商业银行对房地产企业贷款风险管控存在问题及成因分析

2021年是伴全球疫情肆虐和我国经济恢复发展的一年，也是下一个一百年奋斗的开局之年，在国家有力的宏观政策下，相关产业也在后疫情时代得到发展。以我国轿车销售量为例，按照中汽联合会的有关统计资料，我国到了二零二一年十二月的汽车产量为二百九十点七万台，总销量达到了二百七十八点六万台，12月乘用车销售量同比上升了百分之九点三;在产品住房发售方面，一二三线城市的新增产品住宅市场销售价格增长率同比下降，三级大中城市二手产品房市场销售价格同比增长率基本持平，成交量维持在高位，住房和汽车巨大成交量的背后，也折射出了银行日益增长的贷款规模，无论是住房贷款还是经营贷款，都随着利率的下调而促进居民住房情况不断向好和汽车持有量不断增加，与此同时，实体经济的发展也得到了政策的有力支持。

在过去的几年里，房地产市场不断扩大。都说财富吉祥险中求，事实的确如此，在过去二三十年，还真有过那么一个房企，通过高杠杆化、高速周转，在规模上进行了巨大的增长，甚至坐上了龙头老大的位子。尤其是以闽企为代表房企，秉承爱拼才会赢的原则，倡导冒险者们精神，采取了高举高打的发展战略，再加上不断扩大的买卖方市场以及消费者需求量的增长，一些房地产商已经从原来偏安一隅的上海，一路北上发展，在全球二十强中占有了主要座位。也正是由于这些买卖关系，已经出现了倍数增长，加之一系列鼓励居民消费的宏观政策，尽管部分省市房产调整政策从严，但市民还是呈现了比较旺盛的买房需求。

中国银行民生银行首席调研员温彬认为，按照年初分析，目前商业银行的按揭贷款额度已经相对充裕，且投放规模也有所增加，短期消费贷款、中长期按揭贷款额度均比去年明显上升，这同时也是由于总需求强劲所造成的结果。

中原地产的首席分析师张大伟也分析指出，二零二一年1月中国房产信贷总体呈现宽松状态，房产市场调控核心看银行，而商业银行的信用额度直接决定着市场走势。从实际状况分析，虽然当前的楼市贷款额度已经相对宽裕，但拐点究竟如何显现尚有待继续考察。

针对房产行业，中国央行将继续注重两项"保护"措施，即保持房產市场经济的发展，以及保护房屋消费者的权益。

居民买房的信贷政策也有望适当松绑，重点将体现于增加个人按揭贷款授信额度，在放款期限上，特别要增加个人首套房按揭借贷的授信贷款额度，而二手房阶段性停贷的现状或将有望改变，并以此支撑改造型的购房消费和市民自住房，让社会经济正常运行和与房产市场"伴飞"，确保房地产市场以及上游产业链（如建造业、化工业、钢铁、银行）以及下游的装修业等平稳发展发展，在发展的同时也确保了相关产业健康发展的红线和底线。

具体来看，据保利投顾研究院监测，全国首二套房贷利率在7月短暂企稳后再次缓慢爬升，但涨幅放缓。9月，全国首套房贷平均利率由7月份的5.38%涨至5.4%，全国二套房贷平均利率由5.65%涨至5.7%。二零二一年，中国央行二次提到了房地产业，并首次明确提出"维护住房消费者合法权益"，并预测中国未来将按揭信贷或边际放松，具体举措仍未出台，但居民信贷偏紧态势不改，短期利率上升趋势维持。需求的扩大拉动房地产业各个产业链上的每一个行业的发展，需求反向带动生产要素的充分利用以及房地产业不断完善。对住房的巨大需求反向促进了上游建材、化工等行业发展。据了解，由于中国宏观经济形势不断回升，在建设应用领域的资本扩张也迎来了机会，而建设金融市场的扩张当然会推动建材行业绩效向好，这也是今年一季度中国建筑行业新挂牌公司业绩较好的主要驱动力。

房地产行业发展具有两面性。它自然会给上游建材、化工等带来很多好处，但与此同时也让建材业产生了较大依赖。按照国家统计资料局的新数据，在二零一五年一至十月，我国住宅开发名义上同比增长百分之二，但连续十九个月都发生了下降，也就再次成为一九九八年房改以来我国经历的最大连续下降期，而在近二年，这一数值还一直保持在了百分之二十上面。而这一转变过程，却给了已经成为其下游产品最直观受影响者的建筑业“致命一击”，产品原来高速增长的势头很快逐渐消失了，以至于呈现出只有靠着"赔得起"来维系生命的现状，而这一现象在这几年也比较严重。

一位业内人士认为，目前地产业还存在着持续去库存的态势，有的城市去库存期恐达8-10年，这只不过是地产业对上下游产业尤其是建材行业负拉动的开始。由此看来，居民不断扩大的需求、央行LPR利率下调以及商业银行个人消费贷款对贷款者的优惠政策虽然满足了居民住房需求，也促进了房地产业以及上下游产业的发展。但是产业发展也是一把双刃剑，在带动经济发展的同时也让上游建材业等产生了依赖，房地产行业如果"硬着陆"，这些产业必将面临转型。并且在整顿房地产业的同时，为了使房地产业市场逐步拜托寡头竞争的困局，通过一系列新出台的政策措施，接近红线的房地产业在得以有序发展的同时，这些上游行业也会因为对行业的依赖性，而在经济改革中不可避免地产生了"阵痛"。

第二，受疫情影响，许多企业在投资、产品、营销等上都遭受了不利，但商业银行通过扩大贷款投放，提高服务能力，有效地鼓励了企业的投资、带动了实体经济发展。实体经济发展和供给侧的改革也会在一定程度上让居民的需求有所"响应"。

从总体上来说，实体经济贷款需求较强，商业银行增加贷款投资，反映了把金融服务实体经济摆在越来越明显的地位。尽管社会投资储备总量增幅较以往均有明显回升，但仍处在自去年下零点五年开始经济回升后的总体下滑大态势之中。今年《政府工作报告》指出，要“解决好复苏经济社会运转与预防经营风险的人际关系”，并预期下阶段经济增长和社融增长率将逐步回归至与名义经济增长率基本相符，对货币政策做好结构性调整，并强化对重工业、普惠金融、技术创新、绿色等应用领域的贷款支持力度。一是积极支持中小企业的复工复产。按照市场性、法治化原则加强了对中小企业复工复产的资金扶持，并专门设计了二条直达实体经济主体的政策手段——普惠小微公司信贷延长支付工具规划和普惠小微公司信誉贷款资金支持计划，以促进政府对符合条件的中小企业延迟偿还本金支付利息并发行信誉贷款资金。二是进一步强化了减费降价的力量。根据人民银行向中国实体经济运行让利一点五万亿元的特点，由于采取贷款定价利率的政策引导，促使银行系统信贷收益率明显回落，从而大大地减轻了中国实体经济运行尤其是中小微企业的资金成本。三是促进金融服务创新，提升线上服务质效。在疫病防治阶段，金融机构充分发挥网络渠道非接触式、广覆盖、精准触达的优点，积极发展了各种"无接触"金融服务方式，在实现疫病防治者各种需求的同时，为企业实体经营管理创造了更加有效、便利的服务。

从微观经济上来看，很多银行为促进小微企业发展，逐步实现贷款指标竞争化、业绩化，为老百姓带来便利。以内丘为例，据当地中国人民银行信贷部工作人员表示：去年，内丘县的一家石料加工工厂就利用小微企业信贷购入了一个新设备，新设备的采用有效克服了当年前作业风险大、产成效益低的弊端，在节约了生产成本的同时增加了商品供应量，从而获得了疫情后的"第一桶金"，切实做到了服务实体经济的初衷。这些公司在恢复工复产后，客户数量逐步变多，客户数量与日俱增，同时原材料供给不断，基本完成了年前运营与疫情后运营之间的有效衔接。为提供普惠性金融服务，地方商业银行也往往与赫县内店铺主动对接，仔细了解生产运营情况，剖析贸易流水，并核对营业场地。据当地分行称，支行将会更加强化资金投入力度，以特色产品——烟商贷、小微信用贷款或质押贷等，通过打好金融业"配合拳"纾解中小企业融资困难，提升金融业实体经济力量。此外，该支行以"科学合理实施授信方案设计，积极核查经营场所"等举措，深入剖析资金流水方式，有效掌控贷款额度，堵塞贷前投资风险缺口。

无论是房地产业投资、产销还是开发，在每个环节都离不开市场，该产业也会在市场集中的过程中不断扩大生产规模，产生规模经济，形成垄断市场。出于对消费者权益的考虑，垄断性质的市场最终会被政府干预而走向发展正轨，与此同时，依附于该产业规模的上游产业也会随着而受到影响。正所谓壮士断腕，为了可持续发展，当改革会影响相关行业的发展时，依然需要进行，这是不可避免的。在产业经济学中，经济实体的发展如若形成规模经济，必然要走过降低成本的道路，银行贷款利率的下调，就成为降低成本，持续融资，资金周转的有效手段之一，这让后疫情时代下的实体经济得到了较低融资成本，正所谓“普惠金融，利民利企”，在解决小微企业融资问题上，银行从业者们责无旁“贷”。（李瑞康）