“打新盛宴”下半场

晓西　杨谦益

2020年5月20日，位于深圳南山区大冲片区的华润城润玺及华润城润府楼盘。

11月25日，华润城润玺一期上市，一场让全城轰动的“打新”逐利的资本游戏开始。1171套房，1.5万人认筹，冻资9690人，总冻资金额339亿元。依托备案价格与周边二手房挂盘价高达每平方米4万-5万的倒挂价格差，仅靠摇号中签，即可财富增值以百万计，深圳网红楼盘，万人哄抢。

因润玺一期入市而“火出圈”的新词“代持购房”，在短短数日间，从秘而不宣的坊间私人约定，到选房现场上的公开讨论，再到成为全民舆论关注的焦点，最终成为金融、政策等严查的对象。

南都周刊记者通过实地考察、采访及暗访，听他们在这次的购房故事，了解这些“打新”者、产业链上从业员的动机和心态，回顾这场疯狂的“打新盛宴”。

不远千里，杭州夫妇来深圳“打新” 

11月26日，11：17，深圳湾体育场羽毛球馆附近咖啡店，距离华润城润玺一期花园最后一轮选房开始还有103分钟。摇号1000出头的杭州夫妻王悦夫妇，将打印出来的户型图、销控表等各种资料铺满了整整一桌。

夫妻二人正忙活着划掉已被选掉的房源，在剩下的房源中圈出自己心仪的朝向、户型，再一一计算出每一套的具体首付、月供等具体信息，依此进行排序。

“我们就一张房票，也只能从别人挑剩下里面选，昨晚才从杭州赶过来，哪有时间提前做功课，只能靠中午休息时间赶紧都算出来”。

王悦口中的“一张房票”，来自于供职企业总部搬来深圳后，已缴纳满5年社保的丈夫。王悦夫妇并不打算在深圳居住，选择润玺看中的是财富跃升的机遇——一方面是深圳新房限价下，润玺入市挂牌均价与周边二手房市场4万-5万元/平方米的倒挂价格差形成的巨大“双规套利空间”。另一方面，是华润城前三期楼盘惊人的升值纪录：价格翻番，甚至暴涨超3倍，华润城前三期的房价在过去六年里，均实现了价格跃升。同为楼市热点城市，比起设置了社保缴纳年限门槛的深圳，王悦生活的杭州的网红楼盘中签率甚至达到了1%甚至更低。

相比较而言，深圳的顶级网红盘润玺，同样有着惊人的价格倒挂优势，且中签率也不过12%。来深圳“打新”，对王悦一家来说显然更加容易。

出手千万，重新定义“深圳刚需” 

11月16日，《华润城润玺一期花园（住宅）销售方案》公布。方案将购房者分为两类，除手握“房票”以外，满足名下在深无房条件的购房者，被列为一类客户，优先入围诚意登记。

叶鹏是深圳人，尽管并不愁“没地方住”，却也真的是符合政策优先的“无房户”。家境殷实的叶鹏认为，“我们是24K纯刚需，不打算卖，但是至少要有升值的理由”。抱着这样的念头，叶鹏买房目标就很明确，“不要小户型，总价千万出头，地段一定要好，学位不能太差”。

在看到二手房税费高后，润玺成为了这对情侣的首选。原本，认筹润玺摇号1600号上下的叶鹏，基本放弃了“打新”，但在听说有人手握十几个认筹号，各种辗转腾挪购房名额参与摇号时，叶鹏与女友气急了，“这是扰乱了我们刚需正常的购房市场！”

更让他们难以理解的是，一番打听下来，发现摇号在前的人中，大把人凭自身实力根本供不起润玺这样的千万豪宅。反观叶鹏，首付可以“拼爹”， 每月4.8万—5.5万元的月供也对在某科技大厂工作的他而言压力不算太大。“有人冻资根本就是借的高利贷，冻资前几个小时都还在四处筹钱，这些放贷的机构很气人”，叶鹏女友说。在叶鹏看来，之所以能有如此数量的“代持”投资客能够进场打新润玺，根本原因在于诚意登记时的门槛过低。“应该先查收入证明、筛流水，在此基础上再谈有无社保证明、是否满足购房资格。”

南都周刊记者在《华润城润玺一期花园（住宅）销售方案》中看到，参与该楼盘诚意登记，仅需提交身份证明与关系证明、房产查询结果、社保证明等三类资料，并未要求任何跟收入、资产证明相关的内容。

乱象丛生，豪宅新盘“代持购房”或超八成 

1171套房，1.5万人认筹，冻资9690人，总冻资金额339亿元。83人弃选，不到两日售罄，收金将近200亿。第一天选房结束时，200平米最低总价2600万元的大户型基本售完。华润城润玺一期让全城“疯狂打新”。依托备案价格与周边二手房挂盘价高达每平方米4万-5万的倒挂价格差，仅靠摇号中签，即可财富增值以百万计，让这个楼盘引来“万人抢房”，成为“中一签暴赚500万”的深圳网红楼盘，城中一片哗然。

不仅是润玺，“代持购房”正是这个城市房地产投资客们争先投身的新玩法。早已有媒体报道，有不少购房者以30万的金额四处收购购房名额，只要名额摇中立即付款。

南都周刊记者在一份获取到的《代持协议》中看到，实际产权人与房产代持人的权利与义务被白纸黑字限定得清清楚楚：甲方系房产实际产权人，乙方系房产代持人。乙方未支付任何款项及费用，对代持房产不享有任何占有、收益、使用和处分的权利。对于租赁、转让时的权属、债务纠纷时涉及的赔偿、房产过户、利润分成等代持期间容易引起纠纷的关键点，都一一進行了更详细的约定。

1171套房，1.5万人认筹，冻资9690人，总冻资金额339亿元。83人弃选，不到两日售罄，收金将近200亿。第一天选房结束时，200平方米最低总价2600万元的大户型基本售完。

在网上，不难发现还有房产大V办起“代持培训班”，系统“传授”代持风险防控“机宜”，律师见证、公证，都成了不少人眼中把控“代持”风险的“安全绳”。

悄然中，房产代持产业链已在民间不断完成“进化”。

选房当天，这一切原在线上、坊间的隐秘传闻都浮出水面。内场，手持身份证等选房资料的购房者，对着销控表犹豫不决，不断告知电话另一端最新情况。场外，焦急的投资客对着电话那头不断催促，下达选房指令。

这样的场景在润玺选房现场屡见不鲜：一边是身家不菲的投资客，另一边是无房无贷深圳户籍的“房票”，两者一拍即合的背后，是一条隐秘的“代持产业链”。一位资深业内人士告诉南都周刊记者，仅深圳一城，当前千万级别的新盘，代持比例超过八成。

首付不够，民间借贷机构“帮忙” 

供不起楼的人不惜借钱“打新”，没有房票的投资客“代持”入场，即便是润玺这样的千万价位起步的豪宅，也不愁买家。这场“打新”盛宴中，钱从哪来？业务范围涵盖了“房抵贷”全流程的民间借贷机构“功不可没”。

在深圳另一千万豪宅——万科瑧山海的某购房群里，贷款中介小李的发言颇具诱惑性“刚过户房产优惠做单，变相首付三成（特别适合有房贷记录和二套置业者）可先批复。”简单来说，想做小李的客户，贷款出来“打新”，首先得需要一套房：没还完贷款没关系，只要买房后房产有增值就行。小李可以帮忙将购房者的房产从银行先赎出来，赎楼之后，再按增值后的价格再次抵押。一赎一押间，房产增值部分就可以套现。

据小李说，如此操作还能“顺便把利率降下来，只要名下有真实经营的公司，利率可以降到月息3厘到3厘2。”要想放款不赎楼，小李还有办法。他介绍，已经做抵押的房产只需按揭满6个月，就还能跨行再次做抵押，将房价的增值部分抵押出来，利率可以做到月息3.3厘。前者叫转按，后者被称为加按或二押，两者均不需要卖房就能筹集资金。除代价小以外，经过小李的一番操作，房贷变抵押贷后，利息也极具吸引力。依照小李给出的月息最高限——3.3厘来计算，年利率为3.96%，而深圳10月份首套房贷平均利率为4.98%。

在微博中搜索转按、二押等关键词，更多“筹钱攻略”将一一展示。而像小李这样，“潜伏”在“打新”购房群，为购房者们提供“贴身服务”的民间金融机构及“贷款代表”“理财顾问”也随处可见，甚至有些“打新”客干脆就从事着民间借贷服务。一面源源不断地向楼市输送资金，另一面也干脆身体力行，参与“打新”，在“楼市双规套利空间”中赚得盆满钵满。

眼见楼市“打新”热，摇号选房成为主流，五花八门的金融产品也应运而生。据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉透露，一些金融机构专门推出“摇号贷”，为不够钱认筹的人提供资金，日利率为0.08%。早在润玺销售方案发布的次日，小李就在朋友圈里发布了这样一则消息：华润4期打新，350万保证金，随时给你出，公司放款很快，配合银行资料补齐就可以出款。

转折：官方干预，购房者贷款遇严查 

在深圳，银根的放松，为楼市“打新”提供了资金保障;“无房户”优先的调控政策，助推了“代持产业链”的迭代升级;临近年尾，密集入市的新盘又为“楼市双规套利”的全新游戏规则，提供了充裕的舞台。

上述条件共同促成了2020年冬，发生在深圳的这场“刚需打新千万豪宅”的年度大戏。其核心动力，则是新房限价下，深圳房地产市场形成已久的新房二手房之间的价格倒挂。以润玺入市为例，新房均价约13.1万/平方米，比周边的三期二手房成交价还低约4.5万元/平方米，较之动辄上18万元/平方米的挂牌价，每平米差价超过5万。若按100平方米的房源计算，“打新”一套润玺，意味着获利500万元。

不仅是润玺，深圳近期千万级别的网红盘，备受追捧的原因大多逃不开价格倒挂。由价格倒挂而带来的“打新潮”，在数据上的体现更为直观。据统计，11月份深圳预售8663套新房住宅，备案成交6296套新房住宅，不仅是2020年以来的月度新高，更是创下了近7年来的新纪录。

正在“打新”润玺失败的购房者步履匆匆地寻找下一个目标时，这场轰轰烈烈的年尾“打新热”迅速迎来了逆转。

11月28日，润玺售罄两天后，伴随新华社发表评论文章——《抑制楼市“打新热”，需要“硬核”举措》，表示“打新热”现象警示，增加供给、新房限价之外，楼市调控还有很多事要做。比如新房限价之外，楼市调控应更多地关注住房流向，加强对持有环节的调控，让税收杠杆发挥更大作用;建立科学合理的房地产税制度，通过市场化手段抑制投资投机行为，或许能收釜底抽薪之效。文章迅速在深圳众多打新群中扩散，紧接着刷屏的还有先后来自万科瑧山海、华润城润玺一期的“房住不炒”倡议，引起市场广泛关注。

新房限价之外，楼市调控应更多地关注住房流向，加强对持有环节的调控，让税收杠杆发挥更大作用;建立科学合理的房地产税制度，通过市场化手段抑制投资投机行为，或许能收釜底抽薪之效。

11月30日，深圳市住房和建设局局长张学凡在接受媒体采访时就表示，政府主管部门高度重视，对媒体反映的代持炒房等情况，正在调查处理中，一旦发现存在违规行为，将依法依规严肃处理。同时，针对当前一二手房价格倒挂以及媒体反映的代持炒房等情况，政府部门正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒作行为。越来越多的消息开始指向，“代持打新”已经受到政府主管部门的高度重视，政策漏洞正在受到严密监管。曾经的“幸运儿”张数也不得不在“打新”成功润玺后的第四天开始思考要不要退房。

12月1日，已经为办理按揭奔波数日的张数不得不向其他润玺准业主求助。“银行不给我做贷款，说首付350万中有一笔钱来自他人转账”，力争无果的张数非常气愤，“这不是有罪推定吗？你买房找人借钱，或者别人欠你的还钱，这都很正常吧？”

同样“打新”成功的润玺准业主陈华为了能够办理按揭先后找了农行、光大、招商、上海四家銀行，均卡在了收入证明和首付款资金来源上。选了120平方米户型的他，最终不得不一口气掏出了1520万全款购买。

原先用来讨论去哪打新的购房群，一下子变成了“如何办按揭”的经验交流群。有购房者快人快语“这不是逼人全款买吗？”也有人开始盘算下一个去打新的楼盘是哪个，“深铁懿府、前海天境花园、海德园……有打新群吗求拉。”

这场畸形楼市下的投机游戏尚未落幕，所有人都在等待答案。

（文中受访者王悦、叶鹏、小李、张数、陈华均为化名。）