不动产继承登记难题解决的逻辑进路

冯 涛

(焦作市不动产登记中心，河南 焦作 454000)

1 继承登记面临的现实挑战

继承登记是指继承人或受遗赠人在被继承人或遗赠人死亡后，不动产登记机构对其继承的不动产办理权属登记的程序。基于继承关系本身的复杂性和不确定性，1991年实行的司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》(以下简称《联合通知》)规定，继承人或遗赠人继承房产的，需要向房地产管理机关出具公证处出具的“继承权公证文书”。但自《物权法》《不动产登记暂行条例》颁布施行之后，不管是理论界和实务界都对《联合通知》的合理性基础提出了质疑，为顺应学理和实务的时代发展，2016年颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》第14条取消了继承登记需要强制公证的必要条件。但放弃继承登记强制公证，完成法律整体逻辑自洽的现行法律并没有解决不动产登记机构在继承登记中遇到的难题，反而因为具有推定效力公证文书的缺失，导致继承登记面临着比以往更大的现实挑战。

1.1 废除继承登记强制公证制度的原因

在讨论这个问题前，必须强调的是从比较法上来看，域外的不动产权变动过程中广泛存在公证机构的身影。以大陆法系的代表国家法国和德国为例，两国均要求在变动不动产登记时需提供相关公证文书。公证制度对整个不动产登记发挥着不可估量的重要作用。公证机关出具的公证文书在不动产登记过程中实质上起到了一个实质审查作用，登记机关据此直接进行登记变动，可以兼顾登记结果的准确性和登记工作效率。

相较于其他登记而言，继承登记存在着单方登记、当事人范围不确定、登记内容可能存在争议等问题，《联合通知》正是考虑到继承登记自身的复杂性才规定了继承登记强制公证制度，可以说这一制度是具有相当的现实基础的。但是该制度在实际操作的过程中却产生了无法调和的问题。

首先，《联合通知》和其上位法《不动产登记暂行条例》与《物权法》的规定相冲突，后者并未要求申请人在继承登记中必须提供公证文书；其次，公证费用和公证服务的不一致性也导致继承登记的申请人怨声载道，公证机关在利益的驱使下更喜欢法律关系简单的继承公证，对于公证内容、继承关系复杂的继承公证申请，公证机关一方面收取高额的公证费用，一方面为规避风险将申请的所有工作全部转嫁给申请人，这无疑增加申请人的抵触情绪。

正是基于上述原因，《不动产登记暂行条例实施细则》废除了《联合通知》的继承登记强制公证制度，是否办理继承公证由继承登记申请人自己选择。

1.2 登记机构面临公信力缺失的风险

如上所述，公证对于不动产物权变动登记具有重大价值，尤其在继承登记中，继承或遗赠的证明材料和法律关系十分复杂，相较于不动产登记机构法律专业能力的孱弱，公证机构可以最大限度地发挥自己的专业优势。公证机关在此过程中扮演了实质审查的重要角色，对于保证登记机构登记结果的准确性有着莫大的帮助。

取消继承公证的强制性意味着，在继承登记的办理过程中，没有公证机关为登记结果的准确性负责，所有审查义务均由不动产登记机构承担。不动产登记机构既要保证在法定期限内完成继承登记，又要保证登记结果的准确性。而不动产登记机构一方面行政服务资源有限，另一方面法律专业能力较为孱弱，实践中很少有登记机构可以兼顾登记的效率和准确性。一旦出现继承登记错误，登记机构大概率就会被卷入纠纷承担赔偿责任，就算登记机构能够举证证明自己尽到形式审查义务，免除责任承担。但因为错误登记导致登记机构公信力降低的客观事实却是很难扭转的，不断出现的错误继承登记不仅会逐渐侵蚀登记机构的公信力，而且也会大大影响被继承财产在市场中的流转，有影响整个社会经济发展之虞。

综上所述，《不动产登记暂行条例实施细则》第14条的规定看似解决《联合通知》存在的问题，给继承人提供了更多的选择，看起来更为合理。但该条规定又造成了新的疑问，即仅仅通过形式审查显然不足以保证继承登记结果的准确性，那如何保证不动产登记机构的社会公信力不受影响。可见，围绕继承登记问题并没有因为《实施细则》第14条的规定而尘埃落定，还需要进一步分析解决。

2 继承登记难题的成因分析

2.1 继承登记复杂性与审查性质的不匹配

相比较其他不动产登记，继承登记具有单方登记、当事人范围不确定和登记内容可能存在争议等特点，这意味着继承登记需要审查的主体更加广泛，需要审查内容也更加繁琐。在继承登记的过程中，如果审查机构仅履行形式审查义务，不对当事人提供材料的真实性予以审慎审核的话，就会很容易产生虚假登记的问题。也就是说，基于继承登记本身的复杂性，需要不动产登记机构对其进行实质审查。

但我国现行法律规定却将不动产登记机构的审查职责限定为形式审查。其实对于不动产登记机构审查义务的性质，学理上和实务中均有不同的看法。有学者从可行性和法理基础出发，认为既然不动产登记簿上记载的权利人也只是被推定为权利人，允许相反证据推翻，那对登记机构可以实质审查义务，要求其必须保证登记人与实际权利人相一致显然是前后矛盾的，故登记机构的审查性质只能是形式审查；也有学者认为，既然相关法律已经赋予登记机构实地查看不动产的权利，那登记机构的审查性质就更接近于实质审查。实务中的主流观点则是形式审查为主，实质审查为辅，只有在特殊情况下登记机构才有实质审查的义务。上述观点各异，也各有合理性基础。但单从法条文义和现实情况两个角度来看，登记机构承担的只能是形式审查义务。

一旦明确登记机构的形式审查义务性质，就可以清楚地了解我国继承登记难题形成的原因。事实上，继承登记复杂性与形式审查义务的不匹配就是导致继承登记难题形成的原因之一。继承登记客观的复杂性意味着继承登记需要实质审查来保证登记结果的准确性，但现行法律却将不动产登记机构审查义务限定为形式审查，这无疑会严重影响登记机构的社会公信力。而且从经济分析上来看，这意味着一个被不动产登记机构确认继承登记的不动产在进入市场交易后，登记机构出具的继承登记并不足以打消买受人对登记人是否为不动产真正权利人的疑虑，一旦继承登记有误，买受人必然被卷入到诉讼中去，就算买受人在诉讼中依据善意取得制度最终保住其所购买的不动产，高额的诉讼成本也是买受人不能承受之重。更何况买受人还面临钱房两失的巨大风险。基于趋利避害的价值判断，买受人或选择从其他渠道确认登记结果的准确性，或放弃购买该不动产，这显然会客观导致整个社会交易成本的增加，不利于社会整体经济的发展。

2.2 证明责任的不合理分担

继承登记复杂性与形式审查义务的不匹配造成的问题毕竟可以通过公证机关扮演实质审查义务角色予以解决，这也是《联合通知》确立继承登记强制公证的现实基础。在现行废除强制公证制度的大背景下，寻找强制公证的替代方案尤为重要，那就需要探寻继承登记难题的真正原因。

继承登记难题的真正原因实质上是继承登记申请人和潜在的利害关系人权利义务的不合理分担。继承登记最大的特点就是当事人的范围不确定，除了已知的登记申请继承人，还有潜在的法定继承人或受遗赠人。但现行法律要求办理继承登记的所有证明材料均应由申请人提供，一方面申请人单方提供证明资料可能会存在虚假登记，损害潜在利害关系人的利益，但另一方面这也会大幅加重申请人的证明责任和登记机构的审查义务。如果将一部分证明责任分配给不认可登记申请的潜在利害关系人，由潜在的利害关系人对登记申请提出异议，和登记申请人形成对抗，这种情形下等同于登记机构将实质审查义务转移给了潜在的利害关系人，一旦有他人对登记申请提出异议，登记机构就可以中止该登记申请的办理，待双方通过诉讼或仲裁等手段解决争议后再行处理。这样一来，不需要公证也能保证继承登记的准确性，绝大部分的继承登记难题均迎刃而解。

可见，合理配置申请人和其他当事人之间的证明责任，促使其他当事人积极行使异议权利，将最大限度地保证继承登记的妥善办理。

3 继承登记难题的破解之道

3.1 继承登记公示催告制度的借鉴

有学者主张参考我国台湾地区，在《民法典》中建立继承登记的公示催告制度，合理的分配继承登记申请人和潜在利害关系的权利义务。在申请人向登记机构申请继承登记后，通过公示催告制度督促潜在的对继承登记有异议的利害关系人知悉继承登记的事实，及时行使异议权利，通过提交相关证明材料，阻止申请人不正确的继承登记。这一制度实质上把不动产登记机构的实质审查义务转嫁给了被继承人的潜在继承人、受遗赠人和债权人，通过申请人和潜在利害关系人的对抗，明晰事实，保证继承登记的准确性，同时也避免了潜在利害关系人以登记结果错误为由起诉不动产登记管理机构的情况发生。该制度虽然具有相当的合理性，但《民法典》对此并未回应。

3.2 政府购买公证服务

既然《民法典》没有回应公示催告制度，现行法律下由公证机关代替登记机构对申请材料进行实质审查依然是保证继承登记结果准确性，维护登记机构公信力的最佳方案。废除继承登记强制公证后，如何探索出一条让当事人自行选择公证制度的道路是现行法律下解决继承公证难题的关键。实践中一些地市不动产登记机构通过自行委托公证机构对继承申请事项调查取证并承担所有费用的方法，继续发挥公证机关不可替代的作用，所产生的委托费用由登记机构列入年度专项费预算。这种做法在与上位法保持一致和不增加申请人经济负担的前提下，保证了登记机构登记结果的准确性和工作效率，殊值推广。

2020年正式实施的《政府购买服务管理办法》及其配套的指导性目录明确规定“见证及公证服务”属于政府购买公共服务的范围。这也为政府购买公证服务的做法提供了足够的法律政策支持。推广政府购买公证服务方式是现行法律下解决继承公证难题最有效的方式。

4 小 结

综上所述，在法律上取消继承登记强制公证制度是为了避免下位法架空上位法的尴尬情况发生，维护整个法律体系稳定的必然结果。但取消该制度的社会效果却是喜忧参半，一方面它将申请人从费用高昂且繁琐的公证服务中解脱出来，赋予申请人自我选择权，更加科学合理；另一方面缺少继承公证文书这一实质审查程序，会极大影响登记结果的准确性。《民法典》对解决实质问题的公示催告制度并未回应，推广政府购买公证服务，继续发挥公证机关实质审查作用是现行法律下破解继承登记难题的最佳方案。