物业管理企业有效融资渠道探索

解彬

[摘要]随着我国经济的快速发展，物业管理企业作为新兴的服务行业取得了良好的发展。物业管理企业还有较大的发展空间，但在财务管理工作中还存在不足，普遍融资困难。文章总结了我国物业管理企业的发展概况，对我国物业管理企业融资渠道进行了分析。在此基础上，从宏观角度和微观角度详细分析了影响物业管理企业融资的因素，并结合工作经验对物业管理企业如何优化有效融资渠道的应对策略进行了探讨，以期提供参考意见。

[关键词]物业管理企业;融资渠道;房地产事业附加产业

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.33.064

1我国物业管理企业的发展概况

1.1物业管理企业的发展历程

在我国实行改革开放之后，经济及科技等进入了高速发展的时期，人们的需求更加多样化，很多新兴行业随之出现，发展态势极好，如房地产行业。房地产行业在近几十年持续高效发展，经济效益明显提升。作为房地产行业附加产业的物业管理行业也同样有较好的发展，出现了较多的物业管理企业。物业管理企业在不断发展的过程中，企业数量明显增多，经营质量上也有大幅度提升，有较为蓬勃的发展势头。而随着社会经济快速发展，市场竞争也越发激烈，物业管理企业需不断提升自身竞争力，占据更大的市场份额，获得更多的经济效益。融资为物业管理企业的发展提供了资金支持，成为物业管理企业间竞争的主要方式。

1.2物业管理企业的实际发展状况

我国的物业管理企业普遍为中小型企业，工作人员数量少，企业规模相对较小，发展特点较为明显。物业管理企业的内源融资渠道主要有金融机构及民间借贷、企业内部筹资。物业管理企业还能通过银行贷款、发行股票以及企业债券等外源融资渠道进行融资。但受到多种因素的限制，物业管理企业的来源受限，对其发展造成约束，其融资需求增大。但因其自身特点能随我国的经济结构变化进行快速调整，所要承担的经济风险较小，在时刻变化的市场环境中能很好的生存。物业管理企业可采取集体企业或私营企业等多种经济形式，实现较为均衡的发展。物业管理企业为我国财政税收贡献了自身力量，对达成小康社会的目标起到积极推动作用。

2我国物业管理企业融资渠道

2.1物业管理企业的融资渠道

物业管理企业，尤其是中小型物业管理企业主要通过债务性资金和股权性资金实现有效融资。就当前物业管理企业的发展情况而言，股权资金主要有公众股权和自有资本两种融资渠道，债权资金的融资则需依靠内源融资和外源融资。物业管理企业可通过商业信贷、金融长期或短期借贷的外源融资渠道获取资金支持。

2.2物业管理企业的发展阶段

现阶段，可借助企业金融成长周期理论将物业管理企业的生命周期划分为初步创业阶段、发展阶段、成熟阶段以及消退阶段五个阶段。物业管理企业在经营过程中会因较多的影响因素出现破产的情况。物业管理企业在不同的阶段需要不同数量资金的支持，如在发展阶段需通过融资引入大量资金促进企业高效运转。在经营管理过程中，物业管理企业应依据自身偿还能力等具体情况进行融资，通过正当商业借贷等融资方式获取更多的资金，为企业经营发展注入更多活力，从而实现经济效益的有效提升。

2.3物业管理企业的融资渠道现状

我国对企业融资的管控较为严格，金融机构及银行等对借贷申请的企业有较为全面的检查。在我国金融体制的影响下，物业管理企业的融资结构呈现较为单一的特点。物业管理企业无法通过天使资金等融资渠道实现股权融资，存在较大难度。物业管理企业可通过港股融资渠道实现企业市值的有效增长，市场盈利率升高。但港股融资方式对物业管理企业融资的要求比较严苛。而就债务融资而言，我国的物业管理企业通常只能申请一种或两种信贷资金种类，在债权融资上同样也存在较大的限制。

3物业管理企业融资的影响因素

3.1宏观角度

3.1.1市场环境

在我国，企业的所有制性质对其融资借贷等具有较大的影响，私有制企业在贷款方面存在一定的难度。当前有很多物业管理公司都已在香港上市，但A股比较少，融创物业也在今年实现港股上市。社会市场有关融资竞争的制度还不完善，投资方与贷款方的信息不对称。银行等金融机构难以全面准确判断和了解物业管理企业的真实财务状况、经营风险及效益，对其可做抵押的财富水平难以进行有效掌握。银行仅通过金融中介机构或企业的财务会计报表对物业管理企业的市场价值做出间接的评价了解。物业管理企业存在这些发展问题，金融机构对其信任度不高，难以对企业做出全面准确的判断，导致物业管理企业在信贷方面有较大的难度。

3.1.2物价及利率水平

物业管理企业的融资活动受到物价水平的较大影响，当物价上涨时，物业管理企业就需投入较多的资金用于融资，所需融资代价较高，会导致正常融资存在较大难度。商品价格明显上涨的情况下，物业管理企业需要更多的资金量，用于贷款的成本投入增加，可使用资金减少。物业管理企业在合理的利率水平条件下，运用借入资金创造更多的利润，支付利息后还有较多的收入，对企业的发展起到积极作用。而利率水平不合理则会导致出现物业管理企业承担更大的融资风险，会对物业管理企业融资发展的积极性带来较大程度的消极影响。

3.2微观角度

3.2.1物业管理企业经营机制的完善程度

在企业经营机制完善的前提下，物业管理企业可通过融资实现资金的有效补充，缓解资金紧张的压力，在借入资金后进行良好的资金管理实现资金的有效回流，能在合同规定时间内还清借款项，保障融资的畅通和自身的信誉，还能获得较好的经济效益，对企業的发展起到积极作用。若物业管理企业缺少完善的经营机制，借入资金进行周转后会在其运营环节出现长时间沉淀的情况，无法在规定时间内还清借款，给企业资金周转及信誉造成不良影响，还会对融资方式取得较好的经济效益造成较大限制。

3.2.2物业管理企业的财务管理状况

物业管理企业的财务管理水平对其融资能力会产生较大的影响。物业管理企业的借贷需依靠财务资料及经济效益信息等进行银行借贷，银行则需根据其资料对是否批准企业贷款进行正确判断。但多数中小型的物业管理企业对财务管理的重视程度不高，缺少系统性财务管理，缺乏专业能力较强的财务管理人才。少数物业管理企业为获得更多的贷款会进行财务造假，导致银行难以了解其财务真实情况，产生不信任，进而使得物业管理企业无法获得贷款。

4物业管理企业优化有效融资渠道的应对策略

在新时代发展背景下，物业管理企业应不断突破融资过程中的各种束缚，结合自身实际情况对融资工作进行多种形式的创新探索，实现最大化整合社会资源及经济资源等，获得良好的融资渠道，以期获得长远健康发展。

4.1创新融资渠道，科学拓展企业内外源渠道

现阶段，很多物业管理企业实现有效融资渠道主要有内源融资和外源融资两种。物业管理企业的内源融资可经金融机构、民间借贷以及内部筹资等内部渠道实现有效融资。物业管理企业的外源融资主要经向银行贷款、发行企业股票或企业债券等筹资方式实现外源筹资。在经济快速发展的推动下，物业管理企业规模明显扩大，业主的需求呈现多样化发展的趋势，仅依靠内源融资渠道难以有效满足物业管理企业的真实融资需求，外源融资渠道开始占据更为重要的地位。如物业管理企业可借鉴南都物业港股融资的具体操作方式，对融资发行人及其基本状况、控股股东、财务数据等进行详细介绍，加强财务、经营及市场方面风险的管控，向外界披露自身技术信息以及财务信息等，并阐释业务的未来发展目标，明确融资用途以及有关政策。物业管理企业应对内外源融资渠道进行深入研究，还应结合发展规划及市场环境进行新融资渠道的探索分析。如当前企业融资中的供应链融资渠道，物业管理企业应加强和核心企业的联系，构建良好积极的合作关系，可在价格上提供适当的优惠或者延长应收账款的账期。物业管理企业还应采取有效增信措施，加强应收账款征收树立良好的企业形象，为获取有效融资渠道提供有力保障。

4.2创新融资产品，探索基于互联网的新型融资机制

在互联网时代下，移动电子设备已实现大范围覆盖，市场环境更为复杂化，为物业管理企业提供了良好的融资发展机遇。物业管理企业应不断深入探索互联网金融领域，创新发展更加便利的互联网产品。物业管理企业应合理利用基于互联网的融资方式，缓解内部资金压力，在短时间内合理获取更多的运营资金，实现资金实力的增长。物业管理企业可引入P2P网贷平台这类基于互联网的融资产品实现有效融资。物业管理企业引入P2P后，可依托于这种新型的中介机构进行贷款融资，在较短时间内实现投资信息的有效整合，从中提出价值较高的投资信息，为企业融资提供有力支持。此外，物业管理企业还可借助P2P新型中介机构专业化运营团队对投资信息进行大范围收集，合理优化信息资源配置，实现最大限度融资。因此，物业管理企业应不断探索融资产品创新，实现有效融资，促进自身发展进步。

4.3创新融资方式，联合多主体发展产品组合融资

在新发展形势下，物业管理企业应结合内外部环境，加强与多主体联系，从整体联合角度切入，合理尝试多主体发展产品组合融资方式，相互提供帮助与便利，实现企业共赢。物业管理企业应合理利用产品组合融资方式，突破融资期限对发展的限制，结合具体情况对融资成本进行严格控制，共同承担融资风险，丰富融资品种，促使企业内不断增加的业务需求得以有效满足。当前社会市场所发行的组合融资产品在具体管理过程中仍存在较大的融资风险。因此，物业管理企业应全面分析自身实际情况，了解掌握融资政策的约束，对融资方式中的差异认真谨慎识别，在此基础上合理设计出最佳的产品组合。

5结论

综上所述，在新时期背景下，物业管理企业应改善自身的不足，积极解决经营中的问题，与自身实际发展状况相结合对有效融资渠道进行探索，科学创新融资手段，有效整合社会资源，从而使发展和运营的需求得以有效满足，进而获得更多的经济效益。各级政府也应将融资的相关政策落实到位，合理引导物业管理企业有序开展合法的融资活动。

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