高校老旧家属区综合管理工作提升的思考——以陕西科技大学太华路家属区为例

王 勇 史增瑜 屈 明

（陕西科技大学 陕西·西安 721001）

1 高校老旧家属区存在问题

目前我国高等学校为适应发展需求，原有的校区不能满足高校快速发展，国内众多高校纷纷新建新校区，通过新校区建设满足教学、科研、人才引进等方面的需求，因此国内高校普遍存在多校区并存的现象。二十世纪，高校建设普遍以满足高校教职工社会化综合服务功能为目标，一方面建设布局教学、科研基础建设，另一方面建设职工医院、食堂、球场、宾馆、住宅区等一系列设施。随着各高校新校区的建设完成，高校主体迁移新校区，部分高校在老校区的管理，尤其是对于高校老旧家属区在运行管理中也凸显出诸多实际问题。主要表现在以下几个方面：

1.1 老旧家属区住宅楼基础、配套设施陈旧

由于高校老旧家属区住宅楼多数建设年代久远，住宅楼在基础、配套设施陈旧，存在许多问题。主要表现有（1）住宅楼楼顶由于无人监管，老旧家属区由于租户普遍，造成租住户随意在楼顶晾晒、堆放杂物、甚至有人为破坏屋面防水，加之建筑时间已久，造成屋面防水失效，部分楼顶住户住宅出现漏水、渗水现象；同时当时建造住宅楼时的雨水落水管年久失修，造成雨水外流，部分住户住宅出现渗水现象；（2）许多高校老旧住宅楼外墙立面大多采用简单的水泥粉刷，部分是水刷石和瓷砖贴面，房屋建筑建造年代久远，由于风雨侵蚀及人为损坏等，剥落现象时常发生，也有较大安全隐患；（3）老旧住宅楼普遍存在住户加装防护网，部分住户防护网占用公共空间，由于长期暴露室外，存在许多安全隐患；（4）老旧住宅楼上下水管网、电路老化，管道堵塞、水管爆裂时常发生；（5）由于老旧住宅楼普遍未加装电梯，加之目前老旧家属区居住多以退休老职工为主，造成上下楼困难。

1.2 老旧家属区配套设施难以满足需求

高校老旧家属区在当年建设中对于车位、户外活动设施考虑不足，随着目前住户经济收入增加、住户购买私家车不断增加，造成老旧家属区车位严重不足，许多老旧家属区每天都在上演抢车位现象。同时，车辆不规范停放，有些车辆甚至挤占消防通道，造成道路拥挤，人车尚未分流存在许多安全隐患。零星存在的车位是小区根据现状临时铺设的，停车需求不能被完全满足。二十世纪建筑高校住宅楼、家属区建设更多考虑是满足住户居住要求，对于住户户外公共活动场地、设施建设普遍存在场地面积小、活动设施单一等问题。老旧家属区中以退休职工居住为主，活动空间、设施难以满足需求。老旧家属区主干道、辅助道由于私家车辆碾压，路面受损严重。

1.3 老旧家属区配套绿化、景观有待提升

大部分高校老旧家属区绿化维持现状，对原有的绿化布局、绿化种类未做调整。绿化工作仅仅围绕对于存在安全隐患的树木定时修剪、做好日常的防虫等方面开展。对于老旧家属区景观改造提升尚未考虑，原有的花园、人行步道等已经破坏，亟待维修。部分住户私自占用公共绿化区，摘种蔬菜现象也时有发生。

1.4 老旧家属区物业管理社会化困难重重

目前多数高校老旧家属区每年支出的公共房屋修缮、绿化管养、安全保卫、卫生保洁、配套设施维护、社区管理等方面费用，都是由高校支付的，有高校后勤集团管理支付、有老校区管委会管理支付。总之，高校老旧家属区住户对于高校支付这部分费用已经习以为常。随着，高校住房改革大部分高校住宅楼产权已经落到住户自己手中，由于受长期高校住宅小区管理观念影响，住户很难接受物业社会化管理的发展趋势，对于物业社会化管理有抵触情绪，认为高校家属区运营管理就是学校的义务，学校应该承担这部分物业管理费用。住户对于物业社会化的性质、目的和作用认识不清，普遍存在有问题找学校的观念。

2 陕西科技大学太华路家属区现状及存在问题

2.1 基本现状

陕西科技大学太华路校区家属院占地面积约7.5亩5002㎡，建筑面积约10500㎡，是二十世纪八十年代初建设的老旧小区。现有两栋六层砖混结构家属楼，其中1号家属楼建筑面积4541㎡，自1984年建成至今已35年；2号家属楼5202㎡，于1998年建成。家属院现有住户113户，其中退休职工28户，常住教职工及其子女约占40%，出租户约占60%。现设有太华路校区管理科，主要负责校区日常运行的后勤保障及社区管理工作，其中在编职工3人，聘用员工4人。

2.2 存在问题

2.2.1 基础设施陈旧破损问题

太华路校区家属院自建成之后，从未进行系统的维修改造，院内原有道路、楼面防水、花坛等设施陈旧破损，上下水管道、阀门、供暖管网严重老化。

2.2.2 消防救护车辆出入通道及停车问题

现有家属院大门宽度为1.5米，消防、救护、垃圾清运等车辆均无法进入，需绕行至教学区出入，如遇紧急情况存在协调开门耽误时间的问题。自太华路校区建校至今，家属院原有设计未考虑停车位，住户车辆停放问题需要尽快解决。

2.2.3 综合管理水平需要提升

现有家属区住户情况复杂，历史遗留问题特殊，管理人员少、离校本部远等原因，导致小区配套设施缺失、管理服务不到位，引起矛盾纠纷频发。

3 陕西科技大学太华路家属区提升综合管理对策

3.1 完善管理制度，加强服务意识

修改制定了《维修工岗位职责》《家属院门卫岗位职责》《保洁员岗位职责》等管理制度，使工作人员进一步明确了岗位职责和要求。完善维修派工单和维修倒班制度，做到24小时服务不离人，随时出现问题，随时解决。加强日常对变压器、上下水管网等故障易发部位的维护和保养，在现有条件下合理改造校区水电管网线路，优化水电抄表方式，竭尽所能解决住户的实际困难。

3.2 提升小区环境，做好垃圾分类

自2019年8月1日以来，太华路管理科多次接到街道办和社区关于开展“垃圾分类”的通知和要求。为了更好的开展此项工作，通过张贴通知、发放宣传画和宣传材料等方式不断加强舆论引导，提高小区住户全民参与的意识。定制了“垃圾分类”的标识，改造现有垃圾桶，并按规定在家属院集中放置，同时引导住户合理进行垃圾分类和投放。

3.3 做好安全防范，杜绝事故发生

太华路管理科积极配合公安部门开展“扫黑除恶”的宣传和入户摸排工作，先后走访入户发放登记表188份、宣传资料50余份，起草《太华路家属院住户违规整改通知书》和《校区安全稳定工作方案》，加强管理力度，确保安全无事故发生。

3.4 积极争取政府老旧小区提升改造项目

为进一步落实中央“保民生、稳投资、拉内需”及西安市有关老旧小区改造部署要求，资产经营公司在校党委的坚强领导下，结合“不忘初心、牢记使命”主题教育活动，立足发现问题、解决问题，聚焦太华路家属院院内管网老化，楼体外立面老旧，基础设施年久失修，无消防通道、无停车位、无门禁安防系统等问题积极展开走访和实地调研。经多方努力，2020年太华路家属院被列入政府“2020年老旧小区改造项目第一批改造计划”，获政府支持资金500多万元。2020年3月开工以来，在政府和学校领导的安排部署下，在太华路管理办公室工作人员的耐心沟通解释下，老旧小区提升改造工程稳步推进。已完成了室外公共管网的更换、楼顶墙体保温层的增加、楼顶屋面防水的维修、楼外立面和公共楼道的粉刷、门禁系统以及停车位和绿化景观等配套设施的改造。昔日的老旧小区已不复存在，映入眼帘的是焕然一新、整齐划一的两栋住宅楼，宽敞的大门既解决了消防车辆无法进入的问题，同时也提升了家属区的整体形象。通过本次改造将完善基础配套，提升房屋质量及居住功能，改善小区景观环境，完善公共服务设施，努力把老旧小区打造成居民的“幸福家园”。太华路家属院改造项目得到了未央区住房和城市建设局以及未央区大明宫街道办事处的大力支持，是政府切实以解决群众民生的一项惠民工程，通过老旧小区升级提质，进一步提高群众的获得感、幸福感和安全感。

4 小结

高校老旧家属区要建立长期维护和运营管理的机制，确保改造效果长期有效；要不断创新体制机制，充分吸引社会力量参与其中；要将全面了解老旧家属区各住户心之所想，做好服务保障和管理工作，让每一位住户也积极参与到改造建设“新家园”的过程中去，从而使其获得幸福感和安全感，形成珍视改造成果的最终效果。