谈房屋承租人优先购买权

□文/刘欣婷

（东北财经大学法学院 辽宁·大连）

［提要］房屋承租人优先购买权制度是世界各国普遍建立的重要制度，在促进财产的最佳利用，保护租户权益和维护社会秩序方面具有不可替代的重要作用。但是，随着社会经济的发展，特别是随着房屋租赁市场的升温，房屋租赁的混乱逐渐暴露出来，房屋承租人的优先购买权在发挥作用的同时也暴露了司法实践中的弱点。本文简要分析和总结承租人优先购买权的行使和法律效力，以提高该制度在司法实践中的可操作性和适用标准。

一、行使房屋承租人优先购买权的前提

承租人的优先购买权是指承租人在出租人出售租赁房屋的相同条件下，享有优先购买租赁房屋的权利。尽管房屋租户法律所确立的优先购买权制度在强调保护住房租户权利方面有一定的倾向性，但如果不对此权利施加必要的限制，它不仅会侵犯权利房屋出租人，也影响到第三方。为了各方的合法利益，有必要合理地限制这一权利。

（一）必须满足同等条件的要求。根据《民法典》第726条规定，房屋卖方履行了向承租人的通知义务后，承租人必须根据卖方和第三方确定的销售合同中规定的相同条件，向卖方表达购买意向。对于该问题，在目前的学界主要有“相对平等条件”和“绝对平等条件”两种不同的观点。一般情况下，我们认为，绝对平等条件对承租人而言过于严格，相对平等的条件则更为合理，可以更好地平衡出租人与承租人之间的利益平衡。

对于相同条件的主要内容，要求的第一件事是价格和价格的支付方式，第二是主题资格，第三是价格的支付期限和支付方式。

（二）除斥期间的限制。为了更合理、科学地平衡出租人和承租人之间的利益关系，促进财产的正常循环，并确保交易的安全性，它不仅需要通过立法来明确时间限制承租人行使权利，还要确定一个合理的期限。《民法典》第726条第二款和第727条的规定对这一问题进行了规制。就“某些时期”的性质而言，属于除斥期间。根据理论界当前的主流观点，房屋承租人的优先购买权是一种形成权，并处于除斥期。如果除斥期限届满且承租人未行使优先购买权，则优先购买权将被消除。

二、承租人权利受侵害的情形

（一）出租人未对承租人履行告知义务。出租人在出卖房屋时，出租人必须在合理的时间内通知承租人。这是承租人行使其权利的必然前提。但是在实际的交易过程中，出租人往往会出于各种利益诉求，选择漠视承租人的权利，并不向承租人告知各项房屋出卖的情况。对于有购买意愿的承租人而言，无异于侵犯其权利的行使。实际交易过程中，在出租人通知承租人后，所有者常常又与第三方重新协商以达成新的合同内容。这种行为不能确认出租人已经履行了通知义务，这种情况在交易过程中非常普遍。通常也是因为第三方得知竞争对手再次提高了购买条件，但这实际上并不是在形成销售合同，而是在进行谈判。对于承租人来说，这不是行使权利的绝佳时机，也不是保证权利实现的绝好时机。对于通过重新谈判达成的合同，承租人必须重新告知。

（二）权力行使的通道受到阻碍。如果承租人想行使其权利，则不可避免地要出租人对其进行及时通知。这是承租人行使权利的必不可少的重要部分。根据卖方的意图，承租人可以考虑是否需要行使权利，因此对于出租人的告知义务必须对其予以重视。在承租人行使权利的过程中，无论是口头还是书面方式都可以用来表达对出租人的意图，从而在获得房屋所有权的方面获得高于第三方的地位。通常在书面情况下，承租人的权利无法行使，从而导致承租人行使权利的意图受到阻碍。在送达主体没有错误，且不存在不可抗力、不可预见的情况下，承租人在除斥期间届满前或者租赁房屋为转移登记于第三人之前书面告知出租人，由于该意思表示因他人原因阻碍，导致承租人的意愿落空。权利人丧失了可能会行使的权利，从而损害了其合法权利，过失的一方应对损害承担责任。

（三）出租方擅自转移房屋所有权。履行通知义务后，出租人在获得承租人的拒绝之前将房屋所有权转让给了另一人，并办理了房屋转让登记手续。在这种情况下，尽管出租人履行了通知义务，但仍然违反了承租人权利的行使，使承租人的权利陷入空想。根据权利的实质性要求，卖方必须承担不将已出售房屋转让给第三方的义务，然后才能从租户拒绝行使权利中获得明确的回应。如果承租人没有明确拒绝答复，他将未经授权将房屋所有权转让给他人，这违反了出租人自己的义务，损害了承租人的权利，并导致丧失了可能的交易机会。在这种情况下，如果确定承租人的优先购买权具有物权的效力，则承租人仍然可以要求出租人对其自身履行义务并寻求救济，因为权利的目的尚未实现。

三、对房屋承租人优先购买权的救济方式

（一）未经告知的权利救济

1、出租人须提前告知出售意图。为了保护租户的权利，租户必须知道出售的意图并已达成稳定的合同。如果卖方此时故意不通知房屋出售，则承租人没有其他可能性来了解房屋。此时，其权利和购买意愿的销售方式将得不到满足，并且权利也将受到侵犯。承租人由于无法得知相关情形，致使交易机会丧失，标的房屋因合法交易移转登记于他人，由此使得承租人的权利行使归于消灭，导致租赁房屋的产权变动发生终局性的效果。此时，如果承租人想行使自己的权利，则他必须证明自己是否有购买意愿和能力。否则，承租人可能会利用法律授予的合法权利谋取不正当利益，并且存在法律违法行为。但是，在实际交易过程中，很难证明自己是否有交易意愿。在大多数司法实践中，法院的判决通常仅从承租人的实际权利中就忽略了承租人的举证责任。只是从实际的承租人权利主张来进行判决，这对于出租人的权利保障而言具有十分大的隐患。出租人未履行通知义务，则侵犯了承租人的优先购买权。其实质是使承租人失去购买租赁房屋的机会，这是一份侵权责任。当出租人不履行通知义务时，承租人将遭受损害，它与正常情况下的财产损失不同，承租人的实际财产没有增加或减少，但是由于出租人没有履行通知义务，并且失去了购买房屋的机会，因此失去了房屋。上述已形成的合理利益，导致承租人失去租房，丧失在租房中的生活便利，影响其原有的生活秩序，或者丧失租房的商业利益，从而影响承租人的稳定性。社会秩序，破坏了承租人的优先利益，使制度的目的陷入了空想。

2、优先购买权的例外情形。承租人丧失购房机会直接影响到他们对租赁房屋的更好利用，他们无法维持其在租赁房屋中的主导地位，从而导致其合法收入和预期收益对租赁房屋的影响。尽管机会丧失并不会导致租户的实际财产损失，但机会丧失也将导致需要额外的差价来购回房屋。如果房屋的市场价格发生变化，则有可能增加或减少，这不可能像学术界的观点那么简单，而是租户购买同一所房屋时价格的上涨。在没有通知的情况下，如果市场价格下跌，承租人将购买相同类型的房屋，但不会遭受任何损失，因为出租人的未通知会保护他的利益，或者房屋的总价格低于其所租房屋的价格。在相同条件下购买房屋的相同情况下房屋价格或以相同价格购买更大的房屋也是可能的。在此种情况下，需要我们考虑在实际的交易过程中，出租人因未购买租赁房屋情形下的多余钱款支付的节省，笔者认为在此种情况下判定出租人侵权有失公允，也是极为不公平的，虽然未告知承租人造成了购房机会的丧失，但是因未履行告知义务使得承租人因此受得更大利益损失，从一定方面上反而维护了承租人的合法利益，对于这种情况下仍赋予承租人权利，主张损害赔偿，无异于助长不正之风，侵害社会公平正义。

（二）出卖行为的责任承担。出租人将房屋即将出售的各种情况通知承租人，但在承租人答复之前将房屋转让。此时，即使承租人有购买意向，其目的也无法实现。履行中止租赁房屋交易的义务，并承担违反合同的责任。对于此种情况下，出租人应当承担的赔偿数额，应当尊重双方之间的合同内容，即第三人先前与出租人形成的合同违约条款，来处理在此种情况下的违约责任。在实际的案件当中，往往有法院根据实际的合同约定来判决出租人承担责任，若合同中提前约定了违约条款，则可以依照合同条款来确定违约金数额；若合同中不存在违约条款，则需要根据损失弥补原则，出租人需要赔偿的钱款金额必须以承租人购买其他房屋的额外支付金额以及寻找其他房屋所要支付的其他费用为参考，但是同样需要考虑具体情况，出租人在此时需要承担责任的比例才能确定赔偿数额，使得责任承担更公平。以上论述说明，若出租人违约，承租人有权请求出租人承担违约金之外的损害赔偿责任。

（三）权利受阻的相应赔偿。出租人告知后，如果承租人答应购买房屋，则意味着他人购买房屋的意图受到阻碍，导致承租人无法实现权利的目的。此时，承租人必须再次寻找交易机会，然后再购买房屋。由于他人的阻碍，使得其权利无法得到支持，此时需要的必要支出有寻找新房屋所要支出的中介费用，搬家产生的费用支出，甚至是由于房屋不能继续使用而支出的装修费用、房屋差价鉴定费用等。在实际的房产交易过程中，也会出现出租人消极应对承租人权利行使的情形，这种情形往往是由于出租人不愿意将租赁房屋出卖给承租人的原因，例如故意不与承租人沟通交易事宜，不配合承租人办理网签等相关事宜。这些行为实质上也会对承租人的权利行使造成阻碍，使得承租人行使权利付出更多的成本。对于他人阻碍意思表示的情形，应当将追偿对象扩大到意思表示妨碍人，赔偿的金额可以参考承租人由于未获得租赁房屋所有权所额外支出的费用，包括各项必要支出，但需要参考实际情况，确定责任人需要承担的责任大小。同时，对于出租人不配合承租人的情形，承租人有权利要求出租人停止损害行为，并赔偿因此受到的损失。

（四）房屋差价的计算时间。当承租人的优先购买权无法实现时，通常有必要计算承租人遭受的损失。但是，对于在承租人找到房屋购买权时应由承租人支付的额外价格，理论上存在不同的意见。这是因为房产的市场价格存在波动性，往往一段时间内的房产价格起伏较大，从何时计算房屋价格对于出租人需要承担的实际损失往往有十分重要的影响。理论界对于房屋价格的起算点包括三个方面：一是出租人与第三人形成买卖合同时；二是出租人知道权利受到侵害的时刻；三是法院对于承租人优先购买权的肯定之时。那么，对于承租人遭受的损害，出租人或者他人对于损害的赔偿都应当填补承租人受到的损害，以使得承租人达到损害未受到之前的状态，但是对于承租人无法达成其对于租赁房屋事实上的所有，只可能是通过寻找替换的房屋进行购买，弥补其在财产方面受到的损失。只有通过这样的方式才能简化在交易上的纠纷，提高纠纷解决的效率，更好地维护承租人的权益。在实际的违约情形当中，应当选择出租人将房屋移转登记于第三人之日开始计算，而在侵权行为中，若承租人不知道存在侵权行为，其受到的侵害一直处于连续状态，应以承租人知道侵害行为之日起开始计算。同时，在确定房屋差价的过程中仍然需要注意：首先，在相同或相似位置购买房屋时，如果第三方在购置房屋时支付的价格高于市场价格，则承租人由于其权利受到损害而无法要求差价。显然，这是出于公平和正义的考虑。若购买类似房屋价格明显高于第三人成交价格，则法院仍需要参考实际的情形，酌情予以认定具体差价赔偿额。

四、结语

房屋承租人的优先购买权是《民法典合同编》中的重要内容，在沿袭了传统《合同法》中关于承租人优先购买权的同时，根据实际情况对相关法律条文作出了调整。此次调整不仅对租赁合同的完善起到了规制作用，也对房屋承租人的优先购买权起到了极大的保护作用。