BIM技术在房地产开发全过程成本管理中的应用与思考

刘朝国 安徽海亮房地产有限公司

从目前来看，在我国经济社会中，房地产行业在其中占据着非常重要的位置。根据相关数据统计的最终结果可以得知，我国房地产开发投资的金额在2018 年，已经达到120265 亿元左右。因为我国房地产所投资的开发项目具有数量多、规模大等特点，所以在成本管理方面的难度也较大。如今信息化发展的速度逐渐加快，BIM 技术也被相关工程行业和领域广泛应用，房地产企业将BIM 技术作为基础的动态成本管理系统，也成为开发项目进行成本管理的主要方式和手段。

一、关于BIM技术和房地产开发成本管理的概述

对于BIM 来讲，其主要是指工程建设全周期创建和管理相关信息的全过程，在这一过程中所包含的内容较多，其中涉及建设前期的设计、施工阶段的管理以及后期的运营维护，通过BIM 技术可以创建相关的工程模型，在这些模型中所涉及的信息也较多，例如，几何信息、空间和地理信息、工料信息等，从技术层面的角度来看，可以实现建筑信息化模型的整合，从管理层面来看，可以有效实现多个专业的协同效果。

从整体来看，房地产企业的开发成本，不仅包含房地产商品开发、生产、加工等方面的成本，也包括房地产开发企业在实际经营过程中，所支出的成本，以上内容共同构成了房地产开发成本。对于房地产企业来讲，开发全过程成本管理属于一项十分复杂的综合性工作，并不只是对施工过程进行成本管理，更多重视的房地产项目开发的全过程，然后借助科学合理的成本管理方法和手段，来控制企业开发项目的成本。

从根本上来说，房地产开发成本管理属于一种动态过程，所以在实际开发的过程中，不确定因素较多，但BIM 技术自身最主要的价值，就是可以在工程项目全周期中，将相关的信息和数据进行汇总，而且可以对全寿命周期中，不同阶段的工程信息和资源进行管理，减少不确定因素给项目开发成本带来的不良影响。伴随着BIM 技术的不断发展，也为房地产项目开发全过程的成本管理，提供了重要保障，文章将进一步分析BIM 技术在房地产开发全过程成本管理中的应用。

二、关于BIM技术实现全过程管理需要解决的问题

（一）使用标准和规范没有统一

BIM 的参与方较多，其中包括物业管理、设备供应商、施工方、设计方等，通过相关调查可以得知，设计方在工作过程中虽然应用BIM 技术的频率较高，但部分一线设计师并不愿意应用BIM 技术，追究其根本原因，主要是由于BIM 技术实际所生成的二维视图，并不能满足二维制图的相关标准和规范，无论BIM 模型制作的好与坏，都只能按照原本的交付标准和要求进行交付，这也在一定程度上增加了设计方的工作量。另外，如果以往二维图出现问题，则会将该问题留到最后，然后将其转交给施工方解决，但伴随着BIM 技术的产生，当BIM 模型出现问题时，则需要设计师对其进行有效的解决，所以对于设计师来讲，其需要从施工阶段的角度考虑，这也对设计师自身的专业水平提出了较高的要求。所以房地产企业应用BIM 技术进行项目开发全过程成本管理时，需要明确BIM技术的应用标准和规划，不但需要详细了解BIM 的创建，还应掌握BIM 的交付和使用，将所有环节全部明确后，才可以更好的应用这项技术，保证成本管理目标的有效实现。

（二）BIM 技术和管理人才较为匮乏

建筑领域的BIM 人才可以分为技术人才和管理人才，在房地产开发中可以将人才细分成三类，分别是建模人员、复合技术人员以及顾问人员。建模人员主要负责BIM的软件操作，复合技术人员需要对相关信息和数据进行传递和交互，顾问人员需要对全过程进行管理，做好各个环节的协调工作。根据房地产行业相关的数据可以看出，截至到2020 年，我国BIM 人才的缺口，将达到300 万，可能实际需求会远远超出该数据。对此，我国教育部门印发了《关于在院校实施“学历证书+若干职业技能等级证书”制度试点方案》，通过这项制度可以很好的缓解BIM 人才稀缺的现象，改善BIM 技术能力不足的情况。

（三）软件兼容性存在一定问题

伴随着BIM 技术的飞速发展和广泛应用，使得整体BIM 软件的体系也在不断扩大，该体系主要由两部分构成，分别是BIM建模软件体系和深化分析软件体系，对于前者来讲，其中包括结构设计类软件、专业设计类软件等，对于后者来讲，其中包含进度管理类软件、深化设计软件等。现阶段，我国基于BIM 的工程量信息数据，并没有完全实现自动化，其根本原因就是造价管理类软件和BIM 之间，无法进行较为顺畅的关联，所以房地产企业应深度结合自身的特点，来开展造价分析插件的开发工作，然后通过多种软件信息数据互导接口的方式，来分析和研究工程量的数据和成本。比如，以龙湖地产为例，其在使用BIM 技术的过程中，自己开发了产品库构建规范，可以让三维设计模型转换成算量模型，逐渐形成较为完善的成本管理系统。

三、关于BIM技术在房地产开发全过程成本管理中的应用

根据BIM 技术实际应用的范围、功能以及内容，可以将房地产的开发程序，分成三个阶段，分别是方案设计决策阶段、施工管理阶段、交付后的运营维护阶段，具体的应用如下：

（一）方案设计决策阶段

从房地产企业开发全过程成本管理的角度来看，无论是开发全过程的成本管理控制理论，还是全周期管理控制理论，都将方案设计决策阶段，作为房地产成本管理的主要阶段。根据相关文献资源的统计结果可以得知，在设计阶段的前期，可能对工程项目的花费带来影响的概率在75%到94%之间，在技术设计阶段，其概率在35%到72%之间，在施工方案图纸设计阶段，其概率在4%到32%之间。在工程施工的过程中，如果出现设计变更的问题，那么很大一部分原因，都是因为实际设计不合理导致的。在房地产工程项目开展的过程中，给建设成本带来影响较大的阶段就是方案设计阶段。

房地产企业的设计决策阶段，就是为了合理减少项目费用的支出，然后通过对不同设计方案的比对，来对设计方案进行细致性的调整和优化，保证实际设计的质量可以满足相关标准和要求。在设计工程的过程中，还应将标准化设计落实到位，并将该设计和限额设计进行有效的结合，进而达到控制工程项目费用的最终目标，合理减少不必要的支出。但在以往设计模式下，可能无法保障实际设计的质量，与此同时，对于从业者来讲，其在不断的实践过程中，发现了非图形信息和纯粹的图形信息是同等重要的。

为了有效解决以上现象，需要科学合理的应用BIM 技术，并充分发挥其自身的可视化功能，通过参数化设计、协同工作机制等，可以改善以往设计过程中的信息数据壁垒，提高方案设计的效率和质量。在BIM技术下，可以保证实际出图的速度，而且能实时更新设计中的修改内容，保证各个行业之间沟通的及时性，有效节约时间的同时，可以提升相关工作开展的效率。房地产企业在开发全过程成本管理中，应用BIM 技术，可以有效减少成本增加的风险。

（二）施工管理阶段

工程项目施工阶段的不确定因素较多，比如，施工场地的环境、施工进度等，而且目前房地产企业所使用的施工成本管理方法较为落后。虽然在理论上，经典挣值法可以对施工成本进行精细化的管理和控制，但会受到模块化成本管理模式的局限，使得相关的工程量信息难以顺利收集，也无法在第一时间进行更新，不充分发挥经典挣值法，在房地产开发全过程成本管理中真正的价值和作用。

在工程项目施工管理阶段，BIM 技术在成本管理方面的应用价值，主要体现在以下几个方面，首先，就是工程量动态变更实时计价，房地产企业的预算项目，都是将建筑构件作为主要的基础进行计价，通过BIM5D 模型，可以直接将材料的名称、数量等信息进行生成，同时可以保证这些信息与设计之间相一致。如果设计出现变更，并导致工程量发生变动，那么这种变动情况会在第一时间呈现在BIM5D 模型的信息数据资源库中，此时项目工程师所应用相关工程量信息，也会发生相应的变化。

其次可以根据实际的预算，来对人力和物资成本进行控制。充分利用BIM5D，可以将房地产工程项目的信息和数据，严格按照不同构建的类型进行精准划分，而且能对项目数据进行细致性的统计和整合，及时获取工程项目的基础信息和数据，可以有效支持工程实际的采购和库存动态，并制定完善的人员材料计划。通过对当天工程量的统计，可以提前向生产班组分派施工任务单，并要求组长严格按照任务完成的实际情况，来进行人工、材料、设备的消耗汇报。当相关的施工任务全部完成后，成本技术的主要负责人，需要结合施工任务单进行结算，然后将最终的结果全部录入到BIM5D 信息数据库中，将成本统计工作落实，通过这样的方式可以减少施工材料的折损情况，还能合理控制二次搬运所产生的费用，减少人工成本和材料、设备采购方面的成本。

（三）运营维护阶段

结合实际情况来看，在运营维护阶段，BIM 技在房地产成本管理的价值，主要体现在以下方面，首先就是空间管理，通过BIM运营维护管理平台的合理应用，可以对现有空间进行整合，充分利用这些空间，而且能将空间实际使用的情况进行及时记录，与此同时，通过该平台还可以对空间进行全程管理，科学有效的应用BIM 技术，分析当前空间使用的情况，不断寻找进一步优化的可能性，例如，以商业房地产项目为例，在其空间规划方面，对人流的情况进行实时监测，然后明确并制定差异化租金，最终实现经济的最大利润。如果该区域人流过于密集，那么可以提前对空间实际的使用情况进行模拟，这样可以及时对人流进行疏散。

其次就是能耗管理，在建筑运营的过程中，通过BIM 技术可以分析并统计建筑的能耗情况，也可以很好的实现建筑运行性能的信息变现，这样有利于节能管理。系统可以根据用能的实际情况，来为其提供专业性的统计报表，其中包括照明、空调等。最后就是防灾管理，将BIM 技术进行合理的运用，可以初步测定建筑物应用过程中，内部结构性能变化的情况，然后明确建筑物内结构实际损伤的情况，并判定其退化程度，对整体结构的安全情况进行分析和评估。对于Revit 来讲，其自身具有的可视化插件，可以实现自动监测功能，并通过信息和模型的交互，来进行自动预警，可以对建筑物结构实现多灾害防御，减少因为灾害而导致成本增加的情况。

四、结束语

对于BIM 技术而言，其最重要的功能就是信息的存储、共享、整理等，其中与成本管理相关的数据，在房地产项目中发挥着十分重要的价值和作用。通过BIM 模型，可以及时获取相关的工程量信息和数据，保证这些数据来源的精准性和有效性。对于房地产企业的开发全过程成本管理来讲，通过BIM 技术可以对项目成本进行精准核算，让成本与设计进行完美耦合，与工程施工进行有效联动，充分利用BIM 技术，来实现成本管控前置，也成为未来房地产企业发展的主要方向。