新经济形势下房地产全过程成本管理对策探析

刘朝国 安徽海亮房地产有限公司

从目前来看，市场变化趋势正在逐渐加快，房地产行业也在进行改革，而且发展成绩较为显著，尤其体现在工程项目施工方面，对施工管理和成本方面的控制提出了进一步的要求，对其的标准也在不断提高，更重视工程施工的质量，这样才可以让其尽快适应市场的变化。但在我国房地产企业的项目管理中，其管理和控制的模式相对较为落后，对项目施工管理没有制定完善的有效措施，无法科学合理的控制成本，使得房地产企业的经济效益较低。因此，在房地产项目施工的过程中，应充分了解项目中存在的不足，然后针对问题制定相对应的解决措施，将项目成本控制在合理范围内，有利于管理工作的顺利开展。

一、关于房地产企业加强全过程成本管理的重要性

房地产企业在实际经济过程中，为了有效避免成本被影响，企业应从实际情况出发，了解并详细掌握相关信息，将成本调节工作落实，制定完善的预防性措施，通过这种管理模式，来合理控制企业在发展方面的成本。房地产企业应用成本管理，主要就是为了对生产和经营环节进行细致性地管理，然后严格把控与成本管理相关的环节，在房地产企业生产和经营阶段，应将价值的变化情况，列入成本管控的范围内。由此可以看出，房地产企业为了保证生产开发工作可以顺利完成，应将成本管理工作落到实处，有效提高企业生产和经营效率的同时，让企业的经济效益实现最大化，保证房地产企业的核心竞争力。

二、在新形势下房地产全过程成本管理控制中存在的问题

（一）进度问题

在实际开发房地产项目的过程中，需要详细了解项目施工周期，并在合同文件中进行细致性的说明，让双方之间的合法权益可以得到保障。企业在对项目进度进行管理的过程中，相关的管理人员需要充分考虑实际施工的周期，在当前项目的管理中，相关的施工单位会更重视项目施工，所带来的经济效益，因此，没有意识到施工进度管理的重要性，导致施工管理中存在的问题和不足较多，直接影响项目开发的质量，与此同时，也无法提高房地产企业的经济效益。因此，作为相关的施工单位，需要正确认识自身的职责和义务，将与房地产项目相关的工作全部落实。

（二）项目成本的核算没有依据

对于房地产企业来讲，其在成本核算工作开展的过程中，需要将相关施工单位的发票作为主要的凭证，虽然部分施工项目已经全部完工，但工程项目相关的投资方，并没有将工程尾款和营业税结清，这时作为施工单位，则不能给房地产企业相关发票，一旦这样的情况出现，很可能导致项目成本核算的结果，与实际的结果存在一定出入，无法保障成本核算结果的精准性。

（三）动态成本与激励机制存在不合理

从整体来看，无论是动态成本还是激励机制，对房地产企业来讲，都属于十分重要的项目内容，但多数房地产企业依然没有制定完善、合理的机制，这也在一定程度上导致，相关单位和部门不能及时发现问题和缺陷，给全过程成本控制和效果带来不良影响。因为房地产企业没有健全的动态成本和激励机制，所以无法对企业内部的成本进行有效控制，而且也不能根据房地产企业工程项目未来的发展，来对成本控制计划进行合理调整，很可能给企业带来较大的损失。从目前来看，部分房地产企业虽然将动态成本列入内部管理工作中，但整体意识较为薄弱，没能意识企业成本控制工作的主体，同时没有在企业的经营管理环节中，正确融入动态成本管理思维，导致企业无法有效构建成本管理链条。另外，如果房地产企业没有在企业管理中，融入激励机制，那么企业各个岗位职员之间无法进行相互监督和管理，也不能进行相互配合，当职员整体的凝聚力较弱时，也无法保证企业开展成本控制工作的良好效果。

（四）成本管理控制的意识较为薄弱

结合实际情况来看，部分房地产企业没有高度重视成本管理控制，在这方面的意识较为薄弱，对于企业内部财务部门来讲，其工作的重点依然基础的财务核算，在房地产企业实际经营的过程中，会更重视投资的金额、项目开展的周期、市场利润等，忽视了成本管理控制，在这方面所投入的资源和金额也较少，导致建设方面的成本，存在一定的不真实性。对于房地产企业的成本管理控制来讲，其属于一项较为复杂的综合性工作，这就要求专业能力较强、技术操作较强的工作人员来开展这项工作。部分房地产企业相关的设计人员，自身并不具备丰富的成本预算知识，也无法全面掌握建筑材料的市场价格，不能将技术和知识进行有效的结合，甚至部分技术人员对成本管理控制工作不重视，而且自身所具备的专业能力较低，无法达到房地产企业未来发展方面的需求。对于部分刚上市的房地产企业来讲，并没有树立正确的成本控制意识，这也导致企业成本管理控制实施效果不显著的原因。

三、关于新形势下房地产全过程成本管理的对策

（一）科学设定目标成本

房地产企业在开展成本管理的过程中，需要充分利用目标成本法，让内部部门之间相互沟通，在开发房地产项目时，需要相关单位和部门的相互配合，其中包括财务部门、技术部门以及销售部门等，通过这些部门之间的相互合作，来对企业现有的资源和资料进行统一的整合，然后根据相关市场调查的结果，来设计和评估企业的目标成本方案。无论是企业目标的设计，还是最终的评估和确定，都应通过房地产企业的目标利润。但可能影响企业目标成本设定的不确定因素较多，所以很难保障最终目标成本设定的准确度，企业目标成本设定的高低，都可能影响房地产企业未来项目的发展。

除此之外，部分房地产企业的发展不仅会受到相关政策的影响，还可能因为经济发展环境和行业市场变化的影响，而且部分设定目标成本的工作人员，自身的专业知识和水平较为薄弱，以上这些都可能导致企业的目标成本，缺乏一定的精准度。所以房地产企业目标成本的设定，不但需要各个单位和部门之间相互配合，而且相关部门需要对行业市场变化的规律进行分析和研究，详细掌握国家所制定的相关政策，明确房地产行业未来发展的走向。各个部门调研工作所涉及的内容较多，需要对销售对象进行细致性的分析，通过专业的行业知识，对其市场价格进行初步评估，房地产企业相关的负责人，应深度结合市场方面的需求，然后按照生产计划相关的标准，来对目标收入进行有效的预测。

（二）科学合理的设计成本核算科目

对于房地产企业来讲，需要减少成本核算过程中的随意性，应重视成本核算科目，并对其进行控制和规范，对其他优秀企业的成本核算科目进行仔细对比，然后科学合理划分成本核算的对象，掌握跨期工程的文件合同，需要严格按照合同中的分摊原则，并充分考虑不同项目之间存在的细微差别，将相关的成本核算工作全部落实到位，在实际开展核算工作的过程中，需要严格遵循收益程度原则，重点关注成本分摊时可能出现的问题，然后深度融合各个项目间出现的差异性，与此同时，应制定完善的分摊方案，并将相关的成功方法和经验，应用在房地产企业的会计处理中。

（三）成立动态成本和激励机制相互协调的成本管理机制

在新经济形势下，房地产全过程成本管理中，最关键的一项工作内容，就是动态成本，其可以在第一时间将自身和目标成本之间的差异性，充分的反映出来，这样房地产企业可以在最短的时间内发现问题，其在一定程度上，也为企业有效解决相关问题提供了重要的依据，不仅可以让成本控制实现显著的效果，而且能保证成本控制的质量，企业应将实时性作为动态成本制度中的核心内容，这样可以很好的监督和控制相关成本工作，确保各项工作可以顺利开展。伴随着房地产项目的飞速发展，应根据目前房地产行业的实际情况，来对原本的成本计划进行调整，避免因为成本出现异常，而导致企业自身的经济利益受到影响。房地产企业制定动态成本机制的过程中，树立整体意识的同时，需要将房地产企业的所有工作人员当作这项制度中的主体，在企业不断发展的过程中，需要在各个经营环节中，逐渐引入成本思维，这样才可以保证企业最终所打造的成本管理链条，具有一定的完整性，让企经营成本方面的循环链条，可以一直维持良性循环的状态。企业将动态成本和激励机制进行融合，让成本管理工作人员可以在内审人员的帮助下，合理对房地产企业的招标工作进行监管，同时，需要将相关考核制度和手册，下发到不同部门的职员手中，让职员自己的利益可以与企业成本控制相关联，保证职员自身的成本控制意识，可以与房地产企业的成本管理控制意识相互融合，从整体提升各个部门职员对企业的归属感。

（四）构建完善的成本管理体系

房地产企业为了有效让造价检查工作实现显著的效果，同时为了提高这项工作完成的质量和效率，需要成立专门的成本管理部门，然后为其布置相应的任务，并让其认真落实与项目进度相关的分配工作。房地产企业可以将负责成本管理的小组列入企业的二级部门中，其工作的核心重点，就是监督和管理实际工作的进度，在开展工作的过程中，该部门应积极配合管理委员会的工作，然后对管理细则进行完善，对各个部门实际工作的成果进行检验和考核。在成本管理工作开展阶段，只有各个部门之间相互配合，才可以让成本管理工作顺利开展。在此基础上，房地产企业需要重视成本管理体系的构建，保证这项体系的完整性，认真跟进不同部门的成本管理工作，在制定考核制度的过程中，主要通过相关的管理人员负责，在这项制度中，需要包含项目工期和质量方面的内容，并将相关的控制指标合理的融入其中，保证房地产企业可以精准收集相关的信息和资料，然后成立属于自己的品牌，让企业可以在市场和社会上树立良好的形象。

（五）树立全产业链的管理理念

房地产企业需要预测并控制项目的成本，做好全过程成本管理，然后结合当前房地产企业发展的现状，来进行全面预算管理制度的制定，企业在制定这项制度时，需要保证其可以满足房地产企业未来发展的需求。对于企业的全面预算来讲，其主要是将项目资金作为预算的前提，并对项目中与成本和资金相关的内容进行评估。房地产企业为了可以让全面预算管理工作实现良好的效果，首先需要让与工程项目相关的工作人员，全部参与全面预算中；其次，需要仔细计算工程的全工期，并对实际计算的内容进行细分。在对工程进行预算的过程中，需要严格按照相关的预算要求执行，并将工程的预算控制在合理范围内；最后，应根据企业各项工作开展的实际情况，制定健全的预算分析机制。

四、结束语

如今在新经济形势下，作为房地产企业应高度重视成本控制工作，并将这项工作落到实处，然后将目标成本管理制度进行完善和优化，树立正确的成本管理理念，科学合理的构建成本管理体系，调动各个部门职员的积极性，让其可以自主参与房地产全过程成本管理工作中，从而促进房地产行业进一步稳定发展。