区块链技术在不动产登记中的应用

贺兆成，王静萱，杨春祥

(1.日照市自然资源和规划局，山东 日照 276800；2.山西财经大学公共管理学院，山西 太原 030006)

0 引言

区块链作为分布式数据存储、点对点传输、共识机制、加密算法等技术集成在比特币上的成功应用，得到了社会各界的高度重视和推崇。近年来，在金融服务、产品溯源、社会管理以及电子证照等方面都进行了一些探索，为将来区块链应用场景的深入化和多元化积累了宝贵的经验[1-5]。作为部门信息交叉广泛、业务量大，直接关系群众民生利益的不动产登记工作如何使用区块链技术以更好地优化流程、提高效率，也理应成为当前不动产登记机构研究的一个重要技术课题。

1 区块链的基本概念

目前，学术界并没有对区块链形成统一的定义。按照工信部发布的《中国区块链技术和应用发展白皮书2016》中的定义，区块链是分布式数据存储、点对点传输、共识机制、加密算法等计算机技术的新型应用模式。用简单易懂的语言解释，就是一种去中心化的分布式账本数据库[6-7]。

区块链技术之所以被推崇为彻底改变业务运作模式的重大突破性技术，成为了当前一个非常突出的研究热点，主要原因是其具有去中心化的分布式账本、信息可追溯、不可篡改等特点，并通过哈希算法等加密措施保证了数据的传输和访问安全。链上各存储节点按照共识算法实现数据同步，保证了交易的公平、公正、公开[8]。

2 区块链在不动产登记应用中的技术优势

不动产登记工作中涉及的部门信息较多，如规划、土地审批、建设、交易、税收、婚姻、户籍、司法裁定、公证等等。在目前各地都在大力推进互联网+不动产登记、探索开展不见面服务的情况下，如何保证数据来源的时效性、安全性、可追溯等，是目前不动产登记机构重点关注的核心技术问题，区块链技术在此方面有着显著优势。

2.1 数据可靠性强

目前的不动产登记数据存储主要分为两种情况，一是由登记机构自己存储；二是由政府大数据中心统一存储。这两种存储方式都属于中心化存储，优点是方便管理，但缺陷也比较明显，如容易被人为破坏或病毒攻击。2018年和2020年分别在山东省和内蒙古自治区就因受勒索病毒的攻击造成一些地市不动产登记工作停滞多日，而且也容易出现存储服务器运维失误、断网、天灾等因素造成数据丢失、无法调用等现象[9],这些都是中心化存储难以解决的问题。

区块链去中心化存储的特点非常适合不动产登记多方参与、共同维护的需要。鉴于目前政府对部门政务数据汇聚归集的要求，各部门将不再单独存储数据，不动产登记机构和各相关部门可分别作为数据产生、使用、修改的节点组建联盟链，大数据中心作为超级节点，负责数据的统一存储、管理。这样在同一层级的政府部门间存在多个相关部门节点和大数据中心一个超级节点，还是会存在中心化存储问题，故按照不动产登记全域网办、异地能办的上层政策要求，可将市级和区县级组建一个联盟链，市级和区县级的大数据中心作为存储数据的超级节点，实现分布式存储(图1)。每个超级节点都有完整的数据库，超级节点越多，容灾备份能力越强，数据越安全可靠。但超级节点越多，需要同步存储的数据也会随之越多，对各级大数据中心的存储能力将造成很大压力，目前尚没有较好的技术方案能够解决这一难题，故以市域为范围组建联盟链能够兼顾数据安全与存储问题。

图1 区块链去中心化的登记信息存储模式

2.2 数据不可篡改且可溯源

中心化存储的数据产生、管理是以部门数据库为中心，数据库的运维一般都会具备增加、删除、修改、查询等功能。当自身数据对部门不利时，部门可能会通过技术手段随时删除或修改数据，也存在黑客修改数据的可能，造成数据溯源困难，不动产登记工作存在较大风险。

区块链的数据存储没有删除功能，数据一旦上链就无法篡改，并通过点对点技术在各超级节点即时映射同步。通过时间戳、共识机制和哈希算法等技术对数据的产生、使用、变动等实现全生命周期的记录、追溯，数据透明公开，各部门可随时调用查看。后续业务办理导致的任何数据变化均会严格按照时间顺序单向推进叠加，形成具有上下手关系的区块链，并会永久保存。时间戳的不可逆记录使得任何数据变化只有得到多数或者全部节点认可，才能有效地写入区块链，任何非经正常规则修改数据的行为因无法得到其他超级节点的认可而无效，从而保证了数据真实稳定。上链部门对链上数据存疑的，通过时间戳等便可实现对数据全流程的溯源、查证。

区块链的溯源机制对不动产登记信息查询尤为重要，而且能够通过数据溯源厘清因数据调用造成登记结果错误的责任，从而减少部门间的推诿扯皮。因数据不可篡改和有效溯源，也能促使不动产登记机构和相关部门规范行政行为，保证上链数据的准确有效，进而提高政府的社会治理水平[10]。

2.3 构建部门间信任机制

在当前各级政府一再要求政务服务事项网上办理的背景下，不动产登记机构与其他部门的信息交互更加频繁，登记结果是否正确取决于相关部门的审批、交易、核税、抵押等数据的准确性和时效性，无论哪个环节数据出现问题，都可能导致登记结果错误。同样，金融部门办理不动产抵押贷款、税务部门核缴房屋契税、户籍部门办理户口登记、教育部门认定入学报名范围等方面也基于登记数据的准确与否。如何才能放心调用其他部门的数据、数据是否存在调用后又被修改、可否溯源等，这些问题都需亟待解决。目前各地无论通过政务数据共享平台还是通过专线方式调用的数据，都难以解决上述担心，部门之间数据共享缺乏行之有效的互信机制，这也是中心化数据存储的弊端所在。

区块链通过算法逻辑技术生成的智能合约，以代码形式对数据的产生、使用和更改等进行了“记账”式的记录，能够有效保证不动产登记、交易、纳税以及其他相关数据不可篡改、无法抵赖和来源的真实性。而且根据节点间的共识，通过计算机代码自动执行履行或者违反共识的后果，不需人工参与，以代码规则的方式智能约束任何数据变化行为，所以只要上链数据，其他部门均可放心采集使用[11-12]。通过这种代码建立的共识机制彻底解决了部门间的相互信任问题，消除了后续可能存在的推诿扯皮等现象，在上链部门间构建了信用生态环境，有效减轻了不动产登记机构的审核压力。

3 区块链技术在不动产登记的应用场景

笔者认为，区块链技术在不动产登记工作的应用广泛，无论是在日常登记业务办理、电子证照管理，还是在登记资料的管理使用方面，都有着得天独厚的优势[13]。

3.1 登记业务办理

不动产登记涉及各种物权各种业务类型，所需资料涉及多个相关部门，数据可信是提高登记效率的基础所在，数据准确是保证登记质量的决定因素。区块链技术突破了时间和地区的限制，在各节点实时同步各部门产生的数据，不动产登记机构可就近调用并充分信任超级节点的账本信息减少审核环节，进而提高工作效率和登记质量。

(1)日常产权登记业务。日常产权登记业务包括不动产权利的首次登记、转移登记、变更登记和更正登记等。以建设用地使用权及房屋所有权的首次登记为例，登记办理需要土地审批、规划许可、竣工验收、缴税以及申请人的身份信息等，通过调用链上有关部门的信息[14]，如公安部门的实名认证、人脸识别和市场监督管理部门的法人、非法人组织的登记信息等，申请人可以直接在线申请登记发证，无需提交任何纸质资料，也无需到登记窗口办理。不动产登记机构可依据链上信息提高审核登记效率，从而实现全程网办、秒登(图2)。

不动产转移登记也会变得更加便捷，如与群众最密切相关的房屋所有权转移登记，一直是社会各界关注的焦点所在，为了减少群众的跑腿次数，很多地方将交易、缴税和登记三个部门联合在一起办公，实行一窗受理，群众提交申请资料后，由三个部门内部流转，分别登录部门业务办理系统调取部门数据库数据进行审核。外部流程简化了，但内部流程依然繁琐复杂，而且如果哪一个部门的数据库出现运维或者病毒攻击等问题而无法正常运行，则整个业务办理都要受到影响。采用区块链分布式存储则可以保证数据连续稳定调用，也因构建了数据交互共享的信任机制，群众申请一旦受理审核，其他两部门均可直接采信登记信息，而无需再分别核验。在一窗受理模式的基础上，近年来，各地也在纷纷推进“互联网+不动产登记”工作，在全域办、异地办、不见面办等方面作了大量的有益探索，但囿于所涉数据的共享程度和可靠性，一些登记机构对是否可撤销现场核验心存疑虑。在“互联网+不动产登记”业务模式中应用区块链技术，因其具备不可篡改伪造、全生命周期可溯源的特性，可实现登记、公安、民政等多个部门跨层级、跨区域数据的互通和安全共享[15]。申请人只要在线通过实人认证加以电子签名等方式，即可在线调用登记资料和户籍信息等产权转移手续办理所需数据。可以说，区块链为进一步优化部门协同流程、简化办理环节、提高服务效能提供了有力的技术支撑。

(2)产权限制信息登记。限制类的登记业务包括不动产抵押登记和查封登记等，其中，不动产抵押登记尤与群众相关，业务量较大。一笔不动产抵押登记业务一般需要在银行和登记机构分别办理，所需材料多、流程繁琐，而且需要重复提交部分资料，用时较长，少则半月，多需数月，有些银行为保证不动产权利在贷款期间没有发生变化，会在签订贷款合同和发放贷款前分别查询核实不动产登记信息。区块链真实、共享、便捷的技术特性决定了其在不动产抵押登记中的应用前景。申请人在与银行签订贷款合同时，银行直接调用区块链上的登记信息核验申请人权利状况，签订合同后，可在线申请不动产抵押登记，上传抵押合同信息，登记机构接收到抵押登记申请后可依据银行上链数据审核登簿，生成电子证明推送至申请银行，银行依据电子证明及时发放贷款。银行申请抵押权注销登记的，登记机构可设计业务系统的智能审批功能，自动审核、登簿，实现秒登。在这一应用场景中，因区块链用加密和共识算法构建了信任机制，以及数据不可篡改等基础属性，无论是银行还是登记机构均可放心调用对方数据，大幅提升了房贷业务办理的整体效率和安全性，目前广东珠海和浙江宁波已开展此类业务试点工作。

图2 区块链技术在不动产登记工作中的基本应用场景

3.2 电子证照管理

不动产电子证照包括不动产权证书和不动产登记证明，加盖电子印章的电子证照与纸质证照一样，同为权利人享有不动产物权的证明。在深化“互联网+政务服务”的大背景下，不动产电子证照的应用会愈加广泛，规范管理和放心使用成为了关键所在，而区块链具备的分布式存储、可追溯不可篡改等技术正好契合不动产电子证照的保存与维护需求[16-17]。登记工作生成的电子证照一旦上传区块链即在各存储节点实时同步，并通过时间戳进行全程如实记录，实现部门间数据调用互信(图3)[16]。后期因产权转移、抵押和查封等引起电子证照变化的，链上的电子证照存储数据会标注最新证照信息，按照时间先后顺序串联的新旧电子证照形成了一套完整可查而又不可修改的账本，安全可靠且可溯源。

3.3 电子登记资料管理

目前大部分地区的电子登记资料都是基于中心化的网络结构进行管理的，存在人为篡改、病毒入侵以及自然灾害等因素导致的数据损害，容灾备份能力较弱。区块链作为一种可共享、透明、安全的分布式记录数据的账本，电子登记资料的存储管理方面有着明显的相对优势[18]。电子登记资料的分布式存储形成了一个受多方监督、共同保管的完整数据副本，单存储节点的数据损害并不影响数据的安全可靠和采集使用。利用时间戳技术可以准确定位登记信息产生的来源、时间、变化过程等，登记资料查询更加便捷有效，而且因其不可篡改又保证了数据真实可靠[19]。

图3 区块链技术在不动产登记电子证照管理中的基本应用场景

4 结语

自落实不动产统一登记制度以来，不动产登记在经济社会发展中的作用越来越重要，无论是企事业单位还是群众对不动产登记的便捷、高效、安全、准确等提出越来越高的要求。不动产登记工作面临着巨大的压力和挑战，区块链技术凭借其分布式存储、数据可靠、全程可追溯不可篡改等秉性，可以为促进不动产登记工作网络化、智能化发展提供可靠的技术支撑，研究应用区块链技术以解决当前不动产登记工作中存在的问题和弊端，提高不动产登记的水平和质量预期可期。