建筑项目前期工作对建筑规划设计的重要性

吴欣蓉

摘要：建筑项目前期工作是规划设计的基础，在投资决策前要对项目有关社会、经济和技术方面的问题进行深入细致研究。通过前期的市场定位、客户定位，为后续项目开发提供依据，并在此基础上综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的可行性，从而确保项目建设符合市场需求，同时也能够提升项目开发效率。因此，确定项目是否应该投资以及如何投资等结论性意见就显得尤为重要。

关键词：建筑项目;前期工作;建筑规划设计;重要性

引言

随着房地产行业越来越规范，市场竞争也愈演愈烈，当前房地产市场已逐渐呈现供过于求的局面，房地产项目前期策划成败直接决定项目运营风险系数和投资收益。本文结合建筑项目前期实际工作，探讨了建筑规划设计前期工作重要性，并且提出了规划设计前期工作要点，期望为相关研究提供参考。

一、工程概述及前期策划方案

（一）工程的概述

本文所研究的工程是一处住宅小区项目，该项目位于常州市新北區罗溪镇，政泰路以西，龙城大道以北。 地块位于罗溪新镇区核心地区， 三面为罗溪三大产业园。总用地面积55282平方米，为乡镇开发盘。周边环境良好，直面湿地公园，交通便利，项目位于城市快速路边。工程建设内容包含高层住宅、商业、地下车库，以及配套公共设施用房。

（二）前期的策划方案

项目初期，房地产开发企业成立前期策划小组，前期策划的主要内容包括：

1、项目区位市场研究，主要是对项目片区政策进行研究，分析土地属性，确定房地产项目的整体市场定位。根据研究发现，罗溪镇区域内商品房稀缺，本地人为主要客源，周围无商业竞品，仅有政府多年建造的8个安置小区。

2、项目营销定位，针对周边已售楼盘客户需求及对未来潜在客户的科学分析，确定不同年龄段、不同消费人群客户定位，提出产品规划设计的基本思路。根据营销调研及分析，此项目未来潜在客户核心客源为地缘性客户，包括，罗溪本地人口，或是普通乡镇居民，或是公务员、事业单位人员;其次重要客源为罗溪产业人口，本地块位于三大产业园区中间，其中，动力装备区员工数量较多，有的多达几千人。航空产业区以机器位置，员工数量集中在100-300人。如今小部分租住、购买在本地安置房小区，或住在企业配备的员工宿舍。对住房需求较大。根据营销分析，确定产品规划设计的基本思路：刚需+首改，户配比以中小户型为主。

3、市场推广策划与投资估算，针对市场需求制订推广计划，为产品的上市销售做足准备，分析建设用地的规划方案，确定项目技术指标及整体投资收益。根据营销分析，减少该项目商业占比，最大化住宅占比。

4、优化和综合，综合分析数据及资料，确定前期定位策划报告以及产品策划设计任务书。通过研究分析，最终形成《项目整体前期策划报告》，对项目形成初步认识，为后续的规划设计提供依据。

二、在前期工作对于建筑规划重要性分析

（一）建筑规划设计前期工作作用分析

房地产项目规划设计前期工作能够为后续的投资、销售及运营提供依据。前期工作通过对房地产项目上的土地投资进行评估，能够为后续的投资决策提供指导，确保投资获得最大效益。通过前期工作，确定经营目标，将经营与目标客户需求相结合，确保销售方案符合市场发展，获得最佳经营目标。

通过该项目拿地的强排方案，我司提前预判了项目设计难度，例如：因为地处航空管制区，规划条件中建筑高度为≤45m，导致方案设计中，建筑最高层数为15层，影响建筑类型经济性。由于地块性状为斜长条，在拿地方案中，我司已经评估过地下室因为地块性状会增加无效面积，增加拿地成本，影响售价及利润。

（二）建筑规划设计前期工作重要性分析

项目前期准备阶段是建筑项目的重要组成部分，也是项目决策的关键环节，对后面的项目开发质量具有关键性的影响。因此，前期工作需要结合开发设想，做好市场规划，形成可行性报告，为后续的开发提供依据。策划小组注重的是市场与营销方面，对于建筑工程设计了解较少。例如在该项目初期，营销提供的营销报告中指出建议方案楼栋方向按照垂直周边主路排布。因四周道路非正南北道路，如垂直道路排布，会导致建筑朝向为南偏东31°。而根据设计规范，建筑朝向宜为南偏西5°到南偏东30°，如超过，则南向节能按东西向节能要求计算。为此将阳台移门将内置遮阳百叶，增加成本，也不利于营销溢价，遂方案最终按照正南北排布。

通过策划小组和设计师的共同协作来做好前期工作，实现优势互补，发挥双方的优势，更好地做好项目定位与设计。前期工作的效果对后续开发具有决定性的影响，因此前期工作必须具有全面性和准确性，为项目开发提供更好的建议。

三、在规划设计前期工作要点分析

（一）市场研究工作要点分析

市场研究是对周边市场环境及房地产项目的研究。从新北区罗溪区域的经济发展来看，该区域依然处于经济快速发展阶段，产业聚集明显，中高端房地产的需求十分显著。从市场来看，该区域具有广阔的经济发展空间，能够为房地产市场发展提供经济支持。影响客户选择的因素包括环境、交通、配套等，而且住宅设计户型的面积为95-142㎡。从客户来源来看，以罗溪镇内部的客户为主，消费趋势与经济趋势相适应。而该区域的住宅产品依然处于供不应求的阶段，尤其是经济型住宅的发展空间较大。

（二）分析定位工作要点分析

房地产项目是综合性的经济活动，具有投资大、周期长、涉及面广的特征，在市场研究的基础上，同时还应对客户进行分析，了解客户来源、客户分类，明确目标客户及其特征。采用市场调查等方式，了解客户来源并对客户群进行精确判断，结合客户来源与客户需求，确定住宅的类型，明确不同住宅类型的占比。目标客户通常为25～50岁的中高收入者，而且年收入相对稳定，家庭稳定，职业通常为企业高管、私营业主等。该类型客户具有较高的审美品位，对于建筑的要求较高，更关注建筑品质与建筑所带来的社会地位，购房的目的包括自住和投资。在对客户分析的基础上，确定住宅采用新亚洲风格，区别于其余住宅的现代化风格，所选用的材料也应该体现品位和品质。

（三）策划与估算工作要点分析

策划与估算主要是对项目的成本进行分析，包括建筑项目的容积率、可售面积、开发成本等相关内容。对项目开发的土地成本、前期成本、建设成本、配套成本、开发费用等进行估算，确定整体开发成本，并确定项目资金投入产出的节奏，选择最优的营销方案。在本项目的策划与估算中，选取的样板房为主力户型，面积为117㎡。根据整体开发节奏，拟采用整期开发该项目。营销上以产品风格、开发企业的品牌、施工质量、建筑区位价值、后期服务等作为主要卖点，开展有效营销工作。为了更好地推广项目，通过销售速度抢占市场先机，回笼资金后继续开展后续项目。

结束语

综上所述，前期策划是对房地产市场和发展趋势的科学预判，通过前期策划能够了解客户需求、市场需要，确保开发项目贴合市场需求。良好的前期策划能够为建筑项目规划设计提供依据，提升房地产企业的市场竞争力，同时能够针对可能出现的风险提出应对预案，从而降低房地产开发风险，确保项目开发收益。因此，为了更好地做好建筑项目，在规划设计阶段对前期工作要足够重视，以便能够精准把握房地产市场。

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