有机更新理论下老旧小区的改造策略*

陈怡东， 季 翔,2

(1.中国矿业大学力学与土木工程学院，江苏 徐州 221116；2.江苏建筑节能与建造技术协同创新中心，江苏 徐州 221116)

2020年，全国新开工改造城镇老旧小区3.9万个[1]，开工改造的地方涉及到中国的大江南北，这就决定了老旧小区的改造需要结合实际、实事求是.2020年7月20日，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，要求按照党中央、国务院决策部署，全面推进城镇老旧小区改造工作，满足人民群众美好生活需要，推动惠民生扩内需，推进城市更新和开发建设方式转型，促进经济高质量发展[2].

我国老旧小区改造面临很大的问题，我国经济双循环中，国内循环的重要一部分就是国内小区的改造过程中的产业优化进步与转型升级，尤其是老旧小区的改造需要更多的设计与投入.目前街老、院老、房老、设施老、生活环境差是老旧小区常见的“四老一差”困局[3].老旧小区的改造可以很好地拉动我国国内的内循环经济，通过合理投资来促进国内消费，但是老旧小区的改造需要在提升居住舒适度的同时将小区改造的更加绿色低碳.

1 有机更新理论基本内涵

芬兰籍美国建筑师沙里宁(E·Saarinen)提出了有机疏散城市结构，沙里宁认为，城市也是一种有机体，只不过是人类创造的有机体，以学科交叉的视角，认为城市也是一种“生物”，由许多“细胞”构成[4].吴良镛教授在其《北京旧城与菊儿胡同》一书中总结道：“即采用适当规模、合适尺度，依据改造的内容与要求，妥善处理目前与将来的关系，不断提高规划设计质量，使每一片的发展达到相对的完整性，这样集无数相对完整性之和，即能促进北京旧城的整体环境得到改善，达到有机更新的目的”[5].吴老先生在菊儿胡同的实践中，提出了有机更新理论的思想.与生物自身的有机更新一样，小区建筑与规划也是人为参与的有机更新，尤其是老旧小区更是一个需要更新的“有机体”，可以改、需要改的地方太多，而且不同的地方的改造方式和方法也不一样，要分清问题所在的同时抓住问题的主要矛盾，用尽量简洁的设计去解决最主要的问题.

2 老旧小区改造策略与方法

2.1 水循环改造策略

老旧小区的排水措施一般都是直接排入城市的排水系统中，而且排水设施老旧非常容易形成积水，极大程度上造成了雨水资源的浪费.改造过程中可以将雨水引入到小区的绿化设施当中，减少养护绿化对水资源的使用.老旧小区的一楼通常有庭院，可以结合一楼用户的意愿，在一楼空置区域安装集水设施，有助于提高海绵城市的建设质量.将水用于绿化浇灌、洗车等日常行为当中，方便居民生活的同时还可以节约资源.根据有机更新的理论还可以根据回收利用资源种类的不同与新需要功能的不同，加装其他设施与设备以满足老旧小区居民对更高舒适度的生活水平的需要.

对于设备会占用一楼或者其他楼层空间的这一结果，需要在水的回收使用中对同意安装相关设备的住户进行回收资源的使用量或者使用价格上的倾斜.目前老旧小区排水设备较为简陋，尤其是结冰问题没有合理的解决，建筑物屋顶冬天结冰柱掉落砸伤路人的事件经常发生.需要改善排水结构，例如房檐边上用弧形的排水槽接住房顶上流下的雪水，避免冰柱形成造成危险.

2.2 太阳能改造策略

老旧小区一般多为低层建筑，屋顶面积与建筑高度的比值较大，但屋顶对可再生能源的利用往往只是部分区域安装了太阳能热水器，空置面积较大.老旧小区屋顶的空置与地面的拥挤往往形成了强烈对比.考虑屋顶的承重问题，可铺设较为轻便的太阳能电池板等设备.加装的设备需要根据设备质量和体积进行合理布置，既方便施工也方便后期维护.利用太阳能设备可以为居民楼供电，以期达到小区的碳中和.也可以利用铺设的太阳能板对雨水进行有组织排水，在方便进行水资源回收的同时增加小区顶楼的防水能力，提升顶层居民的居住舒适度.为了促进城市太阳能的有序且可持续的开发，利用老旧小区的屋顶空间进行太阳能的利用，可以更好的促进城市的有机更新.这种改造方式的应用和更新有助于缓解环境污染和电力短缺，为老旧小区中可再生能源利用的可持续的长久发展提供参考[6].

2.3 保温隔热改造策略

老旧小区的规划建设年代早，与当今的建造标准相比，小区急需进行高标准的节能改造.研究发现：建筑可以通过墙体的外保温隔热层来满足建筑节能效果的50%左右.目前未经改造的老旧小区每年采暖季耗能严重，对老旧小区的建筑节能改造已成为亟待处理、刻不容缓的社会问题.老旧小区外部加装隔热保温阻燃板，以减少小区楼体的热桥存在，提高小区楼体的保温能力.由于加装保温层会改变老旧小区的立面效果.所以在改造的同时要注意保护城市的整体环境，保持城市固有的风貌和文脉[7].虽然目前外墙保温改造的施工技术应用很熟练，但是多种施工方式都普遍存在裂缝等一系列的问题.这种问题虽然没有从根本上影响施工质量，但是也造成了保温层使用寿命变短、后期出现资源浪费的问题.需要从设计、材料、施工等多方面多环节同时优化、完善设计、提高施工质量，才能避免涂料开裂等意外的发生，从而更好地完成老旧小区的保温隔热改造[8].

2.4 老旧小区加装电梯改造策略

我国老旧小区大多是没有电梯的多层住宅，无障碍设施普遍极度缺乏，不利于老年人以及残障人士出行.如果推倒重建，不仅需要巨大投入，而且势必会造成资源浪费.如何解决居民的出行问题是改造中关注的重点[9].我国目前 60 岁以上人口已超过 2 亿，很多老人居住的地方设备不够完善[10].加装电梯已成为涉及人民福祉的重大民生工程，是无障碍改造中最为重要的一环，所以既有住宅加装电梯的相关政策也应运而生[11].

加装电梯的诉求根源于居民的内在需要，根据马斯洛需要层次理论，加装电梯可以满足居民的两类最基本的需要：生理需要、安全需要.一般情况下老旧小区的通道都较为狭窄，加装电梯可以更好的满足年纪较大同时居住楼层较高的住户的基本需要[12].

根据目前老旧小区加装电梯的经验，加装电梯的难点已经不再是技术与施工问题而主要体现在不同楼层住户的不同诉求上，这和有机更新的理论也非常契合，因为不同的“部位”会出现不同的需求，所以处于同一住宅楼的不同的部分也会表现出不同的需要.具体表现为：高层住宅住户普遍较为支持电梯的加装，因为可以提高出行的便利度且住宅获得了更大的升值空间，底层用户则恰恰相反，因为加装电梯对其出行的便利性影响较小，而且可能会在一定程度上造成住宅的贬值，所以加装意愿较低或者直接反对加装.不同的楼层导致了需求的不同.即使是所有住户都同意了电梯加装，往往也会在安装费用分配上出现分歧[13].所以需要对加装电梯后对每户居民的不同影响程度进行计算，得出对每户的综合影响程度，决定每户分摊费用和补偿费用的比例，以促进电梯加装工程的进行.

2.5 照明系统改造策略

老旧小区的照明系统中往往存在光污染和照明不足并存的问题，而且老旧小区大多数的布灯方式为单侧照明，为了使得道路照明的均匀度得到提高，需要使用双侧交错布置的策略.此外还要注意与周围建筑物的颜色与风格相协调，有机更新的部分是对老旧小区整体下的局部，不能对小区整体风貌造成破坏.

2.6 道路交通系统改造策略

老旧小区的道路往往年久失修崎岖不平，很多老年人腿脚不便，这种崎岖不平的道路更加让老年人出行困难.而且不利于轮椅的通行，需要对老旧小区的道路进行重新平整，平整效果的检查办法建议轮椅通行的可达性检查，增加常用地点的无障碍设计.这种平整不能是简单的地表重铺水泥，需要使用透水混凝土进行铺设，增大地面摩擦性，防止雨天积水等问题.建成后依然要定期或者不定期进行可达性检查，完成可达性检查的小区可以给予一定的奖励并建议给予荣誉进行宣传.

2.7 停车及配套设施改造策略

老旧小区的车辆随着生活水平与经济水平地提高其数量也越来越多，小区停车位置数量不足的问题日益暴露出来.很多老旧小区的不合理停车现象，严重阻碍了消防通道的畅通.小区长年累月的日常使用中，原设置的消防通道被一些违建的建筑物或者构筑物占用，如水泥墩、收费亭、安保亭、限高杆，还有部分小区居民为方便自己储物与停车自行搭建违章建筑，造成了消防救援车无法顺利抵达建筑物进行救援，给消防员扑救和楼体内人员疏散都造成了困难，可能会造成巨大的人民生命财产的损失[14].可以通过与周边公共停车泊位共享的模式,利用大数据规划停车路线，从而缓解停车难问题[15].针对小区停车难停车位少的问题，可以在小区内部或者外部选址进行立体停车车库的设置.目前立体停车需要较高的运行成本，建议停车设施布置后和车企或者洗车公司合作，实现合理收费与使用，避免开发的立体停车结构被浪费.同时也建议开发停车设备的时候根据有机更新的理论注意开发的模块化，提高老旧小区这个“生态系统”的稳定性，模块化开发首先是便于维修，其次是考虑到日后的多种情况可以方便迅速转变使用功能.

2.8 垃圾收集处理转运改造策略

时代的发展与社会生活节奏的加快直接导致城市居民的生活垃圾数量和种类与日俱增，巨大的数量与复杂的种类使得无法快速被处理，虽然国家逐步的深化“限塑令”的政策，努力减少有害垃圾的数量.但是伴随网络购物与快递行业的飞速进步，包装垃圾的数量随着人们网购的次数也成倍增长.生活节奏的加快使得人们自己做饭的时间越来越少，开始频繁的购买外卖.随着外卖的增多，也导致了包装垃圾数量的增多[16].随着党中央推进的垃圾分类工作的进行，我国垃圾的处理和回收工作取得了一定的成效.但是部分小区中还存在居民对垃圾分类的积极性不高等问题，如何更好地推进垃圾分类是需要解决的问题[17].

根据目前的经验，可以在丢垃圾的现场领取垃圾袋.也可以采用较为耐用的可循环垃圾袋，由小区物业或者政府机构进行收集清洗消毒循环利用，实现有机更新的良性循环.银川市将垃圾分类与数字信息技术相结合，在全国率先实行“以袋换袋+数字积分兑换”的线下线上融合模式，对垃圾分类袋上的二维码进行扫描分类，利用电子统计系统自动将对应数据上传到垃圾分类客户端进行积分的换取，实践中发现可以有效激发居民收集处理生活垃圾的积极性和参与性.但是考虑到部分居民对科技设备使用的熟练程度较低，垃圾袋的二维码容易被污染等情况的发生，也可以选择当场兑换新的可回收材料制作的垃圾袋，以更好地激发居民主动参与垃圾分类与回收的行动中去[18].

2.9 隔音改造策略

老旧小区内部常见的问题是隔音较差，常常出现楼上楼下作息时间不同引发矛盾的情况，如何在日趋嘈杂的环境中创建出更加舒适安静的居住空间，成为老旧小区中居民亟待解决的问题.

楼板主要是由面层、垫层、结构层等组成.目前隔声构造主要有三种：弹性面层、弹性垫层及弹性吊顶棚[19].同时进行改造的难度较大，可以采用有困难，先改造的措施.假设楼下的住户难以忍受楼上的噪声，那就在两者隔音较差的地方进行改造，在隔音材料里选择隔音降噪效果较好的材料进行合理组合使用，目前常见的隔音材料中吸音板的隔音降噪效果较好，实验证明降噪能力在 15～45 dB(A)之间，而骆东亮提出的粘岩棉的木质吸音板和粘岩棉的聚酯纤维板的组合可以极大地提高吸音板的隔音效果，最大降噪分贝可达62 dB(A)，效果较传统材料提高了67%[20].合理地使用隔音和吸声材料以提高居住单元在新时代背景下的适应性.

2.10 采光改造策略

老旧小区的窗墙一般比较小，窗户的质量也较差.可以逐步替换质量更好的窗户，同时在墙上进行窗洞扩大，一是可以减轻建筑单元的质量，毕竟楼体上加装了很多设备，二是可以增大建筑窗墙比，三是新换的窗户性能随着技术和工艺的进步提升较大，安全性更高，保温隔音的效果也会更好.

在进行窗户更换的同时要注意窗框颜色和玻璃尺寸的选择，不能像补丁、打补丁一样一块一块的扣在建筑上，而是需要结合建筑风格和年代，合理地设计玻璃窗的风貌，例如西南科技大学的清华楼，在对楼体玻璃更换的时候对玻璃窗的造型进行了重新设计，这种设计改造思路可以在提高建筑宜居性的同时更好的延续了建筑的固有风貌.

3 结语

老旧小区的改造是一项长期的工程，随着时间的推移，改造的技术和理论也在不断地更新，老旧小区和生命体一样，需要有机更新的来保持其居住的舒适性和自身的活力，从而更好地带动经济的发展.

在老旧小区的改造中会遇到各种实际的问题，我国每个小区既是一个单元，又有自己完全不同的建筑属性，这种属性就决定了不能将同一种方案用于每个小区，但是在有机更新理论的指导下，更新的理论自己也需要更新，也需要根据不同的环境的“有机体”进行理论调整.