“轻度假”带来的新商业地产模式思考

摘要：商业的本质是满足人的需求，当前，主流消费者结构更加趋向年轻化，年轻人/年轻家庭的需求特点便决定了商业趋势所在。向本地文化的致敬与焕新，让商业项目凝结了城市特有的精神价值。自然场景的形式创新与内容导入，让项目拥有了互动性和吸引力更强的休闲目的地属性。

关键词：轻度假;绿色体验;新商业模式

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章編号：1001-9138-（2021）11-0015-19 收稿日期：2021-10-26

作者简介：王传宏，猫头鹰研究院（MalltoWin Lab）创始人。

过往的20年，是我国城镇化进程最快的一段时间。我国的商业地产发展更是从空白到繁盛，将“商业创造了生活，商业繁荣了城市”从愿景落地为现实。

就商业活力领跑全国的城市——上海来看，曾经在城市亟需破旧立新之际，上海新天地的出现，不仅打造了一张充满海派文化韵味的城市名片，更为中国的城市更新模式开创了全新思路。随着旧城改造持续推进，瑞虹天地月亮湾的开业与即将入市的太阳宫项目，带动整个虹口片区向国际化高品质社区进阶。之后，TOD模式已然成为城市开发的一个主流方向，虹桥天地则为“交通枢纽型商业”沉淀出丰富的运营经验……

可以说，纵观上海城市发展的每个阶段，都有一方“天地”，深度参与了城市格局的变迁。

如今，当我们站上城市深度更新、人居生活方式全面提升的新起点，面向未来，我们不禁会发问，商业之于生活还能带来些什么？城市生活的下一个可能将是什么样子？

面对发展中的变化性，“商业如何做”并没有一成不变的答案。中国新天地一直在不遗余力地通过自身前瞻的思考和积极的实践，为此答案赋予更多引领意义。

中国新天地“天地系列”的全新力作——上海蟠龙天地，或许能够带来一些启示。

1 回应城市需要——都市“轻度假”目的地

商业的本质是满足人的需求，当前，主流消费者结构更加趋向年轻化，年轻人/年轻家庭的需求特点便决定了商业趋势所在。

2021年上半年，有这样一组数字值得注意：小红书上的搜索量同比增长428%;抖音上的视频数增加一倍;天猫平台连续2年销售额呈2倍增长……这便是当下格外受年轻人追捧的休闲方式——露营。其背后折射出的，正是人们生活需求的变化。一方面，更加渴求一种基于新奇体验的“亲密关系”，另一方面，受限于后疫情时代出行选择的减少，一定程度上被“困”在城市中的人们，对近郊游、双城游等轻度假式休闲生活的渴望，达到了前所未有的程度。

落脚于虹桥商务区核心版块的蟠龙天地，将定位直指“都市轻度假目的地”，便是意欲精准满足这样的诉求。

占地面积超50万平方米的蟠龙天地，集合了面向未来的新天地街区、大型绿地公园和国际住宅等板块，之后还将通过创新手法将独栋艺术中心、精品设计酒店、精品商业等内容融汇其间，从而以第五代新天地综合体的新姿态，带来独一无二的商业体验与休闲生活。图1为蟠龙新天地鸟瞰效果图。

这样的概念规划，恰为消费者所需，也恰为其所在的大虹桥区域所需。如今，大虹桥可以说是上海最具活力的区域之一。

差旅客流大。虹桥枢纽，单日客运最高峰超过160万人次，毗邻国家会展中心，年度举办百余场大型会展。办公氛围浓。虹桥商务区累计注册企业达7.7万家，各类总部达370余家，规划岗位70～75万个。品质客群多。随着打造引领高品质生活的国际化新城区措施推进，区域内高端人才国际社区规模持续增加，并可以在车行30分钟的范围内实现对数百万常住人口的辐射。

但相应的，在大多数人的印象中，居住、办公人群的日常消费依旧集中在上海其他成熟商圈，虹桥枢纽的“流量”多为“匆匆而过”。缺少“客留”契机，是制约整个区域价值再提升的一个关键问题。

如果蟠龙天地这一“轻度假目的地”能够顺利落地，那么之于制约大虹桥的未来发展的问题而言，项目无疑可以带来切实可行的解决方案。

依托中国新天地在建筑设计、业态组合、文化焕新、体验创新等方面经验的持续精进，蟠龙天地的高品质休闲属性毋庸置疑，项目定位为常住人口的日常生活地、商务客群的反复到访地、微旅客群的目标打卡地。

客流的吸引、留下与消费转化，让区域更多消费价值得以被发掘并激活，这将是整个区域站上“虹桥国际开放枢纽”及国际级CBD全新战略高度的重要基础。

而大虹桥所拥有的交通便捷性，也将推动项目商业价值与辐射力的进一步提升。就市内而言，蟠龙天地紧贴地铁17号线蟠龙路站，搭乘2站地铁即可到达虹桥火车站换乘2号线和10号线，由此直达南京路、新天地、陆家嘴等地;驱车30分钟可达人民广场，通过崧泽、嘉闵、延安等高架道路，几乎可驾车直达上海市区所有地方。

就整个长三角而言，目前依托高铁1小时生活圈，大虹桥可辐射长三角7500万人。根据《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，到2025年，包括高通达力的省际公路、基本建成的世界级机场群体系在内，轨道上的长三角将基本建成。

当更广泛的客群都有可能成为项目潜在消费者时，大虹桥将以更高能级促成长三角一体化的实现。如此来看，蟠龙天地将是一个重要承载点。

2 回应精神诉求——江南文化焕新

上海作为全国商业魅力排行的榜首城市，近年除了“网红MALL”频现，还有一个非常明显的商业趋势：街道活力升级。从南京东路、淮海中路的持续调改，到武康路、安福路一带街道的“打卡”热度高居不下，人们“回归”街区。深入城市的街道、绿树成荫的环境、厚重古朴的老屋、精心设计的店铺，共同“碰撞”出了这座城市独有的生活气质。这种源于在地文化的体验，具有更为深度的精神层面价值，因而才能与新一代消费者产生强链接。

论起国内最擅长将商业与城市特有文化进行深度融合的开发企业，中国新天地必居前列。此次，基于蟠龙天地极为独特的选址——蟠龙镇，一个承载着江南千年历史的上海重要历史风貌保护区，中国新天地在传承城市文脉与打造轻度假生活方式的商业融合中，再一次做出了全新、前沿的探索。

笔者在近期参观项目商业展厅的过程中深有感触，可以说，如果从规划构想来看，一个放眼上海及长三角城市群都鲜有的水乡式休闲度假目的地，已经跃然纸上。

2.1 商业与人文的焕新演绎

“盘龙镇系青浦东面第一古镇，有寺有庵有阁有堂……盘龙旧时有八景，后增为十景……东西长一里，南北长半里之十字街，鼎盛时形成了具有江南特色的水陆商贸街市……”寥寥数笔文字记载，是千载江南历史的缩影。而越发快速的城市化，不断消磨着这些城市文化印记。

秉持Culture（文化焕新）×Nature（自然融合）×Future（商业焕新）三大规划理念，蟠龙天地借由现代商业经验实现了江南文化的焕活新生，同时又反哺商业体验再次升级。

与全球知名设计事务所BENWOOD Studio再次联手，可以在项目中获得与以往商业非常不一样的感受。

2.1.1 “有水有桥”的自然感

3公里自然水系贯穿整个街区，商业建筑“依水而建”，进一步放大了空间的开放感和灵动感，见图2。

加之古时的“九龙一凤”十座古桥得以保留，文化意象的“复刻”打破了现代商业体验的单一性，让本就体验性更好的低密度街区，更具独特性，见图3。

2.1.2 “有街有场”的游逛感

借由巧妙的设计手法，原址修缮的历保建筑与整个商业街区有机融合起来，令整个街区的游逛形态更为多元。同时，重现的十字街区以及规划的七座广场，在动静有度的动线引导下，将成为重要的社交节点，吸引人们驻足、交汇。

项目如此设计，沿袭城市文脉，情怀厚重但不沉重，焕新商业与人文的演绎手法，形式包容但不随意，将上海的海派生活格调发挥到极致。

2.2 体验内容的创意融合

未曾有过的街区形态，也为所能承载的体验内容创造了更多想象空间，这从团队的若干设计构想中就能窥得一二。

在业态组合方面，项目将根据邻近功能板块的不同，在招商方向上有所侧重，并特别注重沿街店铺的尺度设计，从而更好地在各类业态之间、业态体验感与空间氛围之间创造有机联动。

同时，项目还将江南老字号和中国新文创进行融合，引入更多中国新锐品牌和潮流创品，呈现崭新的商业活力。

在特色规划方面，地块内专门规划的蟠龙天地艺术中心，未来将会和知名美术馆合作，以现代艺术来契合人们追求自由独立的精神世界所需。加之精品设计酒店的引入，项目对文化生活空间的全面焕新，将能更好地满足现代生活的多样性要求，见图4。

此外，一系列文化体验类内容也具备了更好的落地基础，例如水上剧场、庙会灯会、节气民俗体验等，甚至年轻人还可以选择举办一场新江南婚礼……无限的体验内容可能，让蟠龙天地在广客群、广地域的维度上都拥有了独一无二的吸引力。这不仅将为人们打造一种更能印刻城市记忆的全新生活方式，也为“新天地XINTIANDI”品牌“文化和社交目的地”的基因做出了新的注解。

3 回应当代生活需求——绿色场景营造

除了独特的古镇街区，蟠龙天地也再次展示了中国新天地在场景创新上的魄力——拿出近一半占地面积，打造23万平方米超大绿地，相当于在大虹桥区域再造了约8个徐家汇公园。

这并不仅是一片简单的自然场地，蟠龙天地致力于将场地升级为“场景”——以绿色场景填补城市生活最稀缺的那一面，也是后疫情时代人人都渴望的生态健康生活方式，见图5。

3.1 以“环抱”之姿，实现功能版块的平衡

首先，在整体布局上，蟠龙天地用超大面积绿地“半围合”商业街区的设计颇为巧妙。绿地形成的“天然缓冲带”，在视觉上可与外部城区环境相交融，同时又可为临近的所有社区提供活力，吸引人们多方位进入项目。

借由精心设计的步道，人们向内可漫步到商业街区，各个功能版块的衔接毫不突兀，由此营造的悠然自得的休闲感，可谓惬意非常。

3.2 以功能设计，实现绿色体验的多元化

通过新的诠释手法，仅是蟠龙天地的绿色空间，便集合了六大主题功能区，创造出丰富的自然体验感：在长达2.2公里的蟠龙专属林荫道漫步放松;在龙行天桥上感受身边景观尺度的變化，亲历季节的交替;在水面泛舟，漫谈闲语间感受着属于江南的风雅;在亲子乐园中，全家共享一段美好的时光;在近万方的运动空间内，为身心“充电”。

特色各异的休闲体验相互串联，为人们构建了一片罕见的生活“绿洲”，见图6。

3.3 以持续活动，实现生活乐趣的不间断

不只如此，在蟠龙天地的规划中，未来这里还将拥有全年不间断的活动内容。

例如，人们可以体验到马术、滑板、棒球、皮划艇等多项潮流运动，并且，通过与周边国际学校和社区联动，项目还具备成为未来区域体育赛事中心的可能，从而展现出更具朝气的活力氛围。同时，从专门设置的森林营地教育、湿地观鸟景观等特色空间，到绿地音乐节、星空露营等文化活动，都市人近距离拥抱自然的诉求将得到最大满足。

正如项目的景观设计团队Sasaki所言，“希望这是24小时生活不打烊的公园”。

自然、文化与休闲生活的融合，生态、生活与城市关系的重塑，让项目犹如一个“身边的远方”。无论是文艺青年来一场诗意之旅，还是亲子家庭的周末相聚，亦或是作为商旅客群参展行程的一部分，人们不用刻意费心，便能在此找到专属于自己的场景，用更多生活乐趣装点普通的日常。

4 结语

“我们喜欢的地方，是尽管身在闹市，却如同在一座隐秘的小岛，维持着自有的节奏和静谧”。这是忙碌的都市人对理想休闲生活的描述，也恰是蟠龙天地要展现出的美好生活场景。

对本地文化的致敬，让项目凝结了城市特有的精神价值;自然场景的形式创新与内容导入，让项目拥有了互动性和吸引力更强的休闲目的地属性。人们能够尽情演绎着自己的生活，那些沉淀下来的情感与记忆，都将转化成蟠龙天地魅力的一部分。

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