房地产企业如何对房屋建筑工程施工过程进行管理

彭南

（毕节创美房地产开发有限公司，贵州 毕节 551700）

0 引言

房产单位对工程进行过程管理工作，旨在增强工程受控性，履行工程监督、协调各项职责，依据工期设定需求，如期完成工程任务，达成工程进度控制目标，确保工程成本管理有效性。与此同时，在工程管理期间，监理角色较为关键，房产单位管理人员需有序开展监理管理工作，以期最大化发挥监理角色作用，全面落实过程管理工作，确保工程质量，减少工程资金浪费。

1 工程前期管理

1.1 有序落实工程准备

在工程前期，房产单位管理人员需有序落实工程勘察、施工规划、招投标内容约定等各项工作，为工程施工创设基础条件。在工程勘察时，需甄选勘察专业性强的人员，同时借助BIM技术，确保勘察结果全面性，为工程规划提供有效的参考依据。

1.2 场地管理

在工程开工前期，房产单位管理人员需完善工程基建设施，比如水电、交通等。同时依据工程方案，申报各项报批手续，协同其他部门完成报建工作。

1.3 审核施工组织规划

在完成工程招标流程后，房产单位管理人员需结合中标单位工程规划，审核施工图设计的合理性。对施工图存在的问题，及时进行设计调整，以减少工程变更次数，确保工程施工有序进行。

1.4 开工报告申报

在工程开工前期，房产单位管理人员需提醒施工单位提交开工报告。开工报告内容具体包括：施工许可证完成办理、施工图完成核对、施工组织规划完成审批、工程现场完成各类准备工作。

2 工程过程管理

2.1 进度审核

2.1.1 工程进度控制

房产单位管理人员依据工程设计方案内容，结合工程工艺复杂程度、做法工期等因素，参照进度控制相关标准，编制工程进度控制方案。在进度方案设计期间，可采取任务分解形式，以确保进度控制方案的可操作性。任务分解形式包括月度进度方案、季度进度方案。

2.1.2 进度审查

在工程开工后，房产单位管理人员需与监理单位建立有效交流机制，获取工程施工完成情况。与此同时，采取定期、不定期两种方式，房产单位管理人员落实工程管理工作，进度管理内容具体包括：

（1）检查施工规划中的工人、设备、物资建材等资源的进场情况。如果发现现场资源情况与规划内容存在出入，需进一步核实工程量，以减少施工单位虚报工程量问题，确保工程质量。

（2）核查进度款使用的规范性。管理人员需分别从周、月、总进度等视角，对比实体工程进度与控制标准，分析进度延期的形成原因，针对实际存在的不利因素，加以有效改进。比如，在工程款核对时，管理人员发现施工人员专业性存在问题，严重降低了工程推进速度。管理人员与施工监理协调，要求工程监理对工人进行次日工程技能的强化训练，提高工程施工操作能力，以确保工程进度。

（3）管理人员对于工程无交叉的项目，合理规划穿插施工，以缩短工程时间。

2.1.3 样板施工管理

对于重点工程施工建筑时，房产单位管理人员需进行样板施工管理，对于样板施工质量进行全面检查：开展蓄水试验，测定样板工程防水性；进行噪声检测，确定样板工程噪声污染消除效果。检查样板工程质量时，管理人员可结合重点工程的性能需求，进行相应的检测工作，以保障质量检查效果。在确保样板工程质量基础上，落实重点工程施工。

2.2 图纸管理

（1）图纸发放。在工程施工期间，图纸采取统一管理形式，确保工程监理、各工程小组完成图纸发放。

（2）图纸保存。施工单位与房产单位，需分别设专员进行图纸保存管理，对于工程图纸清单、变更详情进行完整填写与保存，便于工程结算有据可依。

2.3 设计变更管理

（1）设计变更方案的确定。在工程施工期间，如果施工单位对工程设计、现场施工存在问题，由房产单位管理人员进行问题审核，对于必要性设计变更问题，进行变更管理。原则上，在发生工程设计变更问题时，应由设计单位解决，再交由设计院进行审核确定。由于工程进行时，如果工程变更涉及的工程量不大，为保障工期进度，可采取口头指令变更形式，或者直接由设计院拟定变更方案，以保证工程施工质量。

（2）变更文件存档管理。在设计变更完成时，形成的变更文件需进行存档管理，为工程结算提供依据。在存档管理期间，房产单位管理人员需每月整理变更事宜，以通知单形式传递给施工单位，便于施工单位确定[2]。

2.4 成本控制

（1）在工程临近竣工时期，房产单位管理人员需关注超付问题。结合工程管理规定内容，完成工程结算。

（2）对于工程中形成的变更与签证问题，进行工程量审核。

（3）结合工程合同约定内容，全面查看工程期间收集的各类资料，妥善处理建材供应索赔事宜。

（4）房产单位管理人员，可结合进度管理方案，编制预算管理内容，在工程进度控制的同时，同步落实预算管理工作，以确保成本控制有效性。

（5）在甲供材模式中，房产单位管理人员需结合工程建材使用的具体情况，编制建材采购方案，减少材料购置问题，保证采购成本控制效果。

2.5 质量管理

（1）设定工程质控目标。在房产单位工程规划中，对于工程性能、工程质量给予明确说明，以作为工程质控目标。

（2）事前质控管理。①在工程前期，房产单位管理人员结合工程施工特点、工程质量控制目标，编制《工程质量控制指导书》，针对工程极易发生的质量问题，总结编制预防措施；②房产单位管理人员，依据工程质量建设目标、监理管理合同等内容，严格查看监理工程管理方案，以督促监理发挥工程质控角色作用。

（3）事中管理。①测量与放线工作审查。房产单位管理人员，需在工程进行期间，由工程单位提交工程区域的定位放线标准，同时要求监理单位使用校准完成的仪器进行定位放线，再进行严格复核；②加强关键建材、施工机械的质控管理。由于房产工程建筑期间，需要使用较多数量的建材与机械设备，需加强质量管理，以减少返工事件，维护工程质量；③隐蔽工程质量管理。房产单位管理人员，需严格落实工程质量检查工作，对于桩基、重点工程浇筑施工、钢筋作业、防水等工程，与工程监理共同完成质量检查。可采取抽样检测方法，以准确获取工程质量情况。同时将检测结果进行如实记录，由工程管理人员签字确认。如果检查期间发现质量不达标的情况，要求监理与施工单位提交工程质量整改书，同时给予一定期限，确保工程达标。

2.6 监理单位的管理工作

2.6.1 监理资格审查

房产单位管理人员需严格审查监理人员的工程管理资质，以保障工程质量，减少工程事故发生。

（1）核对监理人数的准确性。

（2）查看监理资质证书与约定资质的一致性。

2.6.2 检查监理月报

房产单位管理人员，要求监理按月完成监理工作上报，在监理月报中需体现：工程质量、工程进度推进情况、文明施工进展等，分析工程存在问题，给出相应的解决方案。管理人员结合监理月报进行评价与反馈，书写月报申报批复单。在批复单中，管理人员需添加自身发现的工程问题，要求监理人员进行工程改进，在工程整改完成时，监理人员书写整改报告，由房产单位管理人员进行核实。

2.7 文明施工管理

房产单位管理人员在施工期间，需加强安全管理，结合工程合同约定的施工设施，给出具体的安全管理规定。

（1）脚手架工程安全管理。①架子工人需具备较高的施工安全意识，在签订安全生产责任书后，对其进行有效的身体检查，确定架子人工健康达标的基础上，方可进行脚手架施工；②脚手架施工期间，工人需完成安全设施佩戴，确保施工安全[3]。

（2）安全网工程管理。①对于超过4m的工程施工活动，需规范安装安全网，首层安全网宽度大于3m且不小于6m；②在高层工程建筑时，需每隔四层增加一层安全网，工程期间需保证安全网无破损，防止安全网内放置杂物，直至高层作业完成，方可拆除安全网；③在安全网安装时，需添加网绳，每张安全网添加的网绳需超过7根；④安全网内筋绳分布需均匀，筋绳间隔须大于300mm；⑤在安全网搭设完成时，进行承重试验，使用模拟人形、砂石进行冲击，确保安全网各位置无断裂情况，方可施工使用。

（3）施工标牌文明摆放，同时合理控制工程噪声。

（4）有序规划物资运输路线，确保工程交通运输有序性。

（5）在阶段工程完工时，需及时进行清洁工作，维护工程场地环境。

（6）监理人员结合文明施工进展情况，采取例会宣讲形式，同时落实工程现场的安全评价。

（7）对于工程各类文件，需依据工程档案管理标准，进行全面收录管理，为工程维修、工程改造提供依据。

3 结论

综上所述，房地产单位在进行工程过程管理工作时，需结合工程建设的实际需求，分别从质量、进度等视角，逐一落实过程管理工作，以期最大化发挥过程管理工作价值，顺应工程管理工作需求，促进房产单位获取较高的管理收益，如期完成工程任务，保障工程质量标准性。