房产测绘提高测绘面积质量的探讨

杨楠 河南省遂平县房地产管理所

房产测绘在我国的发展时间较短，市场化程度还比较低。而从房产测绘的具体发展来说，测绘面积，是主要的测绘工作。近年来，在经济水平不断提高的情况下，普通消费者对于房产面积测绘的需求在逐步增加，不少新交付的商品房，业主都会委托第三方进行房产面积测绘。对于测绘工作者来讲，就需要对房产测绘予以深入分析，了解测绘面积质量的影响因素，然后通过合理措施，对测绘工作做好控制，提高房产面积测绘的质量。

一、房产测绘中测绘面积的问题与影响因素

房产测绘，也房产业主的切身利益紧密相关，比如二手房交易中，房产测绘面积，会影响到房屋交易价格。而在产权纠纷和违章建筑管理中，房产测绘也发挥重要作用。从目前房产面积测绘的实际情况来说，存在一些常见的问题，这需要形成一定的认识。最主要的问题表现，就是测绘面积不准确，偏大或是偏小。测绘的面积不准确，和实际情况出现偏差，这就会给有关人士带来负面作用。

而对于房产面积测绘来讲，存在多方面的因素，会对测绘面积质量形成影响，这需要清楚认识。一是测绘标准。从目前房产测绘的实际开展来讲，相关的测绘标准并不完善，对于面积测绘的技术流程、面积取舍、公摊认定等，并未形成统一化的制度规范，这就导致可能因为执行标准的差异，与相关单位或业主之间出现数据上的偏差。二是测绘过程的执行。房产面积测绘的工作难度并不高，通过运用测量仪器，可以有效实现测量。然而在具体过程中，可能因为测绘人员的操作不当，或是仪器设备本身存在问题，导致测绘结果出现不准确的问题。同时，也可能因为计算上的错误，导致房产面积测绘出现不准确的问题。三是房产面积测绘中，相应的准备工作不足。从实际来讲，有些房产项目的结构较为复杂，如果没有实现熟悉图纸，那么在进行测绘的过程中，可能出现漏测的问题，也就是某些结构面积被遗漏，没有测绘，这样一来，就会导致测绘所得的面积，低于实际的面积。总的来说，在房产面积测绘中，存在不少因素，会对测绘质量形成影响，测绘人员需要对此形成认识，并合理优化房产测绘工作，提高面积测绘的质量。

二、提高房产面积测绘质量的措施建议

针对存在的影响房产面积测绘的因素，测绘人员需要结合自身的工作实际，针对性优化测绘工作，对存在的影响因素意义控制，完善测绘工作，确保房产面积的测绘能够更加精准，展现出更高的质量水平。

（一）完善标准细化测绘面积认定

在进行房产面积测绘过程中，需要对测绘面积认定的相关标准予以完善和细化，提高面积测绘的整体质量。比如，对于面积计算部位的确定，在实践中部分开发商为了提高房屋的吸引力，在宣传图的尺寸表示上，往往会存在很大问题，比如直接忽视了墙体厚度，在室内尺寸的标注上，大于实际尺寸，给消费者形成误导。因此在房产面积测绘中，就应该突出墙体所占的面积，正确反映内部空间尺寸。再比如对于公摊的认定，在执行测绘的过程中，应该立足《房产测量规范》，以及本地的一些具体制度，来进行公用分摊的测绘认定。对于一些分摊不明确的部位，要组织人员对图纸进行讨论，确定是否需要进行分摊，然后再展开测量工作。分摊之后，需要对套内面积、总面积、分摊面积、分摊后面积逐一对比，确认无误。

（二）加强对测绘过程的控制

在开展面积测绘的过程中，需要对这一整个过程做好控制，确保测绘质量能够达到理想的水平。第一，在测绘开始前，需要对测绘一起做好检查与校准。比如对于水准仪、测距仪、平板仪、量测仪等设备，在测绘工作开始前，都需要检查设备的状态，校准设备参数，确保每项设备都处于正常的状态。第二，在测绘过程中，为了避免单人操作出现的人为因素问题，可以安排双人组进行测绘工作。即一人负责测绘，另一人负责监督操作过程。或者可以两人同时测绘，对比测绘结果。结果一致则说明正确，不一致则说明某人出现了问题，需要再次进行测绘。第三，在数据计算的过程中，要注意对计算过程的控制，确保计算过程正确，不出现数字错误或是计算错误的问题。

（三）做好事前的准备工作

在房产面积测绘开始前，还有一些准备工作需要意义关注，其中最主要的，就是对房产图纸的审核与熟悉。对于测绘人员来讲，会面临很多不同的房产项目，这些房产项目的具体结构都会存在明显的区别，尤其是一些房产项目的结构复杂，容易出现漏测的问题。因此，在测绘工作开始前，就需要针对房产图纸进行审核，熟悉房产结构。在此基础上，可以制定相应的测绘方案，结合图纸，将测绘流程制定出来。这样在开展测绘实践时，就可以依据制定的测绘方案，直接展开测量，不容易出现遗漏。另外，在测绘工作开始之前，还应该注意到测绘人员的安排。这就需要结合测绘项目的实际情况，对于一些重大项目，则要安排经验丰富的人员组成测绘队伍。

（四）运用信息技术辅助

在房产面积测绘中，还可以通过对一些信息技术的运用，来辅助测绘工作。比如可以对BIM 技术予以利用，通过BIM 建模，依据图纸建立起三维立体模型，直观反映房产内部结构，用于辅助测绘工作的开展，这样可以确保房产面积测绘的有效性。

三、结束语

在房产测绘工作中，面积测绘是一个重要组成部分。在测绘工作实践中，需要认识到影响面积测绘质量的相关因素，然后通过有效手段，对房产面积测绘予以优化，切实弱化影响因素的干扰，提升房产面积测绘的整体质量。