老旧小区出新规划设计思路研究分析

张铭玉

摘要：在城市经济高度发展的背景下，对老旧小区改造和维护管理提出迫切要求，尤其部分老旧小区位于城市中心，地理位置优越，但整体环境及设施较差，会对周边环境造成很大困扰。通过老旧小区出新改造，可以使老旧小区的生活条件得到显著增强，完善基础设施，增强居民的幸福感。在老旧小区不断发展的背景下应该进一步加强出新规划改造的整体设计效果，总结老旧小区出新改造的必要性和设计要点。

关键词：老旧小区;出新规划;设计思路

在老旧小区出新改造中需要对年代较久的住宅进行加固与翻新，同时也需要完善老旧小区的配套设施，符合城市化发展的需求。针对内部违章搭建的问题进行有效处理，带动当地的经济发展活力，为城市经济的全面发展起到重要的推动作用。在老旧小区出新改造时需要重点针对小区的整体发展特点以及城市未来发展规划进行深入地分析，保证小区的出新规划设计更加科学合理。

一、老旧小区改造面临的主要难题

（一）资金筹措难度大

老旧小区改造是政府的民生工程所以缺少必要的社会资金，在老旧小区供水设施改造时大多数都是由产权单位和市级财政共同出资，但在实际资金落实中相应的配套管理设施严重不足，支持力度各不相同，导致老旧小区配套设施改造面临许多的问题。

（二）涉及部门多

在老旧小区改造中必须对当地水、电、暖等相应的配套设施进行全面升级，同时要对小区的道路和立面进行改善。所以涉及电力部门、管网部门、电信部门、消防部门、给排水部门、交通部门等，单纯依靠社区很难集中协调相关部门，严重阻碍了老旧小区出新改造的进度。

（三）管理不规范

老旧小区改造管理目标分散，导致建设管理不规范的问题十分明显。大多数的老旧小区改造时间比较久，前期协调成本大，很多项目缺乏规范化意识。不同的老旧小区在出新改造中由于民众的不同诉求，这也导致在改造阶段有大量变更，对工程项目造价产生了非常严重的影响。

（四）缺乏完善的配套设施

配套设施是老旧小区出新改造的重点内容。很多老旧小区缺乏电梯，导致住户上下楼不便，但通过在老旧小区出新改造中加装电梯，也会牵涉不同居民的利益，需要投入大量的资金成本。还有很多老旧小区面临着停车难、人车混行、非机动车乱停乱放没有充电位置的情况等，导致老旧小区问题越来越严重，小区发展停滞不前。

二、老旧小区改造的必要性和设计要点

（一）必要性

老旧小区出新改造主要是针对公共配套设施建设标准和管理模式进行全面更新，从而满足居民日益增长的物质需求。随着我国房地产市场的快速发展，各种新建小区大量涌现，致使老舊小区的环境更加恶劣，加大对老旧小区的改造是城市管理的重点。通过对老旧小区整治能够深入体现政府的以人为本的发展理念，同时也能够为广大人民群众营造良好的居住环境，提高人民的幸福感。由于很多老旧小区建设年代久远，管理设施不到位，大多数老旧小区长时间缺乏维护，致使楼梯墙面破损、锈蚀、停车设施不足、环境卫生较差、路面凌乱，很难满足现在人民群众的居住需求。很多老旧小区建设没有达到设计年限，主体结构完好，拆除重建必然造成资源的浪费问题。因此通过对老旧小区进行修缮加固以及环境进行改造，能够延长老旧小区的住宅使用寿命，保障人民群众的生命健康。

（二）规划设计要点

在老旧小区出新规划设计时，最关键的就是根据当地的自然条件，所处环境，风俗习惯，地形地貌，历史文脉以及城市化发展水平的具体情况进行分析，充分考虑建筑的立面，平面色彩和风格，并且与周围的环境空间、绿化景观相协调，确保为居民营造和谐统一的居住环境。在老旧小区出新规划设计改造中要坚持科学合理的规划，通过对现场进行细致的勘查与调研，充分听取居民的意见或建议，将新旧改造方案进行对比，寻找出最佳的改造方案。

老旧小区在实际改造中要严格按照经济适用安全的原则，确保居住区的原有功能，并且对房屋进行妥善的修缮与加固，增强小区景观的品质，改造完善道路路面地给排水，做到因地制宜，降低施工成本，节约投资。小区总体规划布局应该与小区原有的文化气息相符合，增强小区改造的整体质量住宅单体增建和减建、阳台重构等多个方面进行充分优化，通过对住宅小区公共空间的改建与扩建，可以方便居民出行，为用户提供更舒适便捷的生活环境，而住宅入口作为分隔室内外的重点缓冲区域，也可以有效衔接内外部空间。大多数的老旧小区都存在着采光不足，管线布置混乱的问题，通过公共空间的扩充和改进，可以对入户门楼梯间等多个方面进行优化，保障了住宅结构的安全性和稳定性，提高防寒保暖的效果，同时也能够美化居住环境。

三、老旧小区出新改造的具体策略

（一）保障改造资金充分落实

在老旧小区改造中需要积极拓宽筹资渠道，引入社会资金，大多数的老旧小区由于地理位置优良，处于城市核心地带，通过引入社会资金不仅可以减轻财政压力，同样也可以使闲置资源得到激活，进一步提高城市经济发展的效率，而在新时期老旧小区出新改造中，要加大财政支持的力度，减免相关企业的税负，从而有效降低建设成本，提高老旧小区出新改造的效率。对老旧小区进行彻底的整修是实现整体发展的一种特殊方式。全面发展就是要以发展为目的，以达到公平、公平的目的，让发展的结果真正惠及人民。我们要坚持以人为本，坚持开发为民，开发为民所共享，主张用真正的资金解决人民最直接最实际的利益，并为有困难的人做更多的事情，旧社区的全面改造不能依靠房地产开发商，但要坚持政府的领导地位。

（二）创新改造设计方法

在规划设计中，基础条件好的小区，可以从精品建筑、精致环境、精美空间、完善设施、适局服务、精心治理几个方面，将老旧小区改造成美

（三）加强对配套设施改造

老旧小区出新改造中除了要对建筑结构加固和外立面翻新之外，更应该加强公共配套设施的改造，通过完善供排水设施和电梯等为居民提供更加便利的生活条件，而且在小区内部有效拓宽道路，丰富小区绿化。解决公共配套设施不足的问题，部分老旧小区老年人住户较多，所以在出新改造中应该针对老年人的生活习惯和方式，建立不同的健身娱乐场所，并且做好适老化改造，保障老年人居住更加舒适。也要重视综合服务中心、文化活动中心、养老服务中心以及物业服务中心的建设，为居民提供完善的配套服务。

（四）加强改造后的维护和管理

在老旧小区改造完毕后，通过聘请專业的物业管理公司，可以实现持续化管理，并通过加强物业管理的财政补贴力度，成立小区业主委员会，为小区内部维护管理提供重要的支持。全面考虑技术问题，做好跨部门的规划、建设和协调工作。诸如架空线路等基础设施的问题，如雨水收集设备，将会提高用水的利用率。同时，还应为建立节能型、生态型社会作好基础。对老旧小区进行全面改造是最有效的节约能源工作。建筑节能是解决能源节约的重要途径。我们要把老旧小区的节能改造工作做得更好，不但可以进一步减少能耗、提高空气品质，而且可以提高居民的居住环境，让老百姓受益。社区的重建和改造，有关单位要积极配合，在拆除违章建筑、群众宣传、长期管理、重建等方面，以及水、电、气、防火，我们必须做好工作，宣传和动员群众，支持旧社区全面整修。我们要把思想政治工作做得很好，使人民群众觉得我们永远都有党和政府。为他们感到担忧，承认对老社区进行彻底的整修可以使他们得到切实的好处，并调动他们的积极性和主动投身于改革，推动工作的平稳发展。要进一步加大工作力度，保障和改善民生，提升市民和市民的幸福感，创造一个和谐的居住环境，必须进一步加大力度，加速老旧小区的全面更新。

加速老旧小区的整体更新，必须要加强政策研究、加强经费的统筹利用、提高资金利用率、重点对老旧小区进行整修，做好成本管理，包括中间环节、原材料采购、工艺改进、材料优化等。以老旧小区改造为能源工业发展的思路，并将节能改造有机地结合起来，通过对建筑垃圾进行循环再利用，建立新型的节能产业链，从而推动节能设备的生产和相关行业的发展。

结束语：

对设计要点进行综合分析与判断，从而提高老旧小区出新改造的整体质量和水平，实现协调统一的发展，为老旧小区建设提升提供重要的支持，满足广大人民群众的需求。各有关部门要合理制订工作计划，按照职责同步完成整治改造中的对应任务，提高老旧小区改造出新的效果，最大限度地解决群众最关心、最直接和最现实的问题，也是最关键、最重要的环节。

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