浅析房地产项目交付质量问题管控

张海波

长沙市望城区斑马湖土地开发有限公司 湖南 长沙 410200

引言

现房地产开发行业从黄金时代进入了青铜时代，行业利润率的降低必将驱动低成本、高周转。中国人口老龄化必将造成劳动力的紧缺，劳动力的紧缺必将造成劳务的管控难度和工人匠心精神的缺失。房地产工程质量管控确实存在现实难度，但是依然看到很多房地产公司，尤其是品牌房地产公司在质量管控上面做了很多努力。质量管控体系和质量标准化的打造、新工艺工法的打造、业主开放日的推广、装配式建筑和产业机器人的推动，让我们一步步地看到了房地产开发质量管控的标准化和规范化，也让我们看到了房地产开发公司未雨绸缪的前瞻性和自信。我们坚信，在行业的千锤百炼下和市场的考验下，房地产行业必须也必将崇尚质量、注重品质和服务。质量管控人员将被越来越重视，迎来一个发展的机遇期和上升期，交付物业质量将得到逐步提升和改善，满足人民日益增长的品质需求。

1 质量管控体系和标准化的建立

现在大型的房地产开发公司均建立了自己的质量管控体系和质量管控标准。基本上形成了集团—区域—项目的三级管控体系，形成了一系列的基础、结构、建筑、机电、装修、园林的质量标准和交付标准。但是存在以下弊端：①为管控而管控。上级管理部门为了随时掌握项目的质量状况，制定了一系列的管理表格要求项目现场管理工程师填报，让项目管理工程师耗费大量的精力进行表格的填报工作，有时甚至为了规避责任瞒报、误报。很多名企运用智能系统进行质量管控，要求项目现场工程师在系统中进行项目工程质量情况填报，也可能犯同样错误。②管控体系和质量标准虽完善，但不能落地。在工程实施的过程中，质量标准未充分进行宣贯，未能取得施工单位和班组的共识，或者施工单位和班组因成本管控的原因有抵触情绪，造成质量标准在推行中阻力重重，再加上进度的压力逐步弱化标准的落地性，最终不了了之。

质量管控体系和标准的执行要从以下几方面着手：①质量管控工具表格不宜太多，关键性质量问题：如渗水、开裂、结构实体尺寸、层高的施工记录可以使用表格进行管控。其中层高应按有代表性的自然间抽查1%，且不应少于3间。②加强质量标准的宣贯，质量标准要符合实际情况，标准要写进合同中，超出相关规范和相应的构造做法预算中要相应计费，要对施工单位和班组进行相关培训和宣传，要得到施工方和班组的高度认同。可以在施工合同中设置关于质量的奖罚条款，条款能严格执行落地。③要严格实行样板制度，钢筋、支模架、砌体、抹灰、机电安装、精装修、园林绿化等样板的制作和验收除了是一次质量标准的宣贯，还能在样板验收中找出设计上的缺陷，更是一次班组和操作工人优胜劣汰的甄选过程。样板不能通过监理单位、业主方的验收就不能进行下道工序，也是对质量标准的捍卫。现在很多房地产开发商还制作了异地样板，望能打造工厂化的样板工程。④加强检查制度，建立监理、建设单位工程师、区域、集团、第三方的检查制度，检查结果实行评分制，直接与工程质量奖罚、工程款支付挂钩。对一线工程师赋能管理，责权分明，对一线工程师赋予质量管控压力和管控权利，调动工程师积极性。充分发挥监理作用，建设单位可在监理合同设置“X+1”的监理费用，其中1是指按照建筑面积设置1元每平方米的奖励费用，用作对监理工程师现场管控效果的一个奖励，这样可以调动监理工程师的积极性。⑤打造系统化的管控体系，从监理工程师、总监、建设方工程师、公司领导均要强化质量管控意识，任何一关均要把控严，如果有一关出现问题，这个系统会崩溃。因此要求管控链条上的每个人要目标一致、思路一致、动作一致，这样才不会让人钻空子，才不会掉链子。⑥加强交付后评估和经验总结，一个好的管理人员和公司，会在管理中不断总结经验和教训，在后期的管理中改进，通过不断的后评估、复盘、改进，不断循环、不断提升，让管控体系、制度、标准、管理人员水平不断提升，质量管控越做越好。⑦建立完善的供应商评估体现，项目完工后，根据项目施工情况和交付情况公平公正地评估供应商，要让项目一线管理人员在评估中占有较大的比重。评估优秀的供应商加强后续合作，并在后续的合作中给予更优惠的条件，不合格的供应商要求其改进或者淘汰[1]。

2 交付重点质量问题管控措施

（1）设计优化。从设计对一些质量问题进行预防控制，比如设计全混凝土外墙、卫生间墙体根部设计防水反坎、屋面女儿墙底部设计钢筋砼结构、门窗上沿设置鹰嘴等西部构造节点、墙体阴阳角处应做成圆角或45度坡角，其尺寸应根据卷材品种确定，均可有效地预防渗漏。另设计原始依据资料要完善，比如讲地下工程的防水设计，应根据工程的特点和需要，搜集下列资料：①最高地下水位的高程、出现的年代，近几年的实际水位高程和随季节变化情况；②地下水类型、补给来源、水质、流量、流向、压力；③工程地质构造，包括岩层走向、倾角、节理及裂隙，含水地层的特性、分布情况和渗透系数、溶洞及馅穴，填土区、湿馅性土和膨胀土层等情况，设计前要尽量收集齐全和准确。很多大型地产公司的研发部门在细部节点方面也投入了大量的精力，在项目管理中结合实际的经验教训，形成了一些关键部位的标准节点做法，并在项目上实验推广，取得了一定的质量和经济上的效果。

（2）采用四新技术。铝合金模板、智能爬架、高精砌体、同层排水、全现浇混凝土外墙等“四新”技术的应用在质量管控中发挥了越来越多的作用。大型房企碧桂园集团也在积极推行四新技术，采用具有精品质、高速度、低成本的SSGF新建造技术成套工法提升产品品质，缩短建造周期，响应国家住宅产业化的号召。碧桂园集团创办人也是热心于新材料的研究，个人还申请了一些专利，其设计的防臭、成本低的塑料地漏更是在碧桂园所有的项目里进行使用。针对中国人口结构日益老龄化，从事建筑行业的劳动力也是越来越少，碧桂园也是投入重资建立广东博智林机器人有限公司，计划打造智能机器人来代替农民工造房子，在质量管控上，相信机器人比人力能更好地进行管控[2]。

3 原材料管控

在工程质量管控中，选用合适的原材料并把控好质量是很关键的一步。比如说，不宜外墙和卫生间使用蒸压混凝土砌块，因为蒸压混凝土砌块的吸水性强，施工完成后易渗水，采用页岩多孔砖更适宜。市面上的防水材料也是五花八门，质量参差不齐，建议选用市场知名度较高的品牌，材料质量有更高的保障。在工程施工原材料管控中，做好材料的选样、报验、验收、抽样送检、复试的工作，避免不合格的材料进入施工现场。

4 施工样板的管控

项目管理部建立施工样板管控制度，新的工序和新的施工班组进场后在大批量施工前进行样板施工，并进行严格验收，样板验收不合格，严禁进行大批量施工。从钢筋、支模架、混凝土、砌体、抹灰、防水、铺贴、机电安装等工序均需进行样板施工，样板施工中不但对工人明确了质量标准和要求，也反映了工人的操作水平、对工人优胜劣汰，还要反映出设计中存在的缺陷，把设计中存在的缺陷在大批量施工前解决，避免后期的返工和经济浪费。大批量施工时严格按照已验收合格的样板质量进行管控，避免质量管理失控。

5 质量的过程管控

质量管控中，人的因素很关键，要做好每个部位、每个过程的全方位管控。施工之前要做好质量标准要求和技术交底，工作面要达到移交的标准，原材料要验收合格，施工的机械设备要性能可靠，班组要做好自检和交互检，施工单位质检员要做好过程管控，监理要做好监管和隐蔽验收工作。专业的地产公司还聘请专业的人才，建立自己的工程管理团队和管控体系，大型的房地产公司还邀请专业能力强的第三方对项目的质量进行检查和评估，管控环节是足够多。整个质量管控系统要有效地运行，每个人是全系统里面的螺丝钉，其中任何一个螺丝钉没有有效地发挥作用，会影响整个系统的有效管控，会影响工程的施工质量。

房地产项目质量管控是一项很细致很复杂的工作，如何能够做好顺利的交付，需要每个人精心的付出和努力。

6 结束语

房地产项目竣工交付中因质量问题产生的投诉和维权事件越来越多，加强质量管控越来越重要，很多优秀的开发商和施工单位在工程管理中总结了经验，建立了很好的管控体系和管控标准。工程质量的管控是一项复杂而系统的工作，管理人员既要懂技术、还要懂管理，还要具备很强的责任心。企业在工作中不断积累经验，树立标准、完善管控体系，加强现场管理人员的管理，这样才能不断在质量管控上取得进步。