灭火器。由于管线直接开挖和采用非开挖技术两者的费用差别较大,影响项目总投资。在评估时,应确定管线开挖采用的施工技术。一般来说,老城区路况复杂,许多管段不适合大开挖施工,宜采用顶管施工技术,并应合理安排顶管的工作井、接收井位置,将对周边产生的不良影响降低。架空线路在改造的时候,应改为埋地式敷设方式。因条件限制无法埋地的,应由相应的运营单位整理,统一方向和高度,避免线路私拉乱接。小区设置集中的自行车和电动车停车棚。电动车的充电场所注意防火防雷防水。小区内的环卫设施改造使小区的形象改变立竿见影。评估时,应注意垃圾做好分类收集和清运。根据小区情况,合理设置分类生活垃圾的收集设施,让垃圾分类融入小区住户的生活,提升小区住户的垃圾分类意识。在居民集中区域,可设置再生资源回收点。环卫设施的布置,不应影响道路的通行。有幼儿园或者老年人服务点的,应在周边布置安防设施。
4.5.3 服务设施提升评估。服务设施存在的问题包括文体活动设施、老人服务设施、社区管理等公共服务设施配套不足或老旧破损。老旧小区的服务设施参照《城市居住区规划设计标准》(GB50180)及其他标准进行评估。充分利用小区的边角空间,设置文体健身器材,宜结合小区的户外活动场地、休息区、绿化等户外场地一起设置。休息区利用构筑物或建筑物、绿化树形成遮阴。老旧小区居民比例中,相对老年人比例较高,应充分考虑老年人的户外活动需求。服务设施改造做好“适老化”,考虑安全性、舒适性、便利性等方面。新建或改造应急避难场所,面积应满足居住区应急和避难的疏散要求。项目的服务半径不应大于500m。应急避难场所需要配置标志系统,标注位置、逃生路径和方法。快递收发室或快递箱的设置,应安排在人流出入方便快捷的地方,同时应有足够的展开面,不应对人流造成拥堵现象。
4.5.4 小区环境整治评估。小区环境整治主要涉及小区景观整治、绿化环境整治、停车设施整治、小区标识体系整改等。整治对象包括绿地被侵占,绿化植被质量差,标识系统缺失等。小区环境整治评估参照《城市居住区规划设计标准》(GB50180)及其他相关标准。充分利用围墙,可通过粉刷后涂鸦或绘画,变成文化墙。提示小区的文化气息。绿化改造应选取价格不高、病虫害少、无飞絮和花粉污染、无刺无毒、耐候性强的本土植物。新增植物时,乔木要冠大枝密的,具有遮阴功能,灌木和地被植物要耐水性好的类型。植物应注意季节搭配,形成四季变化的景观。绿地改造项目中,应合理利用雨水资源,就地消纳雨水用于绿化灌溉。小区内有条件的,可设置共享单车停放处。评估标志标识系统时,完善老旧小区的居住平面图、公共引导牌、楼栋号、门牌号等标志标识,应注意标志标识美观、大方,与小区的整体风貌协调。
海绵城市建设是生态文明建设的重要内容,海绵城市的本质和内涵是实现城市化与环境资源的和谐发展,海绵城市是系统解决城市水问题的有效途径,有利于提升城市应对环境变化与自然灾害的能力。海绵城市建设符合自然生态景观、城市发展需求。
为了推进海绵城市建设,各地出台了不少政策,对可行性研究报告阶段的海绵城市篇章也提出了指导意见。比如广州规定要提出海绵城市建设需求,响应规划中洪涝安全评估结论中各项特征值,明确海绵城市建设内容。
评估海绵城市建设篇章时,首先根据政策文件检查内容是否齐全,然后根据相关规划、专业技术文件评估海绵设施技术合理性、投资合理性。
老旧小区改造,事关百姓安居。可行性研究报告评估是一项重要的项目前期工作,对项目建设有着十分重要的影响,可以提高投资决策水平,避免投资决策失误,为投资主体和决策者提供决策依据。对报告中的工程方案进行评估,更是评估工作中的关键。评估单位应采取科学合理的方法,评估项目建设方案的可行性和经济性。评估结论应客观、全面、可靠、经得起检验。