房地产开发项目中的应用及管理研究

新疆润新测绘有限责任公司 孟庆黎

随着现代化生活的节奏逐渐加快，越来越多的人对于衣食住行有更高的追求，尤其是对于自己居住环境要求。所以房地产开发商在对房产开发的时候就需要有一个精密的测绘、设计、研究的过程，而工程测量开始进入数字化时代，基于此，我们需要在各种工程建设中有效地应用数字化测绘技术来对其不断地完善加强。本文就房地产开发项目所需要的测绘技术的应用管理作出以下的研究与讨论。

一、测绘技术

（一）现代测绘技术

数字化测图的原理有别于传统绘图，数字化测图就是以计算机和一套输入输出设备的有效整合进行测图的技术。首先，所需的输入输出设备有野外采集数据设备，数模转化器，电脑以及绘图机等。其次，为了使电脑可以有效处理数据以及管理绘图的整个过程，我们要事先在计算机中编辑好相关的程序指令。最后，只要输入相关的制图数据以及必要的一些参数，通过电脑的处理，制图机就可以绘出所需的房地产图了。

（二）信息化测绘技术的概述和特点

近年来，信息化测绘技术得到了广泛应用，并且在土地和房产测量中也得到了应用研究。但是何为信息化测绘技术？其实信息化测绘技术就像其字面意思那样，将现在热门的信息化技术应用到测绘领域当中去。信息化技术就是将信息技术和测绘技术相结合，运用大数据的优点来尽可能实现自动化、一体化。目前我国信息化测绘技术已经呈现一个发展的趋势。使用这种信息化测绘技术能够降低出现误差的概率，同时使用这种信息化测绘技术也是现如今一个比较热门的趋势。信息化平台的应用也使得操作人员要提升自己的操作技术和操作水平，为各种土地测绘和房产测绘项目提供了准确的数据。信息化测绘技术和传统的相比，其工作效率得到了很大的提升。

传统的测绘技术需要耗费大量的时间，并且也会有不确定的误差，如果出现误差时就需要去找到哪里出现了问题。而信息化测绘技术恰恰避免了这个缺点，如果出现了误差利用大数据的优点我们能够快速地发现是哪个地方出现了差错，这样就不会浪费大量的时间进而就大大提升了工作效率。同时信息化测绘技术为测绘工程提供了数据和信息的支持优化了传统的测绘技术，提高了测绘技术的水平使得最后得出来的数据更加准确。其实信息化测绘技术还能够增强服务效果，其实这也就是后期的一项服务处理模式，这种模式的存在能够促使服务效果可以符合标准同时也可以为其他的测绘项目提供经验。

（三）信息化测绘技术的基本操作过程

信息化测绘技术和以往的测绘技术具有非常大的区别，并且在进行测绘的基本操作过程中就可以发现这两种测绘技术的差别。信息化测绘技术利用信息化的优点，使得测绘过程变得不再那么繁琐，同时还利用信息化大数据的特点进而实现自动化的功能。在进行测绘时要对所要测绘的地方进行分析，同时还要提出测量的标准，需要对测站点和待测点之间进行全过程通视并且要对测量的长度进行控制和限制，促使土地测量和房产测量工作可以无限地延伸和扩展。信息化测绘技术还应用到了差分法，将GPS设备中的对应数据差一一差分进行分析，利用基站准点来接收具有误差的数据，同时还能够直接进行更正，这样一来就大大节省了测绘所需要的时间，进一步提高了测绘效率。同时信息化测绘技术还能够根据不同的发送时间和地点随时进行修改和完善，这些都可以对不同的内容进行测量和修改。

还有一种测绘方法就是利用差分法，将误差的数据和标准的数据整理出来进行一一对比，同时还能够通过基站进行修改以及能够快速地发现误差产生的原因。这样一来既可以快速地修改误差，也能够防止下次再次出现这样地误差还可以，在修改完数据后将这些数据通过无线电的方式连接到电台上，以此来实现数据的传输。可以针对流动站内部程序自动进行修改和实施，这样就能促使以静态形式存在的流动站具有动态性质的特点。同时也能够将数据进行快速的传输，这也就是在发现具有误差的时候能够进行快速地修改的原因。以上这两种测绘技术可以优化数据传输的功能，其实都属于PTK技术。

二、房产测量测绘的主要流程

（一）开发前期的设计测绘

在房地产项目进行开发前都会对将要开发的项目进行一个设计测绘，这样一来就能够判断这个房地产项目能不能实施，以及要考虑在实施过程中遇到的种种遇到的不利因素。在进行开发前期的设计测绘过程时，工作人员需要对选址进行一个全方位的分析，同时还要对选址的地势也要进行一个系统的分析。在分析了这两项后，然后进行设计测绘，要按照1：200的比例在地形图上呈现出来。其次，在项目申请选址的环节就需要提供地形图，这样的目的是测绘人员能够在进行开发前期的设计测绘时能够提前了解到选址的大概情况，以此尽量来减少开发前期的设计测绘的时间。在提交地形图后还需要政府有关部门发放开发许可证之后才能进行施工，在施工的过程中按照项目要求和政府要求来进行施工和进行房地产项目开发。所以说在房地产项目施工前需要开发前期的设计测绘这一个过程，开发前期的设计测绘同时还能够推动这个房地产项目有序的运作起来，不仅如此在进行房地产项目开发的同时也要保证这个项目的质量。

（二）作业前的勘查定界测绘

作业前的勘查定界测绘就是房地产项目在进行施工前要对开发的地方进行一个全方位的测量以及对界限进行确定。在我国房地产项目开发与建设必须要按照《地籍测绘规范》，围绕用地测量和工程用地规划筹，进行施工方案的编制。这些过程是为了避免在项目实施的工程中出现关于用地超出规划的范围的问题，在房地产项目进行开发的过程中不能出现施工的范围超出预先规划的范围的问题，所以在进行正式施工前需要对用地进行测量和工程用地规划筹，避免在施工的过程中出现人员拥堵的现象，将各部门的人员进行统一的规划以及各部门的用地也进行明确的划分，使各部门能够同时进行，达到有序进行的现象，这样一来就大大提高了工作效率。除此之外，在进行正式作业期间还要保留审批资料和工程施工资料，这两个资料对于房地产项目开发是非常重要的，因为在正式施工的过程中可能会有相关部门来到施工场地进行检查，在相关部门检查时，这两个资料是一定要及时拿出来的。同时在项目正式施工前还要，开展勘察定界测绘作业，掌握国有土地出让以及农用地转让等情况，一定要按照相关规定来进行规划，切实保障测绘作业的合理性和准确性，确保作业前的勘查定界测绘是正确的、是有效的。

（三）施工环节的测绘作业

房地产公司在获得正式的开发许可证之后才能够对选址进行正式施工，在施工前要对选址进行全方位的测绘，这个测绘作业是为了保证在施工的过程中能够正常进行，避免出现差错。在施工前需要对整个项目进行全方位的规划，还需要检查和勘测用地的情况，为后续的正式施工的正常进行的做准备。同时我们还需要特别关注一个点，就是房地产开发项目取得的项目规划许可是临时许可证而不是无期限的。所以在前期的工作进行之后，就需要迅速进行施工。在施工阶段，为了保证这个项目能够快速有序地进行就需要各部门要共同协作，合理安排各项工作。如果要保障项目开发工作有序地进行，相关人员要对项目使用的土地进行全方位的测绘，例如进行地面测绘、建筑放样及管道线路规划等。完成测绘作业后就需要按照项目要求和有关部门的要求来进行施工。同时需要值得注意的就是还要按照房屋的建筑标准来进行施工，组织施工人员尽快按照图纸来进行施工，还要要求设计人员设计的图纸要进行全方位的解读。在正式施工的过程中还可以让设计人员与施工人员相结合，由设计人员及时向施工人员进行图纸解读，这样一来也能够提高是施工人员的效率，同时还能够大大节省整个项目所要用到的时间。

（四）完整的房产测绘

现阶段我国的房产测量对测绘技术具有非常高的要求，完整的房产测量测绘包括行业调查和房产平面设计图等。这项测量测绘的过程对测量的相关人员有着极高的要求，前期的平面测量作业就是为了保证后期的施工能够正常进行，同时还能够为后期作业的开展奠定了一定的基础和保障。在整个测量期间一定要保证数据的准确性以及要分析数据是否准确，如果数据不准确那么在后期的施工过程中就会出现非常大的安全隐患，还有可能导致这个建筑项目的质量不合格。因为在正式施工的过程中都是按照设计图纸来进行的，设计人员在进行图纸设计时就需要根据测绘人员所得到的数据来进行设计，如果测量的工作人员得到的不是准确的数据那么就会引起一连串的错误。所以测量的工作人员一定要具有很高的技术，并且还要对测量的相关人员有一个极高的要求。从以上几个方面来看可以得知做好测量工作对整个项目的施工过程是极为重要的。整个操作期间，做好相关的测量工作的质量把控对房地产开发工作具有重要意义。

三、房产测量测绘的要点控制策略

（一）编制完善的工作管理方案

为了要高质量推动房产测量测绘工作的进行，现如今就需要编制完善的工作管理方案。编制完善的工作管理方案不仅有利于推动各项工作的有序进行，还能够提高工作效率，同时还能够指导各项工作的规范化科学化开展，进一步综合分析在测绘的工程中可能遇到的各种情况，以及明确在测绘工作进行时遇到的问题要如何去解决，选择哪种方法去解决。也要制定相关的管理制度，将人员进行合理的分配，促进各项工作的高质量的落实。也要建立完善的房产测绘测量工作机制，明确每个人的分工进一步来提高测绘工作的效率。同时还要对测绘工作进行全方位的监督，避免出现大的差错提高测量工作的准确度。

（二）优选适宜的测量测绘技术

在进行测绘工作时，测量人员要选择合适的测量测绘技术。这样不仅能够降低一定的工作量还能够提高一定的工作效率。在现阶段要积极推动现代化测量的设备，使用这些设备不仅能够提高测量的准确度还能够减少出现失误的比率，提高工作效率。选择适宜的测量测绘技术不仅能够节省大量的时间还能够提高工作效率降低人力成本。在保障效率、成本、人力的同时还要制定明确的实施方案，确保这项工作有序进行以及测量测绘结果的应用价值得以实现。

四、房地产测绘的主要特点

（一）复测周期短

开展测绘工作时需要对测得数据进行复测，这样一来即可通过复测来检查原先的测得的数据的正确性。如果在复测的过程中发现数据不符合规定具有一定的错误，那么就需要及时进行更正。另外房屋和土体权益处于动态变化状态，复测情况要确保与实际情况一致。所以这也就使得复测周期必须要短，并且在复测时也要检测数据的准确性。

（二）人员素质高

一般情况下在进行测绘时，对测绘的工作人员要求都是非常高的，这样既保证了相关人员具有较好的操作技术，同时还保证了数据的正确性。在进行测绘时，对测绘的工作人员的综合素质、专业技能、基础知识、操作能力都是有明确要求的。测绘人员不仅要精通各种仪器还应具有非常好的操作技术。在实际操作过程中应当注意每一个测量的细节减少出现错误的概率。同时测绘人员还要熟悉一定的法律，也应具有较高的职业道德和业务素养。

（三）测绘难度大

测量主要分为工程测量和地质测量。通常在测量过程中会遇到许多问题，其中最突出的一个问题就是测量的对象往往存在许多差异这也就导致测量的工作人员在进行测量时就需要对设备及时进行调整。例如测量人员对房屋进行测绘时就需要对房屋的数量、位置、所属及用途进行测量，往往这几项工作就需要测量人员对测量设备进行数次的调整，这也就增加了测量的难度。有时候还要受到天气的影响，这也就导致测量人员需要对数据进行分析以及分析在恶劣的天气环境条件下如何调整测量设备才能得到准确的数据，以及出现误差时要如何调整设备才能得到准确的数据。这些方面无疑是增加了测绘的难度。

（四）比例尺较大

在实际测绘过程中，房地产测绘项目中采用的是1：1500的比例来进行绘画图纸，按照比例尺的比例将现场实际的位置以及测量的各项数据都在图纸上呈现出来，这样一来比例尺的比例过大就会增加一定的难度同时也增加一定的工作量。

五、结语

通过以上多方面的分析，我们可以发现测绘技术在房地产项目中的比重，现如今就需要对测绘技术进行不断优化和改正，也要加大对操作人员的培训，加大对测绘人员的最低要求。这样一来不仅能够保证测绘的效率还能够提高数据的准确性。同时也要尽快将传统的测绘技术和信息化技术相结合，将这种现代测绘技术尽早地应用到房地产项目中去。