TOLD视角下福州贵安温泉旅游度假区建设用地扩张及开发利用模式探讨

吴 匀 沙晋明

(福建师范大学地理科学学院，福州，350007)

旅游用地作为旅游业发展的载体，对于促进旅游业可持续发展以及保障土地利用效益最大化具有重大意义[1]。近年来，专家学者主要从旅游用地评价、旅游用地变化、旅游用地类型及功能结构研究、旅游用地管理及可持续利用等方面进行旅游用地的相关研究[2]，随着中国旅游业从观光游向度假休闲游的升级转型，旅游导向型土地综合开发(Tourism-oriented Land Development,TOLD)模式应运而生，TOLD模式在西安曲江新区、杭州西溪湿地、深圳华侨城等地得到了成功应用[3]。旅游开发导致旅游用地内建设用地扩张，TOLD模式的优势正是通过资源与空间整合实现土地利用效益最大化[4]，实现建设用地集约高效利用以及有序理性扩张[5]。在打造温泉旅游名片的大背景下，福州市大力推进贵安温泉旅游度假区建设，2011年以仁山片区东雁文化旅游综合体(以下简称东雁综合体)的入驻掀起建设用地开发热潮。以福州贵安温泉旅游度假区为例，基于GIS和RS技术监测贵安温泉旅游度假区开发建设用地扩张过程，分析建设用地扩张驱动因素，探讨总结TOLD模式在当地的成功应用，以期为旅游度假区土地开发利用提供经验。

1 研究区概况与数据源

1.1 研究区概况

贵安温泉旅游度假区(以下简称“度假区”)地处福州北部连江境内，研究区总面积约112 km2，位于福建境内六大河系之一的敖江下游，地形系流水地貌，以山地、丘陵、山间盆谷为主，山坡坡度一般为15°～36°[6]。贵安片区、仁山片区、潘渡片区3个集中建设片区分布于潘溪沿岸，其中贵安片区为核心区，主要依托温泉资源进行土地开发。仁山片区2012年大力开发建设，在温泉旅游资源基础上，引入外部旅游吸引物。潘渡片区是教育用地的集中区域，区域内建有小学、中学、商学院和理工学院等。度假区位于福银高速与沈海高速连接线的中心点，交通十分便捷。

1.2 数据来源及处理

研究使用的数据主要包括Landsat系列和Sentinel-2数据，此外还有“贵安温泉旅游度假区边界矢量数据”(1)福州市规划设计院，贵安温泉旅游度假区边界矢量数据，2011。(以下简称“矢量数据”)、“贵安温度旅游度假区总体规划(2011—2030)”(2)福州市环境科学研究院，贵安温泉旅游度假总规划，2011-2030。(以下简称“《总规》”)等统计资料。其中，Landsat影像来自USGS earthexplorer网站,影像空间分辨率为30 m。Sentinel-2数据来自欧空局，影像空间分辨率为10 m。高分辨率遥感影像来自91位图下载软件。将所有数据统一到投影带为UTM_Zone_50N，投影坐标系为横轴墨卡托投影，地理坐标系为GCS_WGS_1984，大地基准面为D_WGS_1984的坐标系统，以方便进行数据之间后期处理。Landsat系列和Sentinel-2遥感数据源的具体信息(表 1)。

研究采用的数据预处理主要包括辐射校正、影像配准、图像裁切。以2020-07-12的Sentinel-2影像作基准影像，然后将其余影像(2010年、2013年、2015年、2017年)分别配准到基准影像上。校正参数中采用多项式(Polynomial)模型，立方体卷积(Cubic Convolution)重采样方法。各时相影像几何校正误差均达到精度要求。

表1 研究区遥感数据源信息

2 研究方法

2.1 建设用地提取及分类精度评价

依照“第三次全国国土调查工作分类体系”和中国科学院土地资源分类系统(3)北京市中国科学院遥感应用研究所,全国土地资源数据库，2005。，前期将研究区土地利用分为建设用地、林地、水域、耕地和未利用地。由于研究区面积较小，为了保证分类的准确性，根据地物的色调、色彩、大小、形状、阴影、纹理等直接判读各类地物覆盖状况，并辅助Google Earth最终确定土地利用类型，采用勾绘图斑方式进行分类。提取建设用地采用目视解译，并矢量化细分为商业服务业用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地。为了评价土地利用分类的精度，于各时期遥感影像随机选取了100个验证点。为了保证验证样点选取更具有代表性，使得各类地物都能覆盖到，采取分层随机抽样(stratified random)[7]的方法选取样点。真实参考源选取的是高空间分辨率的遥感数据。建立误差矩阵，并计算其用户精度、制图精度和Kappa系数等常用统计参数。各时相总体精度均大于80%，并且Kappa系数达到最低允许判别精度(0.7)(表 2)。

表2 研究区分类精度评价结果

2.2 建设用地扩张测度与形态识别

为了分析建设用地扩张的时序特征，采用描述建设用地扩张速度和强度的定量指标进行研究。建设用地扩张速度指数(ESⅠ)是指建设用地年均扩张率，用于反映扩张速度和趋势；扩张强度指数(EⅡ)是指单位时间内扩张建设用地面积占研究区总面积的比例，用于比较不同时期建设用地扩张的强度[8]。由于扩张速度指数未将土地利用总量变化考虑在内，扩张强度指数未考虑建设用地基期面积，姜广辉[9]加入综合扩张强度指数(EDⅠ)，弥补前2个指数各自的缺陷，用于全面反映研究区建设用地扩张状况，公式如下：

(1)

(2)

(3)

式中：t为年份，n为间隔年数，At+n为末期建设用地面积，At为初期建设用地面积，S为研究区土地面积。

研究建设用地扩张形态有助于揭露城镇空间扩展特征规律。建设用地扩张形态主要包括填充式、跳跃式、外延式3种[10]。按新增建设用地斑块和已有建设用地斑块公共边界的长度与新增斑块的周长的比值为土地面积，可以识别建设用地扩张类型的公式如下：

(4)

式中：Lc为边界长度；P为周长；S为土地面积。

3 建设用地扩张时空演变与驱动因素分析

3.1 建设用地扩张数量和时空分析

度假区土地利用类型主要以林地为主，近十年来，研究区建设用地面积不断增加(从2010年3.053 km2增加到2020年10.530 km2)。建设用地扩张速度指数和扩张强度指数用来反映研究区建设用地变化快慢,结果表明不同时段建设用地扩张速度和强度有较大差异(表3)。2010～2015年建设用地扩张性明显强于2015～2020年。2个时段扩张强度指数均小于扩张速度指数，主要是因为研究区林地基数大，建设用地面积占比不到10%。综合扩张强度指数能更客观反映出开发前期研究区建设用地扩张特征强于后期。综上所述，从建设用地扩张角度可以把度假区划分为起步阶段(2010～2013年)、完善阶段(2013～2015年)、成熟阶段(2015～2020年)。

表3 2010～2020年建设用地扩张规模测度及形态统计

研究区建设用地扩张分布在空间上主要表现为跳跃式和外延式2种形态，跳跃式扩张是指新增建设用地与原建设用地没有公共边界，外延式扩张是指新增建设用地向原建设用地图斑外部延展，且新增用地与原建设用地有公共边界。建设后期跳跃式面积明显减少，而外延式面积有所增加。2010～2013年，建设用地扩张以跳跃式为主，跳跃式面积是外延式面积的将近四倍。度假区仁山片区大开发建设，可建设用地空间大，跳跃式扩张主要位于仁山片区东雁综合体。2013～2015年，跳跃式面积急剧减少，外延式面积有所增加。度假区开发建设初期热潮过后，在原有建设用地建成的基础上，向周围延伸建设用地，实现周边配套设施的完善。2015～2020年，跳跃式和外延式扩张面积相当。当地旅游项目设施完善，可建设用地空间小，扩张面积小。

3.2 驱动因素分析

(1)交通建设先于建设用地扩张，便利的交通条件为建设用地扩张提供良好的基础环境[11]。福州绕城高速公路由西至东从度假区中部穿越，设互通立交出入口与江滨路相接，是度假区对外交通联系的主要通道。X195县道及江滨路作为高速系统的补充，形成度假区另外2条对外联系通道。贵安片区、仁山片区、潘渡片区路网作为区域内部的交通道路，为区域内部互通往来提供便捷。

(2)贵安作为福州打造中国温泉之都的重要区域，各级政府高度重视贵安温泉的发展。将贵安定位为：“以温泉休闲养生为基础，集旅游度假、会议展览、生态观光于一体的度假区。”规划中明确规定规划期内建设用地的发展规模以及各片区用地布局，这对度假区实际建设用地扩张布局起到了统率引领作用。

(3)经济高速发展和产业变化是建设用地扩张的重要因素。对于度假区而言，休闲旅游产业的兴起与发展、区域内基础设施建设、地方政府招商引资等方面是促使当地建设用地迅速扩张的关键因素。其次，2008年以来贵安充分利用温泉旅游投资区核心的区位优势，不断完善基础设施建设，拉动招商引资工作。通过招商引资吸引社会资本注入，进行新城建设，是建设用地扩张的直接推动力。东雁文化旅游综合体项目总投资68亿元，为旅游地产的发展注入强大活力。随着东雁综合体项目落地，旅游地产蓬勃发展，延伸“温泉+”产业链，实现以温泉旅游为特色的旅游业与农业、体育、文化产业充分融合。

(4)人口因素对建设用地扩张具有独特性和综合性。度假区内总人口2009年17 317人，2013年36 158人， 2015年55 000人，2017年67 672人，2019年78 900人。度假区人口与建设用地呈现线性增长。人口城镇化和土地城镇化是城镇化发展的重要表现，二者协同发展，人口增长是建设用地扩张的驱动力，建设用地扩张又会吸纳更多人口[12]。因此，人口规模的扩大势必加大建设用地供给。

4 旅游导向型土地综合开发模式(TOLD)

4.1 多元性开发方式

度假区内建设用地扩张是旅游开发的结果，而旅游导向型土地综合开发(TOLD)模式下的建设用地具有集约利用的特点，因此TOLD模式下的建设用地扩张是有序的，故探讨TOLD模式来挖掘造成建设用地扩张隐含的土地开发模式。区域内建设用地急剧扩张主要由仁山片区综合体的开发建设所贡献。TOLD模式是指在一片具有一定规模的区域内，以旅游开发为先导和主要功能方向，并结合房地产产品、户外运动产品、商务会展产品及其他更多业态进行规划建设的土地综合发展模式。当地旅游导向型土地综合开发模式属于娱乐导向型多元开发，同时与福州市区在0.5 h交通圈内，旅游出行较为方便，综合体项目由旅游项目和地产项目聚集，边开发旅游项目边建设地产。一方面以会议酒店、休闲娱乐设施重点打造旅游板块来带动人气、提升地气，另一方面以商业设施、居住地产来增加土地开发收益，进而实现在存量空间上通过运营管理实现土地价值。

当地TOLD模式是大规模开发、快速滚动开发、异质性开发、生态保护开发、集群开发多元开发方式的有机整合。大规模开发是指开发商集中拿地，旅游与地产联动，使得产业在空间上产生聚集效应。快速滚动开发是指开发商以地产投资先行，再配套娱乐项目设施，低价走量，从而实现资金快速回笼，对资金依赖性很高。异质性开发是指为了避免与核心区域贵安片区雷同，将温泉资源与娱乐主题公园结合，从而实现本土资源和外部旅游吸引物的有机整合。生态保护开发是指在开发建设初期对山地进行阶梯台式地形改造，充分利用沟谷、冲沟、山脊等地形要素建立生态廊道，从而减少开发建设所造成的景观破碎化[13]，实现生态环境可持续发展。集群开发是指采用组团式开发方式。各功能集群选址上以“级差地租”[14]理论为原则，通过土地征用、市场拍卖、资本注入、旅游开发、土地溢价等一系列过程实现土地差异化增值。居住集群位于地势较平缓的北部用地，娱乐集群位于交通便利的南部用地，商务集群位于河畔地带。空间布局上成为一个系统可以在整体上发挥最大化效益。总的来说，品质塑造、可持续开发运营、组团布局集约建设是当地成功运用TOLD模式的开发特色(图1)。

图1 仁山片区东雁综合体组团分布Fig.1 Distribution of Dongyan complex in Renshan area

4.2 用地扩张与土地利用综合开发效益

从区域建设用地扩张情况上看可分为4个不同阶段，分别是贵安片区整体开发建设时期、仁山片区开发初期、中期、建设后期。潘渡片区由于以教育用地为主，对旅游开发贡献不明显，并且研究期间建设用地扩张不明显，故此不做讨论。土地利用综合开发效益包括生态效益、社会效益、经济效益，它是旅游导向型土地综合开发的最终目标。研究根据度假区实际情况，总结归纳出符合当地的三大效益。

社会效益方面，随着度假区休闲旅游产业的兴起与发展，带动了当地就业，实现农民变服务员。度假区依托温泉的各项旅游资源开发，有利于提高贵安旅游吸引力，丰富温泉旅游产品的文化内涵。2010年前土地开发以贵安片区为主,该片区以温泉资源为基础，是度假区内核心片区。实现了将“生地”依托温泉资源、高尔夫产品、会议培训、休闲度假、健身娱乐、康体养生等项目逐步培育成为成熟地。这个阶段以建设用地少为基本特点，贵龙温泉旅游度假村的成立使温泉资源开始从单一利用转向综合开发。

在生态效益方面，为了避免与核心区域贵安片区雷同，仁山片区走异质化开发路线，从区域内建设用地扩张时序上看，边开发旅游项目边建设地产。仁山片区开发初期建设用地扩张十分显著，“东雁文化旅游综合体”投资落户贵安。主要表现在贵安门户帝一总部经济商住独栋、贵安新天地一期和二期楼盘建成，福州一中贵安学校建成，贵安欢乐世界和水世界建成，世纪金源温泉和君豪大饭店两大酒店建成，初步实现商务、住宿、娱乐功能的配套。这个阶段以建设用地迅速扩张为特点，旅游导向型土地综合开发模式得到充分应用。开发建设初期主要针对仁山片区综合体采用快速山地变阶梯台式地形以及构建生态廊道的方式，实现了开放性保护原生景观格局以及生态良性循环。采取生态恢复保护以及水土保持措施，以生态技术和生态工程为手段，切实防止水土流失。旅游和地产在空间上聚集分布，采用居住、商务、娱乐集群组团式开发，促进土地集约利用，缓解其他区域的生态环境压力，实现可持续开发运营。

在经济效益方面，度假区开发带来土地转让收益，当地旅游地产的发展提高了地区国民生产总值，社会资本注入提高了当地政府财政税收。在仁山片区建设中期，通过房地产以及主题公园开发后，在区域内聚集了一定的人气，完善配套设施，主要表现在向东建设贵安花海拓展公园，向南建设贵安国际大剧院和世纪金源奥特莱斯。另外贵安新天地楼盘贵泉苑、贵岚苑建成，至此基本实现商务、住宿、购物、餐饮、娱乐功能的配套。这个阶段以外围建设用地扩张为主，是TOLD模式的完善时期。在仁山片区建设后期配套设施基本完善的基础上，新增的建设用地主要表现在先生的山别墅群，基本实现集商业开发、休闲度假、养生居住为一体。这个阶段建设用地扩张与前阶段相比较不明显，是TOLD模式的成熟时期。

5 结论

研究综合运用遥感解译、图像分类、建设用地扩张测度指数、建设用地扩张形态识别等研究方法，对贵安温泉旅游度假区2010～2020年建设用地扩张时空演变进行动态监测，并探讨建设用地扩张驱动因素，进而总结出当地的旅游导向型土地综合开发模式特色。得出以下主要结论：

(1)度假区开发前期建设用地扩张剧烈，建设用地扩张表现为外延式和跳跃式两种空间形态，且起步阶段以跳跃式为主，而完善阶段以外延式为主，到了成熟阶段外延式和跳跃式扩张并行。2010～2020年新增建设用地主要集中在仁山片区东雁综合体。

(2)度假区建设用地扩张主要受交通条件改善、政策因素、经济发展、人口增长等因素的影响，交通条件改善是基础性的优势，政策因素起到关键的引导作用，经济发展是重要因素，其中在经济发展中地方政府招商引资起到了直接作用。东雁综合体项目落地为当地建设用地迅速扩张起到了决定性作用。

(3)东雁综合体属于旅游导向型土地综合开发模式中的娱乐导向型多元开发，其TOLD模式是大规模开发、快速滚动开发、异质性开发、生态保护开发、集群开发多元开发方式的有机整合。品质塑造、可持续开发运营、组团布局集约建设是当地成功运用TOLD模式的开发特色。

(4)度假区建设用地扩张是建设用地土地开发的最直接表现，在度假区总体规划的指导下，依托温泉旅游资源，土地开发前期建设用地扩张尤为剧烈，主要表现在东雁综合体项目的开发建设。当地政府通过招商引资吸引社会资本注入，进行新城建设，是建设用地扩张的直接推动力。仁山片区东雁综合体建设用地扩张最为明显，该项目依托于度假区开发建设，是旅游综合导向型土地综合开发模式在贵安的应用典范。