漳州市不动产统一登记的关键技术及质量控制

甘中毅

（漳州市测绘设计研究院，福建 漳州 363000）

0.引言

为获取准确、全面、专业的信息，解决长期以来房、地分开登记[1]导致的房屋、土地登记信息不一致、不对应的历史遗留问题，减少由此产生的纠纷，进一步推动不动产登记事业的高质量发展，我国全面实施不动产登记工作，实现了数据的互通与共享，使不同类型的不动产测绘开始向标准统一、数据清晰、房地一致的方向发展[2，3]。但随着不动产登记工作的开展，原有土地房屋登记制度的各种缺陷形成的弊端也日益显露出来，其间国内很多同行非常关注不动产登记问题，但多数是从宏观上对不动产测绘的关键技术和产业发展等大课题进行研究，本文立足于多年来在漳州市不动产登记测绘中的工作实践，从微观上对不动产测绘过程中存在的技术问题与测绘成果质量控制进行探讨，对于解决实际的不动产测绘问题更富有借鉴意义。

1.不动产登记突出问题及解决方案

1.1 用地红线坐标缺失

用地红线是围起某个地块的一些坐标点连成的线，红线内土地面积就是取得使用权的用地范围。早期测绘设备、测绘手段较为落后，资料归档制度不完善，导致宗地基本信息不齐全，特别是用地红线坐标点缺失[4]最为突出。为实现用地数据的互通与共享，必须对用地坐标重新进行解析。

土地证附带的宗地图仅有宗地面积，相邻界址点的间距和弧形半径标注缺失，未找到各界址点顺序编排点号及填写对应的界址点坐标等关键资料信息（如图1所示）：

图1 宗地图坐标缺失

对于道路边的建筑物用地红线，首选道路红线图进行套合。收集周边道路红线图及其绿化控制线，将其转换到与现状地形图同一坐标系，将道路红线按基点套合，到现状地形图（如图2所示）。剔除东北角侵入道路红线的房屋及附属物占地，保持道路红线不动，调整本宗地用地边缘，使两者用地边缘线相接，相接处的重合点坐标即为本宗地这一侧的界址点坐标。

图2 套合道路红线

对于非道路两侧的坐标点：（1）是周边用地有红线图的，调取周边地块的用地红线图及坐标。对本宗用地及四至地物的地籍测量绘制现状地形图，将邻宗的用地红线叠加到现状地形图，确保相邻的用地红线无缝相接、无交叉重叠；（2）是周边用地未划定红线的，应调取与旧宗地图测绘日期相近年份的历史地形图，与现状地形图叠加对比，区分出原有建筑和新增地物。历史地形图与现状房屋和围墙重合的可判定为旧建筑，参照旧宗地图边缘走向、建筑物投影线绘制用地红线，并做适当调整，使其与原土地证面积相同，再根据调整后的用地红线提取出界址点坐标。

1.2 房屋跨宗地

原国土资源部〔2012〕134号《关于规范土地登记的意见》规定，土地以宗地为单位进行登记。但在现实用地中，土地使用权人为自身开发周期考虑，将一块大的宗地分成了几个小宗地分期进行开发，每个小宗地系在不同时期根据用地手续依法取得，各个宗地的使用期限也有所不同，但是土地用途都是一致的。

土地权利人对小宗地进行总体规划和建设，为充分利用土地平面空间布局，建成的房屋就会存在跨宗地的情况。在土地、房屋分别登记时期，分别通过相关验收、提供相应登记要件，可以独立开展登记发证工作。某企业不同年份购买相邻的两块工业用地，设计是将两块宗地拼接后进行总平面图规划，按当时的设计无须考虑厂房的跨宗地问题。但《不动产登记暂行条例》中明确规定：“不动产登记应当以不动产单元为基本单元进行登记，不动产单元具有唯一编码的单元。”一幢房屋仅能属于其中一块宗地，为了避免宗地对房屋造成的切割，必须对两块宗地合并。

宗地合并最大的问题是各个宗地不同的终止日期如何统一。为确定统一的终止日期，给登记机构采用理想和科学的解决方案、保护权利人合法权益提供有益参考，在此提出3种解决思路：

（1）以最先到期的终止日期作为合并之后新宗地终止日期。这样部分宗地的终止日期就被提前了，也就是缩短了这部分宗地的使用年限，进而在一定程度上影响了土地的价值，损害了宗地权利人的利益和收益，但其操作方式最为简便；

（2）终止日期全部确定为最长的终止日期，也可做到合并之后新宗地终止日期的统一。但是部分宗地的终止日期被延长了，一方面，需要通过土地价格评估的方式计算宗地使用期限，延长需要补缴的出让金，同时要签订土地出让合同补充协议，整个过程相关工作步骤较多，办理较慢；另一方面，可能存在部分宗地的总出让年限超出《国有土地使用权出让和转让暂行条例》中关于建设用地最高出让年限的规定的法律问题。此方法一定程度上会增加权利人的经济负担和时间成本；

（3）计算各宗地剩余使用天数，把各宗地的面积作为权重，采用加权算术平均法计算各个宗地的平均剩余天数。此方法选择不同的基准日期对平均终止日期的计算结果没有影响，简化补办出让手续，可以在实际工作中尝试运用。

1.3 房产分户图缺失

按照新的不动产测绘要求，成果报告里面必须包含有房产分户图。分户图除了要登记记录房屋的坐落、结构、层次和层数、绘图比例尺、建筑面积，还要体现各层甚至各户的权属范围线、阳台并标注其相应的单元号、权属面积、长度尺寸等信息。以单一产权为例，常规作业是将实地测量的尺寸按楼层绘制成图，逐层计算得到各层的建筑面积，从而得到整幢的建筑面积。由于当时办理房产证时不要求附带分户图，房屋权证附图仅为本幢房屋单体宗地图及房屋地段号，未体现每层轮廓线、边长尺寸及各部位建筑面积和总面积，即房产分户图缺失。需要对其实行逆操作：将整幢建筑面积依据已有权证记载的建筑面积，结合实地测量的各边长尺寸，绘制成图，使得整幢面积与原权证一致。

解决方法：

（1）误差范围内调整。一般地区的房屋面积测算精度须满足二级精度中误差（S为建筑面积），限差为两倍中误差[5]。将房产证面积作为真值，对实地测量成果在二级限差范围内调整，使得建筑面积一致，并且分户图边长尺寸与实地边长尺寸误差在二级边长测量限差±0.028+0.0014D（D为边长）以内；（2）尝试法。先从主体宽度这个大方向进行调整，同时确保调整后同一部位、不同楼层边长尺寸的逻辑一致性，再对局部进行调整。即先实地测算出整幢面积，再将这个面积与房产证面积相减得到面积差值△S，将这个面积差值△S除以标准层层数得到每层需要调整的差值△S′，用△S′除以标准层长度较长的边，其值取位到0.01m就是此条边长需要偏移的间距。主体宽度调整后的面积与房产证面积差值就很微小，最后将这部分微小的差值调整到屋顶梯间、阳台、门廊、挑空等局部部位，使得总面积一致。

1.4 房屋办理产权证后改建、扩建

现实工作中很多业主单位在房屋产权证办理完毕后，又因种种原因对房屋进行二次改扩建，造成不动产登记换证的难点，因此在不动产实测中经常会发现，按房产测量规范对现状房屋测算得到的建筑面积与原权证面积差别较大，经过核对实测尺寸及面积计算方式也都没有错误，最终通过对比房产证和实测宗地图才确定问题之所在——房屋改扩建。测区某幢房屋西北角往内退缩，与实测宗地图该处形状不同，屋顶梯间边缘留有伸缩缝，而且伸缩缝边缘还留有原建筑的女儿墙，据此判定该房屋扩建。本着尊重历史档案资料原则，并且扩建部分无完整的审批和验收资料，因此以伸缩缝作为分界线测算本幢房屋面积并绘制分户图。另外，可通过房产证附件的宗地图中的虚线来跟现状宗地图作比较来判定房屋改扩建，通常用虚线来表示走廊、檐廊、阳台等计算一半建筑面积的房屋构件，如果该幢房屋现状宗地图没有需要用虚线表达的房屋构件，就可以判断现状是将敞开式的走廊外围封闭，将原本只需半算的走廊计算全部面积造成面积差异。

解决方法：

（1）加强读图及判图能力，提取和发现已有资料的信息：宗地图上天井或挑空符号表示该部分无顶盖，不计算面积；不同样式的虚线除了可表示阳台、走廊、门廊、走廊、柱廊等需要计算面积的范围线，还可以表示檐廊、雨篷等不计算面积的构件；提取出屋顶梯间与整幢房屋位置关系，房屋与相邻房屋、道路边缘和围墙的平行或垂直关系，房屋高层退让下方楼层的关系，房屋扩建留有伸缩缝等特征信息；（2）强化外业采集地物及特征信息能力。遵循测绘外业工作的基本要求，依据本地区的实际情况进行详细的测绘工作，必须坚持全部走到、看到、问到的“三到”原则，切勿凭空猜测或随意处置。

2.质量控制

依据《不动产登记暂行条例》及其实施细则[6]，相关登记部门制定了一系列不动产登记测绘成果审核制度，为保障产品质量，提高工作效率，生产部门应深刻领悟审核制度内涵，从源头把控产品质量。

2.1 审查体系

测绘成果提交到登记平台时，首先需进行平台人机交互审核，主要针对数据完整性、成果规范性、准确性等问题进行检核。平台审核达标后进入编码登记环节，编码登记环节需结合相关测绘技术进行实地查验工作[7]。具体工作流程（如图3所示）：

图3 测绘成果审核流程

2.2 多种测绘技术的应用

现场审核阶段，主要涉及所提交的测绘成果与现场用地类型是否匹配，测绘调查成果是否准确。现阶段，利用无人机倾斜摄影测量技术、三维激光扫描技术快速、高质量地完成测绘成果现场审核工作。

利用无人机倾斜摄影技术进行实地数据采集，结合相关软件，可实现待核查区域正射影像、实景三维模型以及数字线划图等成果的生产，结合正射影像、数字线划图等产品，可快速判别土地使用类、宗地红线等信息，实现对其拓扑关系、属性关系、宗地面积以及逻辑一致性的判别。

针对在建项目抵押问题，可利用无人机倾斜摄影测量生产的实景三维模型进行确认，此类项目需重点把控其项目进展情况，简单的影像数据会造成较大的误差，不具有说服性，利用实景三维模型可全方位无死角了解施工进展，为数据的正确性提供保障。

在房产测绘成果检查过程中，可利用三维激光扫描技术生产空间三维模型，以空间三维模型为核查依据完成举证检查。

3.结束语

本文针对不动产统一登记中存在的测绘技术问题进行了讨论，阐述了一系列相应的解决方案，并通过实践进行了验证，同时指出不动产登记关键在于质量控制问题，为提高产品质量，降低错误率，本文从入库登记成果审核制度出发，结合先进的测绘技术，提供了生产部门自查方法。随着不动产统一登记的深入开展，未来还会碰到很多相关的复杂问题，本文提出的问题希望能抛砖引玉，引起同行的共同关切。