京津冀地区商业养老地产开发适宜性评价

隋明祎，张跃松

（中国人民大学 公共管理学院，北京 100872，E-mail：yuesong51@sina.com）

不断加剧的人口老龄化已经成为我国一个极为严峻的社会问题，《国家应对人口老龄化战略研究总报告（2014）》中预计，到2050年我国老年人口将由1.94亿增长到4.83亿，老龄化水平由14.3%提高到34.1%，未来将面临的是重度老龄化的挑战。传统的家庭养老逐渐力不从心，为解决老龄化背景下的老年人养老住房问题，养老地产的商业化建设是重要的途径之一。多年来，我国政府与社会各界一直在努力探寻健全老年人口保障体系，不断在养老产业相关政策上加大支持力度，推出《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发[2013]35号）《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》等产业政策。承接政策指引，顺应市场需求，房地产商业开发应当把握人口老龄化所带来的老年地产发展机遇[1]。聚焦到京津冀区域，作为京津冀协同发展的重要的内容，“京津冀养老一体化”已经成为三地共识。三地共同推出了《京津冀养老工作协同发展合作协议（2016～2020年）》（以下简称《合作协议》）《京津冀区域养老服务协同发展实施方案》等相关规划和政策，在养老服务协同发展的体制机制创新方面积极探索。养老地产开发适宜性评价是养老地产项目开发的前提，为顺应国家政策导向，满足老年人和房地产开发企业需求，应对京津冀地区商业养老地产开发适宜性进行探究。

目前养老地产选址及开发适宜性的研究已经有一定成果。国外学者对养老地产开发的研究主要集中在需求研究、开发模式研究等[2～3]。国内学者[4～11]主要以城市群为研究对象，对评价指标体系的构建和评价方法进行分析拓展，从社会环境、地产环境、经济环境、旅游环境等层面出发，运用层次分析法、熵权-TOPSIS模型、灰色关联分析法、蛛网打分法、社会网络分析、博弈论组合赋权等评价方法，对城市群的养老地产开发进行适宜性评价。进一步，刘贵文等[12]、李璐[13]通过地理信息系统，对城市内养老地产的具体选址决策做出分析指导。但目前尚无聚焦在京津冀区域的养老地产开发适宜性分析研究，且研究基本采用综合评价方法，先赋权，再计算分数排序，普遍存在赋权不准确、计算重复等问题。基于此，本文选取京津冀城市群为研究对象，采用系统聚类和 K-W 检验的方法，对指标体系进行筛选和检验，再利用社会网络分析方法对京津冀城市群内各城市进行评价排序，避免了赋权和打分方法的硬性问题，最终为养老地产开发选址提供参考依据，为未来京津冀地区各城市的发展和养老地产的开发给出建议。

1 评价指标体系构建

1.1 指标初选

在指标体系构建过程中，需要关注商业养老地产的特殊性。一是由于老年群体自身的生理和心理需求，商业养老地产需要更多地关注环境和服务方面的相关指标；二是商业地产需要城市整体经济水平和社会发展水平的支持，因此需要考察经济和社会建设方面。英国经济学家智囊团选取社会稳定程度、健康水平、文化环境、教育质量、基础设施五大指标层来对城市宜居性做出评价[14]。美国中老年人协会也提出了住房、卫生、环境等构建宜居城市指数的指标。中国城市科学研究会在《宜居城市科学评价标准》中制定了我国第一个全国性的宜居城市评价标准，包括社会文明度、经济富裕程度、环境、资源承载等一级指标。本文确定3个准则层：生态环境、经济环境、社会环境，并通过文献综述进一步选取了 17个指标。根据各指标对商业养老地产开发适宜性的正负向影响分为两类，一是收益型指标，该类指标数值越大，表明该城市越适宜商业养老地产的开发；二是成本型指标，该类指标数值越大，表明该城市越不适宜商业养老地产的开发。最终确立的初选指标体系如表1所示。

表1 初选指标体系

1.2 基于R聚类分析和变异系数的指标筛选

本文将通过聚类分析中的系统聚类，对指标进行R型聚类，确定各指标的类别。对于同一准则层下的同一类指标进行Kruskal-Wallis检验（K-W检验）。具体在SPSS非参数检验下多个独立样本检验中选取 K-W 检验方法，通过判断各指标在该种分类下的显著性，得出分布规律。当显著性sig值大于0.05时，即可保留在该分类下各指标分布相同的假设，进而得出当下的指标分类方式和聚类数目是合理的。

通过 K-W 检验后，利用指标的变异系数来对同一准则层下同类别指标进行筛选，简化指标体系。变异系数cv越大，表明该指标的代表性越强，第i个指标的变异系数计算公式如下：

式中，si表示第i个指标的标准差；xi表示第i个指标的平均值。

初选指标的数据来自各城市 2017统计年鉴、2016统计公报、《河北经济年鉴（2017）》《河北农村统计年鉴（2017）》和《中国城市统计年鉴（2017）》。基于以上处理步骤，本文使用SPSS 23，通过Z-scores标准化对指标数据进行了无量纲化处理。将处理后的数据放入变量系统聚类分析，通过分析聚类结果，将指标分为六类，并对同一指标层下同一类别的指标进行了独立样本 K-W 检验，检验结果sig值均大于0.05，说明最终的分类是合理的。计算了各指标的变异系数，结合分类对指标进行了筛选，具体类别、检验值、筛选结果如表2所示。其中在经济环境下，对房价收入比和人均地区生产总值均做了保留，主要考虑到需要一个衡量整体经济水平的指标，因此对人均地区生产总值进行了保留。

表2 指标体系筛选

2 基于社会网络分析的评价模型构建

指标体系构建完成后，如何得出最终的评价结果是整个适宜性评价的重要内容。在这一过程中，常规方法是利用综合评价的相关方法，首先确定各个指标合理的权重，再通过相应计算方法最终得出可比较、可排序的评价结果。本文采用的不是常规的综合评价方法，而选择了社会网络分析方法，该方法相较于常规的层次分析法、熵权法等有其独特优势。

2.1 社会网络分析法

社会网络分析（Social Network Analysis）是社会科学的一种研究方法，最初是研究人与人之间的动态关系，随着方法的不断发展，越来越多的被应用到非人关系间的研究中，社会网络分析已经从一种分析工具发展成为一种关系论的思维方式，拓展成为了一种理论框架，可以用SNA来解释社会学、经济学、管理学甚至自然科学等多领域问题。将社会网络分析引入到多属性决策中，可以避免传统综合评价方法赋权和打分中的问题。

具体到评价模型的构建，需要引入社会网络分析中的中心性概念。中心性也叫中心度，是网络分析中常用指标，是通过综合网络中所有节点间的结构关系，将行为人知名度的理念进行量化所得到的。具体包括度中心性（Degree Centrality）、中介中心性（Betweenness Centrality）、亲密中心性（Closeness Centrality）等[15]。其中度中心性是指与该节点相连的其他节点的数量，数量越多度中心性越大，反映其在网络中的重要性越强，影响力越大[16]。本文选取度中心性进行评价模型的构建，模型构建思路如下，首先构造各指标的关系矩阵，进一步得到准则层关系矩阵和总关系矩阵，对关系矩阵进行社会网络分析，计算度中心性，根据中心性大小进行排序，最终得到分析结果[17]。这种方法免去了赋权和打分的步骤，避免了主观赋权与客观赋权带来的问题，直接对指标进行关系矩阵构建和中心值计算，主要考察的是指标数据的大小关系，根据最后的中心性值确定排序，以获得更科学准确的结果。

2.2 SNA评价方法基本步骤

利用 SNA方法评价养老地产开发适宜性的步骤如下：

（1）指标关系矩阵计算。关系矩阵可以反映出不同评价对象在同一指标下的关系。假设评价对象（样本）为c个，评价指标为d个，第m个评价指标的关系矩阵用(Xm)c×c表示，第k行第j列的元素为xmkj。可得该关系矩阵如下：

其中，xmkj的值确定方法如下：传统社会网络分析方法中关系矩阵中的元素取值为0和1，但当同一指标下的数据间差距较大时，使用 0、1会导致数据差异被忽略，且指标分为收益型和成本型两种，因此需要在社会网络分析的基础上，将数据差异和指标性质影响纳入计算考虑。基于此，各元素确定方法如下：

当xmkj为收益型指标时，该指标的影响是正向的，即指标数值越大，越有利于养老地产的开发：

当xmkj为成本型指标时，该指标的影响是负向的，即指标数值越大，越不利于养老地产的开发：

（2）准则层关系矩阵的计算。将同一准则层下的所有评价指标关系矩阵中同一位置的元素相加，即可得到该准则层（第s个）的关系矩阵，用As来表示。具体来看，该矩阵第k行第j列的元素为askj，具体计算公式如下：

（3）总关系矩阵计算。将各指标层下的所有指标关系矩阵中同一位置的元素相加，即可得到总体关系矩阵X，X包含了各个指标关系矩阵的信息。该矩阵第k行第j列的元素为xkj，具体计算式如下：

（4）中心性计算。中心性反映了评价对象的商业养老地产开发适宜性。第k个评价对象的中心性d(Yk)计算如下：

基于以上各式，可以对养老地产的开发适宜性进行评价。

3 京津冀地区开发适宜性分析

基于前文的指标构建和方法体系，本文选取京津冀城市群进行养老地产开发适宜性的评价。京津冀地区作为中国的“首都经济圈”，是中国北方规模最大、最具活力的经济区，包括北京、天津、保定、唐山、廊坊、石家庄、邯郸、秦皇岛、张家口、承德、沧州、邢台、衡水共13个城市。

3.1 基于SNA的养老地产开发适宜性评价及排序

根据前述方法进行矩阵计算，由于各指标均需进行关系矩阵计算，因此本文选取生态环境准则层及其中的一般工业固体废物综合利用率为例，根据式（2）～式（4），计算结果如表3所示。

表3 一般工业固体废物综合利用率关系矩阵

根据式（5）和式（6），分别得到生态环境准则层关系矩阵及总关系矩阵如表4和表5所示。

根据式（7）计算得出各准则层中心值排序及

表4 生态环境准则层关系矩阵

表5 总关系矩阵

最后的总体中心值排序，结果如表6所示。

表6 城市开发适宜性排序

3.2 结合政策的适宜性分析

根据社会网络分析及中心值的计算，依照表 6中的总中心值，以中心值0为分界点[8]，可以初步将城市分为两个大类，分别是适宜性较好的城市（中心值＞0），以及适宜性较差城市（中心值＜0）。同时，进一步考虑京津冀协同发展下，各地区规划和政策导向带来的影响，政策概况如表7所示，各城市限购和养老布局情况如表8所示。

表7 政策概述

根据表6的适宜性排序，结合表7、表8的内容，可以对适宜性进行进一步分析。可以看到，北京虽然在评价体系内中心值为第1位，这主要反映其在经济环境和社会环境方面突出的优势，结合北京非首都功能疏解的大趋势以及紧缩的土地开发和房地产市场政策，实际开发可行性较低，并不适宜作为优先开发的城市。邯郸虽然位于第9位，在生态环境和社会环境方面表现尚可，但地理位置较差，且缺乏养老政策的支持，适宜性同样受到影响。

表8 各城市基本情况

综合以上分析过程，首先依照表6中的总中心值，以0作为分界点，纳入表7、表8京津冀地区规划和政策导向的解读，最终选取并确定4个优先开发城市（中心值＞0），天津、唐山、石家庄、廊坊，以及五个潜力城市（中心值＜0），保定、沧州、秦皇岛、张家口、承德。

3.2.1 优先开发城市

优先开发城市包括天津、唐山、石家庄和廊坊。整体上，这4个城市在经济环境和社会环境准则层中均排名靠前，表明整体经济水平和社会发展程度较高，房地产市场较发达，基础设施建设较完善，且老年人生活水平较高，较低的城镇失业率提供了经济保障，消费能力相对较强，因此对商业养老地产的潜在需求更强。在生态环境准则层中，除唐山、天津排名在前5位，石家庄、廊坊的生态环境评价均位于中等及中等以下，在生态环境方面表现一般。具体分析如下：

（1）天津。在生态、经济、社会 3个层面都有较好的表现，整体条件较平均。自“十三五”开始，人口老龄化加快，未来老龄需求会进一步增强。

（2）唐山。在 3个准则层排名较平均，均处于上游位置，并未表现出明显短板。作为《合作协议》重点发展的养老服务区，能够获得更多的政策支持。

（3）石家庄。生态环境排名不理想，但作为河北省省会，经济环境和社会环境准则层均排名第4，总体排名保持在高位。说明该市整体的经济条件、社会资源情况都足以支持养老地产的开发。应在生态环境建设方面加大投入和管理力度，在《合作协议》中，特别强调了该市的丰富中医药资源，未来可以打造以医疗保健为特色的养老服务聚集区。

（4）廊坊。在生态环境和社会环境准则层中，略逊于在经济环境准则层的表现，还需在生态环境保护、基础设施建设、保障体系完善等方面做出进一步努力。廊坊市位于北京、天津之间，地理位置优越，在京津冀联动的大背景下，是三地养老产业合作、异地养老事业的主要发展城市之一。

3.2.2 潜力城市

潜力城市包括保定、沧州、秦皇岛、张家口、承德。保定、秦皇岛、沧州在3个准则层的总体表现位于中游，在经济环境和社会环境上没有特别突出的优势，市场环境相对较好，老年群体的数量、支付能力都为普通水平，因此对养老地产的开发没有起到较大的正面或负面影响。虽然张家口和承德的总体适宜性评价结果较差，但由于区域规划和养老政策上的支持，表现出了养老产业的发展潜力。

（1）保定。在生态环境准则层和社会环境准则层表现一般，在经济环境准则层表现较好。结合保定的地理位置、交通通达性带来的优势，同时受益于雄安新区的设立发展和养老布局的推动，城市的经济和社会发展均会受到带动，城市商业养老地产开发具备较大发展潜力。

（2）沧州。在社会环境准则层表现较突出，总体指标适宜性较平均。目前沧州拥有三处京津冀养老服务协同发展先行试点机构，是京津冀区域中试点最多的城市，已取得一定成果，未来可以进一步打造健康养老宜居的城市名片。

（3）秦皇岛。排名较低，主要受到社会环境的影响。城市的医疗建设、基础服务设施、社会保障体系等还有一定的发展空间。根据《河北省旅游业“十三五”发展规划》，秦皇岛以其得天独厚的临海地理位置，定位为国际滨海度假康养旅游城市，养老功能是主要发展方向，未来会有更多的政策支持，可以作为养老地产开发的备选城市。

（4）张家口和承德。这两个城市在 3个指标层中均表现较差，相对来说，张家口和承德分别在经济环境指标层和社会环境指标层方面具有一定基础。在《合作协议》中，两者共同组成京津冀候鸟式养老服务区，具备一定的发展潜力。一方面，张家口市、承德市与北京市民政局对接养老产业，在养老互通方面做持续努力；另一方面，得益于自身的地理位置和资源条件，两市具备吸引养老需求的潜力。同时，在冬奥会的带动作用下，张家口推出《蓝天行动计划》《张家口市2017年空气质量提升实施方案》等，对改善城市生态环境有较大帮助。因此，未来张家口与承德的商业养老地产开发适宜性会进一步提升。

4 养老地产开发建议

（1）各地政府因地制宜，补足短板，推进社会化、商业化养老体系建设。地方政府可以从生态环境、经济环境、社会环境3个层面分析寻找自身商业养老地产发展的薄弱点，通过加强环境保护和绿化建设，调整产业结构，加强社会保障等，进一步完善健全相关配套，优化养老产业发展环境。具体到京津冀地区，根据本文的分析结论，优先开发的城市应加强生态环境建设，潜力城市应依托养老布局，调整产业结构，做好功能承接，推动京津冀地区养老产业协同发展。

（2）开发企业综合评价，注重特色，打造京津冀养老地产品牌。房地产开发商在进行商业养老地产开发前，应注重从生态环境、社会环境和经济环境的综合评价出发，考察相关指标。通过对区域的全面分析，总结区域特点，制定合理的开发策略。特别需要结合当地政策导向和未来的区域发展趋势，实现与整体大环境的融合与协同发展，如依托石家庄医疗资源打造医养地产招牌，发展秦皇岛海滨休闲康养地产项目等。同时，开发企业还应注重内部完善养老地产管理模式，尽力为老年群体提供符合需求的养老地产产品。

（3）政企合作，以点带面，构建京津冀养老服务新格局。各地政府与房地产企业应开展积极合作，一方面，商业养老地产作为养老产业的一部分，其发展与整体的养老产业环境息息相关，营造良好的养老产业环境是京津冀养老地产发展的基础；另一方面，政府可以充分发挥引导作用，结合房地产开发企业的专业优势，以优先开发城市为核心，不断扩展，进而带动周边地区商业养老地产的开发建设，为覆盖面更广、服务更优质的养老住房建设提供支持和保障。

5 结语

未来面对更加严峻的老龄化挑战，京津冀三地会进一步深化养老事业联动建设，推动养老一体化服务进程，促进区域人口、经济、社会的协调发展，满足三地老年人养老住房服务需求，切实改善老年人住房条件和居住体验，为老年人创造更加良好的养老环境。