新政策下我国商业银行房地产信贷风险探析

骆敏

摘 要：强化对商业银行对房地产信贷风险的控制对我国金融行业的可持续性稳定运行具有重要意义，现如今，随着金融自由化、金融创新进程的不断深入，我国银行业的体制改革已经取得了初步的成果，期间房地产贷款也呈现出规模扩大、不良贷款比率下降的特点。但是在当前新政策背景下，国家对房地产行业的宏观调控力度也在不断加大，以银行为主的房地产信用体系运作体系依然存在不牢固、信贷风险系数高等特点，因此为了更好地将低我国商业银行房地产信贷风险就，将需要进一步深化改革，加强风险防范，充分发挥市场的决定性作用以及政府的职能，以此使得信贷体系能够得到健全。本文将对新政策下我国商业银行房地产信贷风险以及防控措施进行分析。

关键词：房地产信贷风险;商业银行;风险防范

1 引言

在国民经济飞速发展的今天，房地产业已成为国民经济的重要支柱产业。但是，近几年来，房地产市场中出现了大量的投资投机的行为，严重威胁到了社会的和谐与稳定。面对这种情况，政府出台了一系列的宏观调控措施，但由于房地产长效调控机制的深化，商业银行房地产信贷也面临了一定的风险，以此将对其进行分析。

2 商业银行房地产信贷面临的主要风险

2.1 商业银行无法控制房地产企业贷款的不良率

在房地产市场调控期间，开发商在开发过程中极易出現资金不足的现象，这将导致银行出现不良贷款比率升高、银行风险增加等问题出现。目前，我国房地产企业在融资的过程中，由于土地成本、原材料、人工等因素使得房地产开发成本的不断攀升，进而将对房地产公司的稳定经营产生巨大的冲击。在宏观调控政策下，部分资产实力较弱的房地产公司的银行信贷业务也面临较大风险。而商业银行在客观因素考虑不全面的基础上将难以对房地产企业贷款的不良率进行控制。

2.2 房地产资金链断裂导致银行信贷危机增加

随着房地产市场调控的深化，尤其是自2020年以来房企“三条红线”融资管理新规、商业银行房地产贷款集中度要求出台以来，房地产开发商面临着较大的流动性风险。房地产开发周期长，投资大，融资需求高，同时房地产开发企业的资本实力、负债状况直接关系到其经营绩效。在房地产开发中，大部分资金来源于商业银行的贷款，一旦出现财务赤字，就有可能导致公司资金链断裂，从而使相关的银行陷入信用危机。

2.3 房产的涨跌对于商业银行的贷款有着巨大的影响

在房地产宏观调控的进程中，必然会引起整个楼市的剧烈波动。目前，国家把“稳地价、稳房价、稳预期”作为首要目标，把房价控制在一个合理的范围之内。房价增长预期大幅下降，抑制了大部分的投资投机需求，对整个房地产市场产生了一定的冲击，从而导致部分购买力不足的地区出现市场不景气的趋势。由于交易活跃度大幅下降，加大了商业银行不良贷款抵押物处置的难度，从而增加商业银行的信贷风险。

2.4 个人的贷款的风险受到宏观调控政策下对房地产企业的影响

个人购房者通过银行按揭贷款购买房屋，购房需求包括自住及投资。宏观调控政策下，个人的投资需求将会导致个人住房信贷的风险增加。同时在过往个人对住房需求持续性增加的基础上，银行信贷资金占据了较大比例，而当房地产市场泡沫破灭时，个人房贷偿还的风险将会增大，而商业银行面对房屋价格下跌时，则有可能出现断供的风险。

3 新政策下我国商业银行房地产信贷风险防控措施

在房地产业发展的进程中，由于受到宏观调控政策的影响，商业银行在向房地产公司放款时，必须对其进行深入的财务分析，同时要注意宏观调控和房地产市场的协调发展，强化对房地产投资的控制。

3.1政策部门：构建健全房地产长效调控机制

房地产市场的发展与房地产政策调控密不可分，而商业银行作为房地产行业重要资金来源，也会受到房地产调控政策的影响。房地产调控政策收紧，房地产市场发展收缩;房地产调控政策放松，房地产市场发展迅猛。近年来，房地产调控政策频频转向，使得房地产市场忽冷忽热，且房地产市场发展变慢并不是因为房地产供给过剩，而是因为房地产调控政策限制了人们对房地产的需求。

由于受到房地产调控政策前期的影响，人们形成了一种心理预期，房地产调控政策不会一直紧下去，政府迟早会放开对房地产行业的限制，他们需要做的只是准备好资金，等房地产政策一松开便蜂拥而入。房地产调控政策的这种频频转向，短期来看效果显著，但从长期来看可能达不到预期的效果，反而在调控过程中，扭曲了房地产投资者的心理，增加了对房地产投资的狂热，从而使商业银行房地产贷款风险加剧。所以，房地产调控政策应该坚持“房住不炒”，保持连贯性，一致性，只有这样，才能更好地促进房地产市场平稳健康发展，才能降低商业银行房地产贷款的政策性风险。

3.2监管部门：健全监管手段，提高监管效率

房地产行业的不断发展，使得信贷需求扩张。在信贷发展的开始阶段，房地产企业与商业银行间的关系是有利于房地产信贷发展的，但随着房地产信贷的迅速增加使得房地产行业风险加大，这也增大了商业银行的信贷风险。因此，监管机构要加强对房地产信贷的监督，使得商业银行尽可能免受房地产行业风险的冲击。首先，监督国家各项房地产政策的执行情况，比如严格执行“集中度管理”政策，尤其是加强对于房地产市场上投机性需求的监测和限制，从而稳定房地产价格，确保房地产行业的稳定发展。其次，要加强对商业银行信贷业务的监督。监管机构应该定期或不定期的对商业银行进行走访调查，以便对商业银行不合规则的房贷情况要及时进行处理，针对商业银行不合理的放贷现象，监管机构要采取措施，对于违规的房地产企业也要进行严厉处罚。在面对不同程度的违规情况时，制定的处罚规定也要分为不同层次，这样可以确保商业银行和房地产企业遵守国家的信贷政策。最后，地方监管机构要规范地方房地产市场的发展，与银监会、人民银行等监管机构形成从下到上的房地产监管体系。使得监管机构的监管职能更好的发挥，监管内容更加全面。

3.3商业银行：完善风险监测，分类防控风险

商业银行应建立完善的风险监测制度，定期重新评估已发放的房地产贷款，及时发现异常，尽早处理，降低商业银行房地产贷款风险。首先，要加强对房地产市场的监督。银行在审批贷款时应该根据经济形势和消费者的综合实力适时调整贷款利息，根据房地产市场的发展情况调整消费者的可贷款数量，不以银行固定贷款条件做为标准，否则会造成盲目放贷。商业银行可以建立房地产信息查询系统，全面掌握房地产借款者的综合信息，降低违约风险。其次，商业银行应不断完善內部风险控制制度。可以设立贷款风险评估组，完善贷款风险管理职能并且营造良好的风险管理环境之后，重视贷款的审核和管理，严格执行内部管理规定，减少不良贷款。再次，强化房地产信贷风险责任制。实行职责分离和审核机制，明确岗位责任，合理进行分工。商业银行也可以通过不断进行内部检查的方式发现问题并解决问题，保证资金的合理运用，及时防范信贷风险。此外，由于商业银行房地产开发贷款受房地产调控政策以及房地产周期影响较大，风险相对较高，所以商业银行在开展贷款业务时，应结合自身状况进行资产组合，不能将资产过于集中在房地产开发贷款上，从而可以有效避免非系统性风险。

4 结语

总而言之，在国家宏观调控政策下，房地产企业在经营不善的基础上极易受到市场行情的影响，进而出现资金链断裂的风险。而作为房地产企业信贷主体的商业银行，如何降低房地产企业贷款的不良率将成为重点思考的内容之一。因此在新政策背景下商业银行更加需要针对房地产企业以及个人的资金情况、运行情况等做好监管工作，以此从根本上降低信贷风险。本文主要从当前商业银行房地产信贷面临的主要风险着手，从政策部门、监管部门及商业银行自身分别提出相关建议措施，以期能够更好地降低商业银行房地产企业的信贷风险。

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