农村集体经营性建设用地入市潜力测算及路径研究

陆婞 刘雪俊

【摘要】为更好的促进乡村振兴发展、优化城乡要素配置、缓解城市供地的紧张状况，推动农村集体经营性建设用地入市，逐步建立城乡统一的建设用地市场。本文在农村集体经营性建设用地入市潜力测算的基础上，构建农村集体经营性建设用地入市潜力评价指标体系，运用层次分析法构建权重计算模型，以东莞市为研究对象，对其农村集体经营性建设用地入市潜力值进行计算，确定其潜力等级。为编制国土空间规划和地方自然资源管理部门探索实施农村集体经营性建设用地入市前期工作提供参考。

【关键词】农村集体经营性建设用地;潜力评价指标体系;潜力测算;潜力等级;东莞市          【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.014

1、评价方法与模型构建

1.1 评价方法

为了科学客观地评价农村集体经营性建设用地入市潜力分区，笔者采用层次分析法（Analytic hierarchy process，AHP），以土地利用情况、区位条件、社会经济水平作为3个评价准则层的一级指标，并在此基础上选取了9个二级评价指标，形成一个多层次的分析结构模型。这些评价指标基本反映了评价范围内对农村集体经营性建设用地入市的影响，具有相对全面的代表性，如图1的结构所示。

1.2 潜力评价指标权重确定

农村集体经营性建设用地入市潜力指标体系建立后，需确定各指标在体系结构中的重要程度，即各指标的权重。本文根据层次分析法，建立不同层次要素之间及相同层次要素之间的两两判断矩阵，并通过查阅相关研究文献和咨询专家，得到各个指标的权重，整个层次结构模型通过了一次性检验。各指标权重详情见表1。

2、应用实例

2.1 选址背景

本文选取广东省东莞市作为应用实例进行论证，东莞市位于粤港澳大湾区，地理位置优越，南接深圳市、西北与广州市相邻，常住人口超千万，地区生产总值近万亿，GDP年平均增速超过6.5%。为“广东四小虎”之首，号称“世界工厂”。经过改革开放四十年的发展，全市建设用地占比超45%，用地需求矛盾突出。测算掌握具备经营性的农村集体建设用地的潜力大小，具有客观现实性，可为政府相关部门开展农村集体经营性建设用地入市提供前期数据支撑。

2.2 潜力指标现状值计算

通过东莞市政府相关部门公布的近3年内的社会经济统计年鉴、地价信息、自然资源管理相关数据，进行潜力指标现状值统计分析，得到东莞市各镇街农村集体经营性建设用地入市潜力指标现状值如下表2所示。

备注：（1）土地开发强度=地區建设用地总规模/该地区土地总规模;

（2）空闲地：指城镇、村庄、工矿范围内尚未使用的土地，包括尚未确定用途的土地;

（3）底数规模数据通过对集体土地所有权数据里现状为工矿、商服类的经营性用地或规划为建设用地的图斑进行测算;

（4）人均建设用地面积=建设用地面积/地区常住人口;

（5）地价水平来源于东莞市公布的2019年集体建设用地基准地价，取其各区片各用途地价与所占面积乘积的平均值。

2.3 综合潜力值测算及等级划分

在测算综合潜力值时，首先确定各指标层现状值的相对作用分，取值范围为1-10分，分值越大，正向作用力越强。然后按照已确定的各潜力指数权重对其进行加权求和，得出最终各镇街的综合潜力值。最后针对综合潜力值结果，本文采用数轴法进行潜力等级划分，共划分为四个等级，其中，一级表示潜力最大，二至四级依次降低。划分标准如表3所示，最终潜力结果如图2所示。

结论：

本文在农村集体经营性建设用地入市潜力分析的基础上，构建了农村集体经营性建设用地入市潜力大小指标体系，并以东莞市为例开展了实证研究，主要结论如下：

（1）基于对农村集体经营性建设用地入市潜力的理解，研究分别从土地利用情况、区位条件、社会经济水平3个方面建立了农村集体经营性建设用地入市潜力的指标体系。（2）研究所构建的农村集体经营性建设用地入市潜力大小方法体系，是基于经营性建设用地在指标因子选取、权重赋值等具体量化方面的差异，在定级因素权重等方面的量化保持其差异性，是一种统分结合的处理方式。（3）通过对东莞市实证研究，可入市潜力可分为四个等级，最优等级为一级，涉及3个镇，分别为塘厦镇、厚街镇和长安镇，数量占比较小。数量最多的为次优等级二、三级，涉及25个镇街。潜力最小的为四级，涉及4个镇。从空间上看，潜力从大到小的总体趋势从南部到中部再到东部和西北部扩散。（4）本研究属于农村集体经营性建设用地入市前期研究阶段，可为地方政府选择入市试点提供一定的依据与借鉴作用。该项目指标体系的可行性和实际应用效果仍需进一步调查、论证，现实可行性更多在于涉及具体利益相关方的入市意愿调查，潜力测算方法有待进一步优化。

参考文献：

[1]廖晶晶，罗海波，韦举顺.基于层次分析法的工矿废弃土地复垦潜力分区研究[J].中国农学通报，2011，27（09）：216-220.

[2]刘莹，周豫.村镇建设用地再开发土地潜力测算及分析——以顺德区乐从镇为例[J].南方农村，2016（06）：10-14.