南京市居住社区中心实态调研与规划设计、运营改进

顾豪杰 王 畅

（南京工业大学 江苏南京 211800）

0 引言

近年来，南京城市社区中心的建设活跃。2006年，南京市颁布了《南京新建地区公共设施配套标准规划指引》（以下简称《指引》），规定了各级社区中心的公共设施内容和规模标准。2015年，南京市颁布了《南京市公共设施配套规划标准》（以下简称《标准》），对《指引》跟进修订，对布局模式优化，调整刚性和弹性要求。2016年，《南京市公共设施配套规划标准执行细则》（以下简称《细则》）出台，细化补充了居住社区中心和基层社区中心公共设施的配建标准和建设引导要求。随着各种规范的出台，南京市社区中心的公共设施配套也越来越完备与标准。但由于社区中心在规划、建设、后期运营3个阶段会出现分离，政府、市场和社会力量在不同阶段的限制，导致最终投入使用的社区中心与规范所规定的标准有所差异，甚至规范中的刚性规定都难以满足。而规范所规定的设施标准，在使用中可能会与居民的实际需求有所出入，从而需要对其做出适当调整。

本论文关注的是南京市居住社区中心的设施配置从规划到运营的问题，通过调研南京市已运营的居住社区中心，对居民进行问卷调查并统计分析，得出已建居住社区中心的设施配置，研究公共设施配比与运营问题，为今后的社区中心建设作参考与指引。

1 社区中心实态调研与评价分析

1.1 社区中心实态调研

1.1.1 调研对象

居住社区级公共设施以服务半径500～600m内的3万～5万左右居民为主要服务对象，社区综合服务中心以综合体的形式集中布置形成。笔者选取多个符合其规模的南京市居住社区中心，进行实地调研，并结合调查问卷，客观分析这些已建社区中心的使用情况、运营情况，对日后的居住社区中心建设运营提出建议。

1.1.2 设施配比

虽然《指引》规定了居住社区中心的设施内容及面积配比，见图1，但实际投入使用的社区中心往往有自己的设施配置偏向，各社区中心的设施配比有较大差异，如兴隆街道社区中心就偏向于文化娱乐设施及商务办公，甚至都没有社会福利与保障设施；再如沙洲街道社区中心，商务办公的面积就占了总面积的一半，而医疗卫生设施面积则比《指引》规定的少了很多，同时，也没有社会福利与保障设施，见图1。

图1 南京居住社区中心功能配比

1.1.3 各年龄段设施偏好

通过调研统计，不同年龄段的人群对社区中心的功能有不同偏好，见图2。商业金融服务设施是各年龄段的居民都常去的场所，而其他设施，因年龄段的不同，喜好偏差有所区别。青少年往往活泼热情，爱好运动与学习，喜欢出入文化娱乐及体育设施；中青年由于工作等原因，更喜欢健康生活、方便生活的体育设施与邮政电信设施；而老年人则由于生活比较清闲、琐事较多，更偏好于行政管理与社区服务设施。

图2 各年龄段设施偏好

1.1.4 设施运营情况

居住社区中心的运营情况多数不佳。虽然商业金融服务设施的运营情况较好，但公益性的设施往往运营惨淡，总体平衡后，多数处在勉强维持的状况，见图3。社区中心设施质量不高、设施内容不充实，导致居民的活跃度不高、社区中心的运营惨淡。很多社区中心为了维持运营，将平时使用频率低的公益性设施面积缩减，增加商业设施的运营面积来维持平衡。然而这种做法无异于竭泽而渔，不利于社区中心的远期发展，也与社区中心的原本意义背道而驰。

图3 设施运营情况

1.2 社区中心评价分析

1.2.1 设施配比分析

通过实地调研，发现居民对于商业金融服务设施需求度最高，其次是行政管理与服务设施，而对于文化娱乐设施及社会福利与保障设施的需求度较少。一方面，住区居民自身生活水平提高，导致公共性的文娱设施并不能充分吸引居民；另一方面，大多数居民对于养老需求，更加倾向于自己家中。邮政电信设施的实际使用率相较预期偏高，而《指引》所规定的面积相对偏小，实际建造中建议放大面积，或者与商业部分合并运营。

1.2.2 设施运营分析

很多在用的社区中心，由于缺乏有效的管理，社会福利与保障设施、公共文化体育设施等极易被转换为其他经营性功能。从已建社区中心的在用设施运营情况来看，除了行政办公和社区服务设施以及商业金融服务设施较好外，其他设施运营情况差别较大，这与不同运营机构的人力物力资源、专业能力以及重视程度有很大关系。

2 社区中心规划设计与运营改进

2.1 规划设计阶段适当调整设施功能配比

虽然南京现阶段的居住社区中心已配有较为全面的设施功能，各功能之间的配比也做出了参照性的规定。但是其规定的配比与居民实际所需求的功能配比之间存有差异，导致社区中心存在一定程度上的资源浪费。将这份差异最小化，合理调整社区中心的设施配比，把社区功能往居民所倾向的地方靠近，减少资源浪费，最大化调动居民的使用度。

经过调研分析，行政管理与服务设施的使用率偏高而面积偏小，文化娱乐设施及社会福利与保障设施的面积充足却使用不多。邮政电信设施的使用度比预期多，面积却偏少。在社区中心的规划设计阶段，以《指引》的面积规定为基础，可以适当调整设施间的面积配比，增加常用设施的面积，缩减冷门设施的面积。也可以将一些性质相似的设施合并建设，比如将邮政电信设施与商业金融设施合并，扩大设施面积的同时也能增加吸引力与辨识度，方便居民使用。

2.2 提高公共设施配套的设计质量

目前的社区中心，某些标准亟待调整。随着各种设计依据的出台，公共设施配套的布置要求逐渐提高。医疗卫生设施要承担日益增多的基础医疗、康复护理等功能，应独立占地；养老服务中心等社会福利与保障设施应具有良好的采光环境与户外活动场所；派出所实际使用也需要独立占地。单一的城市综合体应对这些复杂的要求愈发困难。这种趋势要求社区中心制定更加合理的空间布局模式以及更为精细化的设计质量管理。

2.3 探索适应地方实情的运营机制

福利保障性设施、公共文化和体育设施等公益设施需要具有良好财务运作能力的专业性社会非营利机构来运营。社区中心中行业管理明晰的设施应由行业部门负起运营管理责任，如卫生、公安、邮政等部门；街道、居委会负责行政管理和社区服务设施；民政部门归口管理社会福利和保障设施，具体运营则由民间非营利组织进行，对于民间非营利组织应进行适当补贴。要想达到社区中心服务于民、适应时代的可持续发展目标，就需要培育社区自治和发展能力、加强公共参与、组建志愿者加入设施运营，集社区集体智慧弥补行政治理与运营的不足。