新开发银行总部大楼项目造价管理控制工作探讨

徐琦奇（上海市政工程造价咨询有限公司，上海 200092）

0 引言

笔者作为新开发银行总部大楼项目的项目管理单位造价控制管理工程师，全程参与了该项目的造价管理工作。项目前后历时近4年，目前已竣工验收。在结算审计过程中，回顾各阶段工作的点点滴滴，颇多收获及思考，试通过此文予以总结。

1 项目概况

作为首个落户上海的国际金融组织，新开发银行总部大楼项目（以下简称“本项目”）选址于世博园 A 片区，占地面积约 12 万 m2，总建筑面积约 12.6 万 m2；建筑高度150 m，地上 30 层、地下 4 层。项目配套服务功能齐全，设办公区、董事会会议室、行政酒廊、宴会厅、数据中心、交易室、培训中心、餐厅、健身房、图书馆、商业服务、医疗服务、金库、地下车库及屋顶绿化等。所有办公室空间实现三面自然采光透风，建成后可满足 2 000 人办公需求。设计施工达到中国绿色建筑三星标准、美国 LEED铂金级标准及中国健康建筑三星级标准。本项目于 2017 年9 月 2 日开工，2020 年 12 月全面建成，拟于 2021 年 9 月交付使用。

2 各阶段造价管控要点

2.1 引入对标管理理念

新开发银行是全球首个总部落户上海的国际金融组织，新开发银行总部大楼项目按照国际超高端商务办公大楼标准建设，并贴合相关国际金融标准及银行方面特殊需求，不属于常规项目。因此，在造价管理过程中，需要充分考虑其特殊性，做好充足准备。通过分析，本项目在多个方面可以与北京亚投行总部大楼项目部进行对标，包括设计标准、材料选用和设备品质等，在各阶段造价文件编制时，均可以参照对标项目技术经济指标评估分析本项目造价的合理性。值得注意的是，对标管理并非拿来主义，需要根据本项目自身的特点，结合设计方案、建设规模及标准等多方面因素加以综合考虑。

2.2 尽早确定功能需求并稳定细化

新开发银行总部大楼项目采用了拎包入住的交付标准，使用方的需求尤为重要。项目立项后，尽快明确整体功能需求，编制可研报告并确定项目投资控制目标；扩初阶段及施工招标前尽量稳定并细化所有相关需求，争取招标图达到或接近施工图深度，保证工程量清单的相对准确性；完成项目招投标工作后，避免涉及费用增减的功能需求变化，特别是已完工程，任何调整都将导致拆除改造等，进而造成造价失控。由于使用方作为金融机构不具备工程建设相关专业知识，提出需求时往往难以做到专业和全面，其他参建方需及时给予专业判断和建议，对其需求进行细化和工程化，确保其可实施。对于功能需求的确定，要始终作为头等大事来考虑，在各个阶段均予以足够重视和充分沟通，确保使用方、设计方和项目管理单位等各参建方不产生重大误解，以设计需求书等形式确认需求，行文应表述清晰、无歧义。

2.3 统筹全局编制项目工作界面表

受项目进度限制，在部分专业工程图纸不完备的情况下开展招标，可以通过设置专业工程暂估价的方式加快工程建设进度，但同样带来了不可避免的缺点。标段和专业工程设置得越多，前期招标投标工作推进越快，但产生的施工界面也就越多。应当在启动施工招标前做好策划，编制基于整个项目涵盖所有专业的完整工作界面表，并作为各采购包的招标技术文件，从而避免项目招投标过程中的错漏碰缺，避免结算时因界面不清而导致互相扯皮。

2.4 深化和细化招标技术文件

新开发银行总部大楼项目的资金来源为市级建设财力资金。根据《建设工程工程量清单计价规范》中规定使用国有资金投资的建设工程发承包，必须采用工程量清单计价。工程量清单项目特征描述得准确与否，直接影响到清单综合单价，因招标清单对项目特征描述不具体、特征不清、界限不明而导致的承发包双方争议时有发生。因此，准确地描述工程量清单项目特征是确保合同顺利履行、合理确定工程造价的重要一环。值得注意的是，清单特征描述的编制基础是招标图纸及相关技术文件，图纸深度及技术规格书的详尽度与精确度显得尤为重要。在有条件的情况下，应尽量采用施工图作为招标图纸，这样可以大幅度减少两版图纸差异工作量和新增材料批价，以及降低投资控制风险。

严格要求设计单位编制的招标技术规格书中技术要求及参数的详尽度，这直接决定了工程量清单中对项目特征描述的准确度，也可在极大程度上减少了后期新增材料设备的单价。同时在技术规格书中还应当对中标产品提出品质要求，提供主要材料设备的参考品牌表，并在招标文件中要求投标人予以响应，将中标价与中标品牌挂钩，以保证项目建设质量。

2.5 严谨编制工程量清单说明

在编制招标工程量清单时，往往存在暂时难以明确或准确计量的项目。招标时若处理不善会导致后期计量争议，增加结算难度。在编制招标工程量清单说明时应避免套话空话，有的放矢，有针对性、有预判地予以说明和界定。以钢筋及开洞和封堵为例，在工程量清单编制说明中可以作如下约定：钢筋按图示尺寸以吨计算，表面处理、各类搭接（绑扎及机械连接）及接头（植筋、接驳器）、拉结筋、损耗及施工辅助用筋，均包含在单价中，不另行计算重量。钢筋的品种、规格及接头形式等，Ⅲ 级钢筋补差，机械接头等费用应计入钢筋子目的综合单价中，不单独列项结算。钢筋的制作、安装和运输损耗应考虑在综合单价内。桩基检测所需的钢筋也包含在综合单价内，不另行计算。所有的预留孔、开槽、开洞和封堵均由投标人实施，相关费用计入投标总价，不另行计价。

对于一些项目执行阶段实际发生但在概算批复中又不予单列的工程建设其他费用，如检测费和保险费等，可在编制工程量清单时列入施工措施费，以免造成在工程决算阶段相关合同及费用无处列项的尴尬，并降低二类费用的超概风险。

2.6 重视招标文件的专用合同条款

仅仅将《建设工程施工合同》示范文本作为招标文件中合同条款及格式章节，往往会造成中标后合同细节条款久久谈判不下，致使合同签订工作难以开展。为避免此现象发生，在编制招标文件时就应该认真对待招标文件中合同条款的编制，在合同专用条款中将招标人相关要求加以明确、补充完整。特别要注意的是，在工程量清单说明中提到的报价原则也应当补充在合同专用条款中，能避免在项目实施过程中因施工监理和投资监理未研读招标文件而发生超计量的现象，并能让最终结算审核更加清晰便捷。

在设计合同中增加投资控制的相关条款，使设计院将限额设计落实到位，除了在设计合同中增加限额设计要求及奖罚措施以外，还应当明确设计变更时需提供的相应造价估算，以强化设计师的投资控制概念，促使设计师主动进行设计优化，并帮助建设单位加快设计变更确认流程，以减少现场因图纸确认而造成的延误。

2.7 做好招标阶段的材料设备封样

石材、门窗五金配件和洁具等材料设备，各品牌内部系列繁多，同品牌不同系列间的市场价格同样存在巨大差距。针对此种情况，在招标采购过程中应通过投标封样予以锁定，从而杜绝在合同执行过程中因承包方偷换系列而导致最终成品与投标不匹配的情况。这样可以减少相关新增材料设备价格的谈判工作，降低投资控制风险。同时在实施阶段后应严格控制设计方随意更换材料设备的参数，包括但不限于材质、名称、型号及系列等。

2.8 加强项目设计管理

新开发银行总部大楼项目为市级建设财力项目，其项目建议书和可行性研究报告均由上海市发展和改革委员会批复，初步设计及概算由上海市住房和城乡建设管理委员会批复。项目单位需将初步设计批复概算作为本项目的投资控制目标，必须严格遵守初步设计文件批复核定的建设内容、规模、标准、总投资以及其他控制指标。应积极推行限额设计，结合考虑技术与经济，在保证使用功能的前提下，通过优化设计实现投资控制。按设计阶段层层限额，形成纵向限额系列；并在各设计阶段将项目总限额按技术专业、单项工程、单位工程和分部分项等划分模式切块分解，规定分块限额，形成横向控制。设计是影响工程造价的关键因素，在设计过程中进行即时的造价分析，可以使投资构成更合理，也更有利于提高资金利用率和投资控制率。

2.9 规范造价管控制度及流程

编制项目管理制度及投资控制管理细则和流程，明确各参建方在项目实施过程中的角色和分工。规范统一在项目实施过程中与投资控制有关的相关流程表单，包括施工图预算费用审核表、工程指令单、设计变更审核单（含费用预估）、工程签证费用审核单、新增材料设备价格审核单、付款申请表、竣工结算审核单等，各参建方应严格按规范流程及表单处理相关造价管控事宜。

2.10 编制好项目投资动态表

在合同执行过程中，要及时做好施工图预算审核确认工作，同步每个月根据已审批完成的新增设计变更、新增材料设备批价和现场签证等资料，编制好整个项目的投资动态表，实时反馈动态投资控制目标，及时拉响超概预警。

3 结语

工程造价控制贯穿于项目建设的各个阶段，需要各参建方的共同努力，任何一方在任何一个环节的松懈都有可能导致全盘皆输。要绷紧造价管控这根弦，勤思考、多总结，有始有终地做好造价管控工作。