房地产经营风险管理及有效策略探讨

张玉龙 桂林市七星房产管理处

作为市场经济的重要组成部分之一，房地产行业的发展不仅会影响到我国社会经济的发展，同时也会对人们的生活质量及水平带来不同程度的影响。尽管房地产行业在近年来获得了迅速的发展，但是在不断发展的过程中，也遇到了各种各样的风险及管理问题。如果这些问题未能得到有效的解决，不仅会给房地产企业带来严重的损失，而且也会影响到整个房地产行业的科学发展。为此，对房地产经营风险进行合理科学的控制和管理，以合理回避房地产项目投资以及开发过程中所面临的风险，极具重要意义。这就要求房地产企业立足于自身的实际情况，对经营管理过程中可能遇到的风险进行合理化、科学化的管控。

一、房地产面临的经营风险

（一）开发建设阶段的风险

开发建设可以具体分为三个阶段，首先，前期工程阶段。其风险主要源于政府税收减免偏向商品房建设、影响企业开发方式与周期的相关政策以及所获得土地不适于建设、前期工程费用较高等土地获取问题所导致的利润降低。其次，建筑安装工程阶段。其主要的风险来源包括工人工作能力与技术水平所带来的风险，建筑材料价格波动所带来的风险以及贷款收紧、政策变化等导致资金流断裂、建设无法继续进行所带来的烂尾风险。最后，配套工程施工阶段。其也存在一定的风险，包括道路工程、水电煤气管道使用、绿化、排污等带来的施工费用风险，同时也包括配套设施施工建设过程中前期工程返工成本等带来的风险。

（二）土地投资风险

a）主要风险是土地征用，外部因素是国家政策的一致性、住房利率、土地供应和国家资源；内部因素包括市场调研和市场定位、地价、公司财务状况和盈利能力分析、损害赔偿要求。b）影响主要是对土地收购和利润开发的影响；放弃投资机会；推迟开始工作，用钱来满足土地储备。土地投资风险控制首先要求进行可行性研究，预测项目投资的收益，与政府进行良好沟通，并了解土地政策、可得性、规划、争议、经营信息和预计地块收益，从而降低风险，避免因竞争而增加成本。此外，应有效确保进程内的内部协调，积极探索资金在土地投资之外迅速变化的新业务与合作模式。

（三）销售租赁的风险和问题

住宅建筑施工制造过程完成后，必须转入销售租赁段，才能获得相应的经济回报。但是，也有一定的风险。众所周知，购置土地、建设土地和随后出售租金可能需要很长时间，政府奉行的政策和市场条件可能会有所变化，从而可能导致人们消费需求的某种变化。这些不受控制的因素给土地的经营带来了一定的风险，从而也给土地的经营带来了一定的风险。

二、房地产经营风险管理的具体策略

（一）加强对经济环境的研究

与其他企业相同，房地产企业也是在一定经济环境中开展各项经营活动，经济环境在给房地产企业提供机会的同时也带来了一定的挑战与威胁。房地产企业内部经济活动与外界经济、社会、政治、自然等相关因素均影响着房地产企业的经营与发展。因此，房地产经营风险管理过程中，工作人员应该加强对内部与外部经济环境的研究，做好社会情况、政府政策以及市场变化的全面分析，并将其与企业内部条件与环境进行有机整合、灵活应变，跟随经济环境做好企业经营活动的调整，从而促进风险管理有效率的提升。

（二）提升房地产经营风险的防控能力

房地产经营管理期间，除了对经营环境进行适当分析外，还必须不断加强房地产经纪人风险控制，以尽量减少风险造成的损害。房地产经纪人可以对政府和市场等不受控制的因素带来的变化进行控制，不仅通过控制可预测性，而且通过控制内部运营成本，将风险降至最低。例如，在房地产建设的早期阶段，房地产企业可以提供适当的措施，同时控制建筑价格；拍卖阶段，房地产市场应在投标报价低的基础上，对施工人员的施工情况和技术水平进行深入调查研究，改善施工现场管理，保证施工质量，降低房地产经营风险。此外，在选择房地产建筑材料和设备时，必须将建筑所需材料与设备价格进行比较，以尽量降低建筑成本。

（三）房地产销售创新战略

无论房地产公司如何在早期阶段开展工作，如何发展，其最终目的都是提高建筑物的销售水平，以达到手工开发的成本，同时获得相应的利润。此外，为了有效地进行风险管理，房地产商必须能够专注于销售方式的创新战略。现实地说，销售的最终目的是有效地销售开发的产品，以获得低成本的回报和利润率。在此基础上，销售战略领域的创新可以一目了然：第一，调整销售价格，有效地减少消费者的购买压力。第二，房地产经纪人可以通过完成诸如以下产品的销售，更灵活地利用销售机会。b.分期付款，增加我国大多数房地产公司目前在其销售活动中使用的；第二，根据第三方担保实施信贷购买，买方支付一定的定金，金融机构全额支付，每月定期向金融机构退款。此外，房地产经纪人可以用机器降低投资风险，以改善风险管理。

三、结语

作为房地产经营活动的重要组成部分，经营风险的合理化、科学化管控对房地产企业的长远发展具有重要意义。为了能够降低各种经营风险所带来的危害以及损失，在实际经营的过程中，则需要将各方面的因素考虑其中，并结合自身的实际情况加以管理和控制。