如何加强和改进房地产项目可行性研究

马丹莉

随着“房住不炒”的定位明确后，房地产市场消费趋于理性，房地产企业间的竞争愈加激烈，盈利空间也逐渐被挤压。为保证房地产企业的盈利水平，就必须注重项目投资决策前的可行性研究工作。而目前，很多房地产投资项目可行性研究不合理、不科学，导致投资决策失误，不仅给房地产企业带来经济损失，还会造成人力和物力的巨大浪费。因此，深入剖析目前房地产投资项目可行性研究工作中的问题，并寻找解决方案与对策，从而提高可行性研究的质量是非常必要的。

房地产可行性研究就是指在房地产项目投资决策前，通过对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目法律上是否合规、技术上是否可行、经济上是否合理，进而对多个方案进行优选的过程。房地产可行性研究的目的是使房地产投资决策科学化、程序化，为投资决策提供全面、系统、客观的依据，从而提高决策的可靠性。

由于国家对房地产市场的调控，房地产市场中的资金监管愈加严格，投机机会越来越少，开发商只能依靠合法经营，不断提高决策水平，才能获得开发收益。房地产项目可行性研究不仅是投资决策的重要依据，也是项目审批的依据，是项目资金筹措的依据，是编制设计任务书的依据，是开发商与各方签订合同的依据。

决策层对可行性研究不够重视，多依靠决策者主观判断进行决策

在房地产项目开发实践中，有些决策层不重视可行性研究，仅将其认为是相关职能部门立项审批和资金筹措的条件。投资决策过程主要依靠决策者的个人主观判断，尽管有时也可能成功，但其只限于之前的房地产市场的黄金时代。而目前，我国房地产市场买卖双方博弈角色发生转变，购房者在买卖关系中逐渐居于主导地位。如果不以消费者需求为中心进行房地产策划，那么投资失败的可能性就非常高。

可行性研究缺乏深度

编制单位受限于资金和人才不足，在基础工作上存在问题，难以获得第一手资料，在可行性研究中，多使用已有的经验和数据，这影响了投资项目可行性研究的可靠性。前期调研深度不足，对所有投资项目都一概而论，对其所具备的基本条件缺乏深入分析，对市场需求与供给状况缺乏科学分析和准确预测，从而导致可行性研究缺乏深度、质量不高。

可行性研究部门专业单一，难以胜任全部工作

可行性研究是一项多学科交叉、多部门协同参与的工作，仅靠一个职能部门很难获得可靠成果。然而，目前大多数房地产企业都是将可行性研究工作分配给一个部门进行，其目的主要是为了明确责任分工，方便统一管理，恰恰是由于这种部门设置造成人员专业单一，难以提供全面、可靠的工作成果。可行性研究需要通过市场、设计、开发、预算、财务，以及营销等部门共同协作确定产品定位、产品方案、前期开发计划、建设投资估算、融资方案、融资成本，以及销售分期、入市时间、各年收入及营销费用等。以上这些工作不仅需要企业各职能部门通力合作，而且必须派出具有丰富经验和较强技术水平的骨干人员参与才能实现。虽然相当数量的房地产开发企业通过委托专业的房地产咨询公司来完成可行性研究工作，以期规避上述问题。但是，房地产咨询公司本身也有存在这种人才结构单一、部门间协调不畅的局限性。

逐利背景下，咨询企业为了“可行”而可研

当前，相当数量的房地产开发企业通过委托方式将可行性研究工作交由专业的咨询公司完成，希望借此弥补企业自身在可行性研究方面的短板。然而，为了获得咨询项目和咨询费用，咨询公司往往将开发企业的相关决策人员的主观想法作为可行性研究工作的最终研究结果，为了一个已知的结果倒推前期分析数据。或者咨询企业为了通过前期合作，进而顺利拿到后期相关业务，而将明明不可行的项目做成可行项目。这都使可行性研究工作丧失了真正的意义。

企業自身不注重数据库建设，缺少独立的评价指标体系

我国房地产开发项目可行性研究工作已经建立起了较为完善的经济评价指标体系，但由于房地产项目具有异质性、位置固定性等特性，不同类型的房地产项目其土地成本、开发成本、销售价格等因素具有较大差异，因此合理的选取相关数据测算评价指标，将对项目判断在经济上是否可行非常重要。但目前房地产企业尚未形成利用已完项目建立企业数据库，并以此形成独立评价指标体系的意识。

正视可行性研究工作的作用

在住房回归居住属性的背景下，房地产开发企业在未来一段时间内所处的市场环境并不乐观，如何在复杂的市场环境中立于不败，并保持或巩固市场地位，每一个开发项目的正确决策都显得十分必要，因此房地产开发企业必须正视房地产项目可行性研究工作的重要性和积极意义，并避免个人主观臆断对投资项目甚至是房地产企业产生不可挽回的影响。

拓展研究深度

为了保证房地产投资项目可行性分析的真实可信，应当加强基础工作，将市场调研积极重视起来，以此为基础拓展研究深度。只有充分地了解市场，才能做出准确的预期和产品定位，才能为可行性研究工作的可靠性提供保障。具体来说，应当遵循以下原则：1.宏观分析与微观分析相结合，保证可行性分析的系统性和细致性。2.定性分析与定量分析相结合，保证可行性分析的科学性和有效性。3.静态分析与动态分析相结合，保证可行性分析的客观性和准确性。选用复合型人才或采用矩阵式组织结构

从事房地产项目可行性研究的人员必须是经验丰富的复合性人才。他们需要具备市场调研、产品策划、工程造价和财务等相关知识及实践经验，否则可能影响可行性研究结论的可靠性，然而这类人才十分稀缺。建设单位应通过对相关人员进行系统的培训，并提供优良的工作环境和生活条件，充分发挥他们的主观能动性，用以培养出既懂技术又懂经济、法律法规和房地产开发与经营的高层次复合型人才。另外还可以采用矩阵式组织结构进行可研工作，通过从各职能部门抽调业务骨干组成临时的项目组进行房地产项目可行性研究工作，甚至可以在项目组中加入咨询公司人员，以形成更为完善的人员配置。

注重项目后评价与可行性研究相结合

如果可行性研究可以看成是项目执行前的策划，那么项目后评价就是对项目前期策划，以及执行过程的总结和反思。它一方面可以帮助房地产开发企业审视可行性研究工作中存在的漏洞和疏忽，为可行性研究工作程序和内容的完善积累经验。另一方面，通过项目后评价，企业可以积累大量的真实数据和指标，例如，不同类型房地产项目的实际营销费用、销售周期、项目各阶段的持续时间等，这对企业自身数据库、经济评价指标体系和经济参数的建立具有重要意义。

房地产咨询企业应恪守行业规范，正视咨询工作的专业性和严谨性

由于可行性研究工作的重要作用及专业性质，目前很多房地产开发企业将可行性研究工作委托给有能力的咨询公司。由于我国咨询行业尚处于发展上升阶段，咨询公司对于咨询行业的行业规范，以及咨询工作对房地产企业的重要性认识不足，影响了其开展相关工作的态度和质量。随着咨询行业的逐渐成熟，咨询企业需要恪守行业规范，正视咨询工作的专业性和严谨性，为房地产开发企业提供高质量的可行性研究报告。

建立可行性研究数据库

目前我国房地产市场透明程度不高，从事可行性研究的工作人员在市场信息收集的完整度和准确性上还存在较大困难。在该情况下，可行性研究工作人员需要加强对房地产市场信息的收集和整理，将市场上分散的信息整理为可用的数据，并建立可行性研究数据库。

房地产业作为我国国民经济的重要组成部分，其健康发展能够促进国民经济的高质量发展，为人们生活质量提高提供物质基础。而这些目标的实现离不开科学、合理的房地产投资项目可行性研究，深入分析当前我国在该领域中存在的各种问题，不断研究并解决这些问题，才能保证房地产投资项目可行性研究的可靠性，促进房地产业的健康可持续发展。

（河北省唐山市丰南区公安局）

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