浅谈高层商务写字楼的功能设计与工程管理

□ 陈代松

随着我国城市化进程的高速发展，高层商务写字楼如雨后春笋拔地而起，而伴随着商务写字楼的投入使用，其在功能布局的缺陷和工程质量问题日益显现，成为建设单位和业主的关注和投诉重点。本文结合多年来关于高层写字楼工程建设开发和运营的经验，对建筑功能设计[1]、工程管理、后期使用和运营方面发现的问题进行简要论述，提出注意事项和解决办法。

1   电梯

1.1 合理配置电梯数与保证安装质量

电梯的配置数量和安装质量是用户关注重点。每天上下班高峰期，商务写字楼经常会出现众人在候梯厅排队的情景，给大厦运营管理单位和用户带来极大不便。造成该现象的原因主要是电梯配置数量不足或电梯出现故障。当前，电梯配置数量和乘梯舒适度是影响大厦招商、运营的一个重要因素之一，建议设计人员根据项目实际功能和电梯故障等可能出现的突发情况来设计电梯数量，在完成初步设计后，应与建设单位进行深入沟通，最终确定电梯安装位置和安装数量，而不仅仅是按设计规范或以往工程设计案例来确定电梯的配置数量和安装位置。现实中，在运营期增加电梯数量或调整电梯安装位置，不仅面临报装审批程序困难，还直接影响商务写字楼运营，且电梯安装成本相对于大厦建设期安装成本成数倍增加。以上因素导致后期增设电梯的可行性极低。

1.2 消防梯与客梯不应合用候梯厅

一般消防梯在运营中作为货梯使用，如大厦客梯和货梯合用电梯候梯厅，将导致人流、物流不能有效分流。该问题不仅影响电梯运输效率，也易导致发生安全事故。同时，未对商务写字楼服务人员和客户进行分流还将影响大厦物业管理，也在一定程度上影响商务写字楼形象[2]。

1.3 电梯载荷不能过小

建议高档写字楼不使用载荷小于或等于1000kg的电梯，因为该型号规格电梯门偏小，最宽只有1m。建议对大型公共建筑或出入人数较多的采用载荷1350kg以上的建筑电梯，该型电梯可采用非标配置，门宽可达到1.3m，经济适用性也较高。

1.4 需重点加强乘梯管理和装修工程管理

在项目建设后期和装饰工程施工期间，电梯还处于运行磨合期，而施工电梯和塔吊已经拆除，施工单位如不做好预防管理措施，而继续高频次、高负荷使用电梯运输建筑材料，必然导致电梯磨损较大，后期故障频发。建议在工程管理和交付运营期间，不仅要采取严格规范的用梯管理措施，还要严防装修期间管网渗漏或工程用水灌入电梯井，导致电梯电气元件泡水损坏。

1.5 减少电梯配置的危害

为低价竞标，电梯承包单位可能会采取减少电梯配置和降低施工标准的做法以获得较高收益。以下为常见的几种减少电梯配置的情形。（1）取消应急平层功能。这会导致当商务写字楼遇到停电或其他突发故障情况时，电梯应急平层装置不起作用或不能迫降到1楼，困梯人员被困在楼层中间，物业管理人员难以快速发现被困楼层，且需人工降电梯至平层，才能施救。（2）采用质量低劣的控制电缆或外呼系统。这会导致后期使用电梯时经常出现线路故障、外呼黑屏、系统故障等。（3）电梯井安装电梯轿厢门位置未设置圈梁，电梯轿门安装在非承重结构上。这会导致电梯投入使用后轿厢门或导轨变形严重，易出现电梯困人的安全事故，给物业管理和用梯人员造成困扰。因此，建设单位在电梯选型和商务招标洽商中，需重点关注、明确要求电梯的配置，并采取相关预防、规避措施减少安全事故的发生。

2   地下停车库

随着私家汽车日渐成为普通大众上班出行的常用交通工具，停车位数量不足已成为商务写字楼最普遍存在的问题。目前，停车位数量是否充足成为大厦品质高低的评价指标之一，也成为招商的核心卖点之一。

3   消防系统

3.1 消防自动报警系统回路划分不合理

有的商务写字楼存在消防自动报警系统施工中未按规范设置隔离装置的情况。在现实中，一般商务写字楼都需分层招商和销售，用户入驻和装修时间通常不同步。当一个楼层的业主已经装修入住办公，使用同一个消防自动报警系统回路的另一个楼层业主正在施工或未入驻，若报警系统回路设置不合理，容易相互影响，不仅影响楼层用户办理消防验收手续和正常投入使用，还危害消防安全。该问题需在设计和施工中进行特别关注，采取相应预防措施。

3.2 设计和施工未考虑消防栓系统的检修

一是采用同一区消防栓系统的消防竖管穿越几个楼层，在竖管上设置消防支管安装消防栓，且前端未设置检修阀。这会导致二次装修施工时因迁移消防栓或对消防栓故障维修，需要关闭并排空整条竖管的消防水，甚至暂停使用整个区域消防栓系统，消防安全隐患极大。建议在消防设计和施工中，明确竖管上的消防栓前应设置检修阀，且阀门应设有明显开闭标志。

二是在各楼层喷淋进水管处，自制信号蝶阀或采取质量品质较低的信号蝶阀。这会导致商务写字楼运行几年后，信号蝶阀容易出现操作杆断裂、渗水漏水等问题，影响该楼层的装修和喷淋系统维修改造。

3.3 消防管网未统一设计

同一地块建设多栋建筑，未合理规划，未统一进行水电管网设计。在实际参观或验收中发现，按规范标准，同一地块的两栋或多栋建筑本可以设置一个水泵房和一个水箱，公用同一个消防管网即满足消防规范和使用需求，但因为两栋建筑的设计单位不同或其他方面因素，导致各个商务写字楼的水电管网系统设备设施重复设置，不仅增加了建造成本投入，增加物业管理难度，还因建造安装设备房而浪费了地下车库本可用来设置停车位的有效面积。

4   中央空调

前几年，商务写字楼普遍采用集中供冷供暖中央空调机组。采用该系统普遍的问题就是大厦用户对空调计费和公摊存在争议，不能满足用户特殊时间加班使用空调的需求。每次使用空调，需专人启动空调系统的水泵和主机，空调使用成本较高，节能效果差。据调研，部分采用商务写字楼集中供冷的中央空调机组的用户，空调使用费高达到10元/m2·月，用户普遍投诉公摊和计费的公正合理性，或者投诉空调费用高而加班时却不能使用中央空调、办公体验较差等问题。

一般中央空调用电负荷较高，占商务写字楼用电负荷的比重较大[3]。建议设计单位采用各楼层独立建设机房，安装多联机中央空调机组。各楼层用户可根据自己的需要，随时使用中央空调，独立计费，空调使用费约为3元/m2·月。建议单独设置空调专用变压器进行供电，方便对空调的维护保养。

5   变配电系统

近年来，我国政府积极支持电动汽车的发展，电动汽车得到广泛使用。因为商务写字楼原设计用电负荷不足、充电桩的用电负荷较大、电压波动较大等，导致电动汽车用房关于配置电动汽车充电桩的需求很难得到满足。由于电动汽车有相应的用电补贴政策，因此建议设计师在写字楼的变配电设计中，预留电动车充电桩所需负荷，最好设置单独的充电桩专用变压器，敷设独立的充电桩电源回路供电动汽车充电使用，保障用电安全，同时方便物业成本考核和使用管理。

当前部分商务写字楼设计采用消防应急电源独立回路电源集中供电。但在施工中，由于动作程序设置不合理，导致当所在楼层或相邻楼层发生火灾等应急联动状态时，所在楼层的消防应急照明和安全疏散指示标志灯不能按消防规定程序正确响应、正常照明。基于此，商务写字楼各楼层应设置独立开关箱和适当数量的计量电表，方便后期使用、物业管理和成本考核。

6   给排水系统

一是给水系统应确保最不利点的水压满足使用需求。在各楼层水表前端还应设置单向阀，防止倒流而影响水表计量准确性。

二是低楼层地漏接入天面雨水排水系统，且未设置防止雨水反灌措施和检修口。因此，当发生暴雨或管网年久堵塞，则低楼层的地漏易出现雨水反灌入大厦室内的情况。建议低楼层的地漏应另外设置排水管，直接排出室外。

三是空调冷凝水未设计独立排水管。在施工中，施工单位或楼层用户，将空调冷凝水接入屋面雨水管，导致异味反灌入室内问题，当出现暴雨天气，还会出现雨水反灌室内现象。 所以，空调冷凝水应设置独立的排水管，排出到室外。

7   玻璃幕墙

7.1 玻璃幕墙的质量与安装

幕墙的玻璃产品质量低劣和安装水平较低，是导致玻璃幕墙突然爆裂的主要因素。高层商务写字楼的人员或车辆来往密集，玻璃幕墙爆裂和高处坠落成为高层写字楼的隐型杀手。通常玻璃幕墙的设计使用年限为25年，虽然宽幅全玻璃幕墙外观美丽，景观视野广阔，彰显“高大上”，却成为商务写字楼最大的安全隐患之一。框架式玻璃幕墙安全隐患较小，但是建造成本较高，在100m以下的高层商务写字楼通常未被建设单位和设计单位采用。建议设计人员在玻璃幕墙下方设置适当安装防护遮挡措施，降低高处坠落危害风险，这是在玻璃幕墙设计和施工中需重点关注的预防措施。

7.2 楼板与玻璃幕墙的缝隙

楼层间幕墙与楼板之间的缝隙封堵[4]，特别在幕墙室内还砌筑砌体部位，是建设单位在工程管理的盲区或遗漏点，部分施工单位也会因为粗心大意未按规范封堵该间隙，密封效果较差。

按设计，在楼层之间应采用上下层镀锌钢板，中间采用夹100mm厚的防火岩棉进行封堵。但在实际施工中，经常出现镀锌板安装缝隙未使用防火封堵密封胶进行填缝的情况。因为密封效果不好，经常出现楼层间隔音差且异味在楼层间飘散的情况，严重影响办公品质。一旦发生火灾，会导致烟、火未能被有效地控制在着火层内，火势或浓烟会穿越该区段的楼板向上蔓延，安全隐患较大。在设计或施工中，一定要明确幕墙与楼板之间的缝隙必须采用防火密封材料进行有效封堵，并通过专项质量验收，确认安装质量。

8   屋面工程

目前高层建筑屋面工程需要通过混凝土高压泵远距离输送进行浇筑，因此，屋面混凝土浇筑质量是施工中的一个控制难点，屋面工程的结构防水功能难尽如人意[5]。而高质量的屋面防水保温工程是做好屋面防水防渗的必要手段，在工程设计和工程管理上应重点关注，严控施工质量。

9   结语

高层商务写字楼建筑功能布局和工程质量是建设单位和业主的关注和焦点。设计师和建设同行应有针对性地研究相关问题的解决办法，合理优化设计方案，严格规范工程管理，完善建筑使用功能，全面提升建筑质量和品质。