房产测绘地下室和半地下室的处理研究

王丽华

摘要：在城镇化建设脚步不断加速的背景下，购房问题已经成为一种社会性问题，现代群体普遍持有寸土寸金的思想观念，房屋的真实建设面积和广 大消费者的利益密切相关。本文针对房产测绘工作中地下室和半地下室的相关问题进行系统分析，并参照我国颁布的《房产测量规范》相关规定，对房产 测绘地下室和半地下室的相关问题提出了具体的应对措施，希望可以为我国的房产测绘工作提供帮助。

关键词：房产测绘;地下室;半地下室;处理

随着我国城镇化建设的不断发展，新的建筑层不断兴起。如今大部分 的商品建筑，都配置有相应的地下空间，而如何对地下空间所占的面积进 行合理分摊，已经成为了当前房产行业面临的主要问题。同时，一旦地下 室的分摊缺乏合理性，便会导致房产商与用户之间的纠纷。在房产测绘中，公共分摊面积的测算以及功能区的设立比较容易出现争议，因此要对这些 区域进行重点分析。

1 地下室和半地下室现有的认定与分摊

1、房产测量地下室分摊的界定问题

1.1 半地下室界定问题

在房产地下室分摊的界定过程中，其半地下室的界定一直是其所需要 面临的重要难题。根据我国的《房产测量规划》第 5.6.6.1 条，采光窗在室 外地坪以上的为半地下室，否则便会被认定为地下室。以某些省市的房产 细则为例，当房产建筑的半地下室在地面上的部分不小于 1.50m 时，会将 其半地下室计入地上层数。而且当其半地下室的部分或是全部用于合法的 商业与办公等用途，并且出入口位于地上时，也会被计入到地上层数当中。但是在进行界定工作的过程中，会对±0 标高设计位于房屋的中部且±0 以上净高超过房间高 1/2 的地下室纳为半地下室，同时不会将地下室以及 半地下室记入到自然层数当中，也就是说当前各地区对于地下室以及半地 下室的定义仍然具有一定的差异，并且难以统一，导致了其界定工作往往 存在有一定的困难。

1.2 功能区的界定

在进功能区的界定时，通常会以规划室内地坪±0 为节点，将房屋的 地下以及地下进行功能区的划分，而在此过程中，地上与地下公用的部分 则可以作为服务区域进行分摊。然而在实际展开项目的过程中，地下室的 部分空间往往不能独立存在于地下室，需要通过与上层结构相连接的通道 才能够进入到对应区域。比如，阅览室、储藏室、健身房等。而由于其依 附于上层的主体房屋，这就导致了這些区域应作为功能区，需要与地上住 宅、办公等区域一同进行分摊，但这使其与传统的分摊方法发生了矛盾，导致了房产测量的过程中，难以对其功能区进行界定。

1.3 地下室和半地下室认定中存在的问题及处理

按照国家颁布的《房屋登记办法》的要求，成套住房一般都是由若干 卧室、起居室、厨房、卫生间、客厅等不同功能的区间组成，这些区间结 合在一起形成了房屋，达到了满足人们正常饮食起居的目的。如果这其中 某一个区间没有出现，就会直接影响相连区间的使用价值，在这一点上，地下室和半地下室的用途影响是最明显的。当地下室以及储藏室没有达到 采光及通风条件的时候，那么规划部门就会确定这一区域并不具备住宅的 正常使用性质。而此时开发商就会在地下室和半地下室的概念上做辩解，有些时候还会将住宅中的一些设施改为他用。

按照规划部门的规定要求，地下空间的面积不会参与到容积率计算当 中。如果在进行房产测量时将这些商业配套用房面积都计入到地下空间面 积，那么就会直接降低整个建筑工程项目的容积率。所以，在对房产进行 规划和测绘的时候，将地下室和半地下室大多涵盖住宅、商业的配套用房 按照实际使用功能进行系统划分，将用于住宅和商业用途的归结于地面相 应用途的房屋。房产测绘部门在对房屋进行测绘的时候，就不能把地下室 和半地下室作为住宅、商业配套用房来参与分摊计算。总地来说，测绘需 要建立在公正公平的基础上，最终目的是为了保护产权人以及全体业主的 合法权益，更好地促进我国房产领域的综合发展。

2、不同的房产测量地下室分摊方法及其问题

2.1 独立分摊法

独立分摊法属于一种一刀切的办法，即将地上建筑共同使用的地下室 作为一个独立的权属单位，来进行共有共用面积的分摊，不将其与地上建 筑之间的关系考虑在内，实现对地下、地上部分的分开计算。其构建的依 据，主要是当前我国大部分建筑的地下与地上建筑，在功能分区上往往具 有较为明显的差异。比如，将地下室作为车库或仓库，而地上部分则承担住宅、商业以及办公的功能。也使得这种方法的应用具有界定简单、计算 便捷高效的特点。但由于其没有考虑到地下室内所配备的设备用房以及管 理用房是需要针对地面上的特定建筑进行使用与建设，这导致其作为独立 的权属，仍需要作为地下室的一部分来进行面积的分摊，影响到了开发商 的利益。

2.2 连通分摊法

在使用这种方法进行地下室的分摊面积计算时，通常是对服务于单栋 建筑的地下室进行计算，并且不考虑地上与地下的功能性，而是将其作为 一个完整的整体来展开房产测量分析。这种分摊方法构成的依据，主要是 由于建筑在进行设计以及审批规划的过程中是以单栋来进行处理。因此，通过单栋来进行处理，不仅简单而且也具有较强的操作性。但采取此种方 法进行房产测量分析时地下室往往会获得更多的分摊面积，然而在进行房 产销售的过程中，房屋的上部建筑是主要的销售面积，这就使得开发商需 要针对这个情况，进行房屋销售价格的提升，以平衡地上分摊面积不足的 问题，对房产行业的发展造成不利影响。

2.3 从属分摊法

以从属分摊法进行地下空间的面积所有权分摊时，其不仅将建筑的地 上面积作为了进行分摊规划的依据，也将当前建筑的楼面价格、价值与面 积考虑在内。其具体的分摊比例公式为：地下室分摊比例等于楼面的价格 乘以建筑面积后所得的结果与建筑总价值之间的比值。而在应用这种分摊 方式之后，可以将楼面的价格对地下室使用权产生的影响考虑在内，从而 使商业性质的房屋可以更好的进行房产地下室的分摊。不过在实际使用的 过程中，往往会由于楼面价格存在的波动与起伏，导致用户无法清晰的了 解其具体的分摊方式，导致了其需要与房产项目实际情况相结合来进行调 整与优化。

2.4 比例分配法

比例分配法的应用，能够将地下室的面积作为参照比例来进行分摊。其在进行分摊时，需要将地下室以及地上建筑作为一个整体，来进行统计，并根据两者分别在总面积中占据的比例来进行分摊。而在此过程中，同样 也需要去除不参与地下室分摊的面积。但其在实际应用的过程中，面对房 屋价格存在差异以及房屋用途不同等情况时便难以适用，并且无法对房产 地下室具体使用情况进行分析与统计，仍然需要改进与完善。

3、结语

房产测绘不管是从外业发展还是到审核及最终的成果使用，都是非常 浩繁复杂的工程，所涉及的利益链也非常广泛。由于房产测绘的政策性相 对较强，测绘人员对国家颁布的各项法律法规都了解熟悉清楚之后，才能 够有把握运用好房产测绘。所以，在实际工作中，要最大限度地保证房产 测绘的可操作性和合理性，向产权人提供一个公平、合理的房产测绘数据。在进行房产测量地下室分摊的过程中，首先需要面对是其在分摊过程中，对地下室的界定问题。而且，常用的独立分摊法、连通分摊法、从属分摊 法、比例分配法等地下室分摊方法都各自具有一定的优点与缺点，使得房 产项目在进行地下室分摊时需要进行综合考虑，以选择最佳的分摊方式。由于我国的房产领域正在不断更新发展中，所以测绘人员需要不断加深自 己的知识体系，更好地促进我国房产领域的综合发展。

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