房地产工程施工管理中的关键点

叶官松

（漳州发展地产集团有限公司，福建 漳州 363000)

0 引言

房地产工程项目具有施工时间较长、技术含量较高的特征，再加上当代人们对于房地产工程质量的要求显著升高，人们需高度重视房地产工程管理，并给予其高度的重视。想要充分发挥出工程管理的作用，施工人员需了解管理中存在的问题以及关键点，对其进行针对性地管理，以此保证施工开展有效，提高工程管理的力度，保证施工有效性。

1 房地产工程管理存在的问题

1.1 管理体制不够完善

当前，随着房地产行业发展，建筑工程专业化程度不断提高，工程管理中各主体沟通协调难度加大，如业主、施工单位、监理、设计、造价咨询等，为确保工程管理目标实现，按工程质量要求如期竣工验收，要求房地产企业加强工程管理，建立健全建筑工程管理体制机制，防范工程管理进度、质量、成本和施工安全等风险。但从目前来看，房地产企业工程管理体制机制不健全问题突出，如过度重视项目施工进度和工程造价，对工程质量、工程安全等工程管理目标重视程度不足，工程管理体制不规范、不协调，缺乏系统性、标准化的工程管理规章制度，如未形成定期的项目例会制度，可能因信息沟通不畅引发工程返工、工程设计错误、造价超预算、工程质量低于标准要求等问题，严重影响房地产工程质量、进度、造价和安全管理等目标实现。

1.2 管理理论和方法落后

新时期背景下，工程管理理念、方法不断创新，并带动了建筑工程项目管理提升。如BIM 信息模型、BP 神经网络、可拓理论模型等，通过信息技术手段应用，实现了定性管理指标的量化、监控、预测和管控。但从工程管理实践来看，部分房地产企业项目管理理论和方法落后，新理论、新方法研究不到位、应用不充分，主要采用传统的项目管理方法开展项目管理实践，而传统的项目管理方法难以适应房地产项目对工程进度、质量管理、安全管理、造价控制等目标要求，导致建筑工程管理效果弱化。

1.3 工程造价超预算

当前，随着建筑行业规模化发展，建筑行业企业竞争日益激烈，合理控制工程造价是提高项目投资收益，保证企业健康稳定发展的重要因素。但从施工管理现状来看，受工程变更、市场价格波动、现场施工管理等因素影响，建筑工程造价超预算现象较为突出，如工程变更控制不严格，因地质勘察不准确、设计错误、施工单位未按工程图施工等原因造成的工程变更管理不严格，现场签证管理不到位，导致工程变更增加，进一步压缩了房地产企业项目利润，影响企业市场竞争力。

2 房地产工程管理中的关键点

2.1 建立完善的监督、管理体系

新时期背景下，随着我国建筑行业快速发展，房地产行业企业不断发展壮大，建筑行业法律法规日益健全，行业技术标准不断细化，有力促进了房地产企业制度体系建设、施工管理规范化。

在工程管理方面，以施工企业、设计企业或工程咨询服务企业牵头组成的EPC 总承包模式在建筑工程项目中应用日益广泛，通过由总承包企业协调设计、施工、监理等单位，实现了参建主体间沟通向集成化管理发展，提高了建筑工程管理水平，降低了房地产企业工程管理压力。

在该模式下，房地产企业应加强施工管理监督，加强项目例会、隐蔽工程验收、现场管理、竣工验收和工程变更控制等环节施工管理。在项目例会中，依据工程进度、工程质量问题、现场安全管理问题等情况，整体把控工程施工管理进度、质量和施工安全管理等问题，督促整改措施落实到位。在隐蔽工程验收时，严格按工程质量标准要求验收，未经验收不得进入下道工序。现场管理环节应形成现场安全管理检查监督机制，借助信息技术手段强化现场安全管理、扬尘控制、文明施工等要求，压实参建主体现场管理责任。竣工验收环节重点对建筑工程功能、施工质量、施工进度、消防安全等关键要素进行管理监督，联合政府主管部门、设计、监理等单位组成联合验收小组，分项验收建筑工程项目技术资料和实际施工，未经竣工验收或验收不通过督促责任主体限期整改到位。工程变更控制环节应根据工程变更实际情况确认是否变更，严格控制因非业主提出的工程变更，非紧急工程变更申请单位应经工程造价核算后按标准流程申请变更，紧急工程变更可根据实际情况谁施工谁核算工程造价，由工程监理把好现场签证关，防止施工企业随意变更造成工程造价增加。

2.2 应用先进技术并加大人才储备量

随着我国建筑行业快速发展，工程技术标准制订日益完善、更新频次提高，而建筑工程项目具有施工周期长、时间跨度大等特点，要求建筑工程施工管理人才不断学习、研究新政策、新标准，并融入到项目施工管理实践中，以此保障工程项目管理目标实现，对施工管理人员技术能力、管理水平、管理方法要求不断提高。为提高建筑工程管理效率、管理质量，企业应加强施工管理人才培养力度，通过吸收、培养等途径建立梯度合理的施工管理人才队伍体系，通过委外培训、企业内培训等方式，加强施工管理人才利用信息技术手段创新工程管理的能力。例如，借助BIM4D 模型将工程设计图、施工工序、施工进度有机结合，结合BIM 信息模型对比分析施工进度偏差，分析研究施工进度偏差原因，并督促责任主体落实保障措施，保证人员的操作能力以提高项目的开展进度[5]。

2.3 加大项目实施中的管理力度

房地产单位在项目施工过程中，想要保证施工顺利进行、施工人员的安全性，就需要加大施工过程中的工程管理力度。通过工程管理操作提升施工人员的建设水准，促使建设项目可以高质量、高效率、安全的完成。因此，房地产单位可以定期对施工人员展开培训工作，通过培训推升工作人员的实际能力以及修养，并不断完善各项施工管理体系，保证项目施工可以严格按照相关规范进行，有助于施工单位掌握实时的施工进展以及信息。并且，房地产单位通过加大工程管理力度，其可以对施工人员发生的错误行为，及时进行干预，从而避免发生严重的不良后果。

2.4 提高施工人员的整体素质

想保证施工建设项目最终竣工后的质量符合相关要求，就需要房地产单位提升整体施工人员的素质以及技术水准[6]。因此，房地产开发建设管理公司需要定期对施工人员展开培训工作，促使施工人员能够掌握更多先进、科学的施工操作技术，并组织施工人员进行经验探讨，从而全面提升施工人员的能力素养。此外，房地产开发建设管理公司可以定期外派部分优秀的员工进行进修学习，通过积极汲取其他企业的建设经验，丰富自身的能力以及技术，并和单位内的其他员工进行交流，不仅可以构建良好的工作环境，还能全面提升房地产施工人员的能力。与此同时，房地产施工团队在培训的过程中，也需要重视培育施工人员的安全意识，通过对施工人员展开全方位的安全教育，可以将安全意识的重要性深深植入施工人员的心中，促使施工建设的安全性显著提升。

2.5 加强装配式技术在绿色施工中的有效应用

2.5.1 设计阶段优化节能设计

在实际施工的过程中，建筑物外墙的外保温材料主要是无机发泡聚氨酯复合保温板，中间为钢筋混凝土结构板，局部内侧为加气混凝土板。隔墙所采用的原材料主要是由工业化生产集中运输到现场后，再由施工人员完成相关拼装工艺的轻钢龙骨硅钙板轻质内隔墙，有极少数部分隔墙采用的是新型混凝土空气砌块，大大减少了在实际施工过程中需要消耗的各项材料成本，既有助于加强成本控制，又可以起到保护环境、落实绿色施工的作用，对于提高建筑工程整体质量与结构性能具有重要意义。

2.5.2 节约材料、节能减排

装配式建筑的出现，可以有效减少施工现场所需要消耗的建筑材料，这主要是由于在实际施工过程中所应用的大部分构件均是由工业化生产而成的，其质量可以获得一定程度的保障，并且一定程度上避免了在施工现场出现重复施工或者是因工程失误而产生的各种浪费，使得建筑施工材料可以被有效控制在一定范围内，保证材料使用效率。采用住宅产业化方式，减少了建筑垃圾的产生、建筑污水的排放、建筑噪音的干扰、有害气体及粉尘对周围环境的影响，现场施工更加文明，有利于环境保护，实现文明施工。

2.5.3 经济效益显著

在人工费方面，采用工业化建造的工程，人工费综合将节约52%左右，且工期将总体缩短三分之一以上，管理费将降低30%左右。周转材料及耗材方面，周转材料的内架及模板节约75%以上，节约费用支出75%，外架节约85%以上，但由于采用外挂架，节约费用45%左右，由于少量砌体和抹灰项目，只需要现浇部分养护用水，节约用水显著，减少用水60%以上，节电10%以上。工程实体材料大量采用工厂加工，现场钢筋使用量小，节约钢筋1%左右，砼节约1%左右。

2.6 开发可以再生的能源

消耗能源较高的产业需要积极开发可再生能源，并在设计方案时选择可再生能源。现阶段，我国可再生能源主要包括太阳能、风能等，绿色建筑设计人员在设计方案的过程中，需要充分结合当地的自然环境以及条件合理选择再生能源，部分工作人员还需要积极开发部分全新的建设材料，并在普通的混凝土中填充不同的物质，有效保护我国自然能源，在满足建筑设计需求的同时，为居住者提供良好的保温效果。此外，绿色建筑设计人员还可以在建筑物体的屋顶放置太阳能储存装置，并将太阳能转换成热能以及电能，不仅可以满足居住环境内的照明需求，还能为路灯提供良好的电能，实现经济、环保的能源可再生使用以及绿色环保建设。

2.7 房地产信息管理

房地产管理人员需结合实际情况，灵活应用信息技术进行管理工作。房地产管理的内容包括房产、公用房、房改以及楼层图纸的管理。房地产管理结合信息化技术，开展信息管理措施，可以积极开展高质量的管理工作。房产管理中需针对房屋租金以及维修进行管理。公用房管理则需针对土地以及房屋产权进行合理的管理。楼层图纸的管理主要采用WEB 技术显示以及录入图纸相关内容，对其进行扫描以及接收等。房改管理则包括住房购买管理、住房补贴以及回购房屋管理。

3 结束语

总而言之，处于全新时代背景下，房地产工程质量的提升是一个关键问题。施工人员需对其进行针对性的分析，以此解决实际的问题。此外，房地产工作人员还需明确各项问题，妥善解决施工中存在的不足，保证施工有效性。同时，从根本上提升自身的管理力度，优化各个工作环节，提升实际的工作质量。