业主思维模式下房地产项目监理的造价管理研究与探讨

刘琰

广东重工建设监理有限公司 广东 广州 510670

引言

房地产行业在经历连续多年的快速发展后，国家为了抑制房价过热出台了多项房地产调控措施，行业逐步进入了平稳发展阶段。目前，房地产行业内部的竞争不断加剧，融资环境亦不乐观，开发商为了寻求更好地发展，都在不断提升自身竞争力，加强项目开发过程中的成本控制，对监理的造价管理提出更多工作要求，确保开发项目的经济效益，确保房地产开发企业的持续发展。

1 研究意义

1.1 房地产外部环境的新变化

房地产行业从原先的低成本低售价→低成本高售价→目前的高成本高售价这个严峻的经营环境变化局面，同时还伴随着生产资料、人工价格不断大幅上涨的通货膨胀、消防节能等规范标准越来越严、客户对产品质量要求越来越高等诸多不利因素。

1.2 监理短板及业主对监理造价管理的新要求

监理工作内容主要是“三控三管一协调” ，即质量控制、投资控制、进度控制、安全管理、合同管理、信息管理和工作协调。从监理规范和监理委托合同来看，投资控制即造价控制管理属于监理本职工作。但从国内目前监理行业普遍状况来看，监理工作重心大多放在质量控制、安全管理和工作协调上，造价控制管理工作普遍弱化，即使有造价管理工作，也是放在施工阶段的投资控制上。而业主的精细化管理程度越来越高，成本控制越来越严格，要求监理进行全过程的造价管理，压力传递导致对监理工作要求也越来越高，其中也包括对监理造价管理工作的更高要求。

综上所述，改变思路，突破监理造价管理的短板瓶颈、提升监理造价管理能力是非常值得研究的课题。

2 监理和业主造价管理模式的差异

2.1 目前监理造价管理的实际工作内容

目前的监理主要是施工过程监理，监理造价管理实际上是施工阶段的投资控制，主要是计量及支付两个方面。造成这种现状，跟开发商授权有关，也跟监理的造价管理能力欠缺导致业主信任度降低有关。目前监理造价管理的具体工作内容如下：

（1）监理严格执行施工合同中所约定的合同价格、单价或合价、工程量计算规则及工程内容等，及时审核承包人的工程量和价格。（2）监理按照施工合同约定的程序和方法进行计量与支付。（3）监理公平公正地处理工程变更、违约索赔、材料调差、价格调整等申请，并按照合同约定的程序和方法审核相关费用的增减金额。

2.2 目前监理造价管理的短板

从上述目前监理造价管理的实际工作内容来看，监理造价服务没有覆盖房地产开发的全过程，主要是计量支付、工程新增费用控制、现场工程签证和工程费用索赔处理等方面。

监理从业人员开发运作经验少，不了解开房地产发商企业的审计制度和流程，监理企业造价管理体制不完善。

很多项目监理部没有专门造价管理人员，不具备造价风险识别能力，不能规避今后审计过程存在的问题。

2.3 业主造价管理的特点

（1）全员、全过程、全方位、全要素的成本管控。全员、全过程：业主造价管理涉及各职能部门、业务闭门以及各个业务环节，反映公司整体管理水平，成本管控是所有员工的事。全方位、全要素：覆盖了从立项、规划设计、初步设计、施工招标（采购、签约）、施工图设计、施工过程（现场签证、变更、工程进度款）、竣工交付、工程结算、营销等阶段和环节的全过程，包含成本策划、目标成本、合约规划、动态成本、过程管控、开盘后和结算后的节点后复盘评估等多项内容。（2）设立专门的成本管理部门和内部审计部门。（3）制定完善的成本管理制度。（4）具有完善的成本监控系统。在遵守国家法规及政策的前提下积极落实成本岗位责任制，完善成本管理细则，通过高效的成本监控系统，结合信息化手段做到降本增效。信息系统对成本各项业务的高效运作、对企业成本管理的决策起到重要支撑作用。成本监控要求表现在成本控制的制度建设、计划管理、分析检查、信息交流四个方面。其中分析检查要点：按开发阶段对地产项目成本的结构、差异及原因、控制措施及效果进行全面分析，及时总结经验和以往失败教训。其中信息交流内容：建立企业级的成本信息库，各区域或部门互相交流成本控制经验及教训。（5）通过精细化的管理梳理快速周转与资金效率、运营风险的关系，解决粗放管理的低效率、低效益问题。（6）有针对无效成本（即房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，属于费用浪费的成本。）采取专门的管理措施，对各类合同以及非合同性成本进行分析，涉及设计、工程、营销、财务、成本等各个业务口。

3 监理造价管理的新思维、新模式

3.1 监理企业的改进措施

项目监理部造价人员投入有限或能力有限的情况下，加强监理企业的造价管理能力，监理企业作为项目监理部的强大后台作为服务支撑。有的大型监理企业设立造价组、造价部、甚至造价公司，对监理项目进行造价审核。

3.2 项目监理部的改进措施

3.2.1 做好造价管理策划工作

从中标或项目进场开始，依托监理企业的资源，由总监牵头组织对造价进行全面策划，分析影响投资控制的重要风险点及解决办法。在工程开工前由总监理工程师组织专业工程师编写造价控制监理细则，建立必不可少的管理制度，明确监理工作程序：造价控制总流程、工程计量、中期支付的监理工作程序、工程变更处理监理工作程序、工程索赔处理监理工作程序、工程竣工结算的监理工作程序等。

3.2.2 组建合同造价管理组

根据工程的实际，在项目监理部首先成立合同造价管理组，由具有丰富投资经验的造价工程师担任组长，组员由各个专业的负责人组成。

3.2.3 强化培训，提升人员素质

从中标或项目进场开始，总监牵头组织造价培训工作：了解业主的开发流程、管理制度、尤其是造价管理方面的制度、流程、指导手册（例如《产品缺陷手册》、《无效成本案例库》、《设计错误手册》等），使得今后开展的工作不偏离业主的造价管理要求。组织项目监理人员学习合同文件，了解合同责任和各种行为的法律后果。制定合同管理的工作要求、工作程序和管理制度。明确各人的工作内容和责任，在总监理工程师的领导下，有条不紊地开展监理工作。强化培训，不仅是针对造价专业人员的，还包括有经验的专业监理工程师、没经验的监理员，像业主那样做到全员、全方位的素质提升。

3.2.4 编制出项目造价控制的重点难点

在收到业主提交的设计图纸后，专业工程师必须先认真审阅图纸，根据项目的特点，会同合同造价管理组长，共同编制出项目投资控制的重点难点。

3.2.5 做好协调工作

协助业主创造良好的施工环境，做好工程承包各方的协调配合工作，减少或杜绝合同各方的相互干扰，尽量避免索赔的产生。

3.2.6 打造综合专业能力

造价涉及的专业较多，土建和机电各个专业都有需求，在人力资源有限的情况下，培养综合专业能力就显得非常有必要。将造价管理人员从预结算人员转变成为综合管理人员，成为多面手、监理企业或项目监理部的资源整合者和管理者。

3.2.7 做好业主参谋，积极提出合理建议

了解市场行情，搜集材料、设备价格信息，当好业主参谋。

监理工程师根据施工中出现的问题进行归纳汇总，及时报告业主方与设计单位交换看法、意见，尽量减少不必要的设计变更。

根据工程变化及时向业主提出合理化建议，协调解决投资、质量、工期之间的矛盾。

建议业主建立定期的参建各方参加的合同履约评审会议制度，回顾工程近期各方履约情况，以便及时解决有关费用的争议，避免问题的积累。

3.2.8 全过程管控

（1）做好事前控制。招标等前期准备工作阶段，监理可协助业主编制工程项目各阶段资金使用计划，并控制其执行。协助业主确定招标文件和合同文件中有关投资控制的条款。对投资控制目标进行详细分解，对每个阶段的控制项目分析可采取针对性控制措施，实现每个阶段的控制目标：设计控制、审查施工组织设计、材料设备采购控制、签证控制、计量控制、支付控制、工程索赔控制、结算控制等。

（2）强化过程控制和动态成本管理。做好工程量的日常统计工作、工程进度款的审核工作、工程变更管理工作、工程签证管理工作、合同的跟踪管理工作。加强对现场情况的控制、工程变更的控制、工程索赔管理控制和施工过程中的措施费用审核控制。

（3）做好事后控制。首先审核承包单位提交的工程结算书，弄清各分部工程的最终价值。其次还要公正地处理承包单位提出的索赔，甚至是业主的反索赔工作。

3.2.9 抓好廉政工作建设

监理涉及签证、计量支付等容易发生廉政问题，监理企业应重视监理的廉政工作建设，项目监理部应切实加强反腐倡廉，落实责任追究。

3.2.10 落实责任成本制

造价管理是全员管理，涉及项目监理部或监理企业多人管理，应按管理职责划分责任并予以落实，考核与个人绩效挂钩。

3.2.11 充分利用信息化手段

信息化是监理造价管理的重要手段，利用软件平台能有效提升效率、规范管理、降低成本。通过数据指导决策，做到准确、及时、动态跟踪调整纠偏。

4 结束语

总之，针对房地产开发特点，监理转变思维，改变工作模式，提高监理在造价管理中的作用，充分发挥监理的主观能动性，监理全员、全过程、全方位管控，对工程各阶段及环节对造价实行效控制，避免出现“概算超估算、预算超概算、决算超预算”现象，向管理要利润，向专业要效益，提升监理服务质量，让监理为实现业主的目标成本控制贡献自己的力量，最终提高监理企业的竞争力。