国有石油销售企业闲置土地盘活处置的对策

陶 红

〔中国石化北京石油分公司 北京 100022〕

1 国有石油销售企业闲置土地的现状分析

随着我国城市的快速发展、经济结构的调整、城市规划的变化，以及国企产业布局调整，结构重新整合等，位于城市中心地段的企业货场、办公场所、石油货物仓储基地等关停失效，原有土地无暇被顾及使用，造成土地被搁置、荒芜或低效率使用,形成了不少的闲置土地。例如某石油公司，企业自有土地约有116万m2，因经营调整、油库关停等原因，形成了26.84万m2的闲置土地，占土地总数的23.1%。经分析，该片闲置土地有以下特点：一是出让地只占闲置土地的1%，说明企业闲置土地绝大部分是历史存留的，新增的比较少；二是从土地用途上看，仓储用地占闲置土地总数的61.4%，说明企业目前拥有的土地价值不高，需要积极主动地处置土地，提升土地价值；三是从土地分布看，城市中心区域的只占45%，说明闲置土地大部分位置较偏远，影响其价值；四是从闲置土地盘活上看，企业的闲置土地主要是通过被动处置政府征地变现，积极主动开发自有土地，提升土地价值的比较少。

2 存在的主要问题

随着中国城市化进程的加快，土地作为经济发展的一个重要生产要素，价值日益凸显。国有企业也逐步意识到土地的重要作用，采取开发建设自有土地、建设职工安置房、合作开发、土地出租等多种盘活模式，尽可能提升土地价值，实现国有资产保值增值。笔者在实际参与国有企业土地资产盘活处置工作中，发现土地资产处置在取得一定成绩的同时，也存在不少问题：

2.1 对闲置土地资产管理重视不够

国有企业生产任务比较繁重，主要精力都用在生产经营上，对闲置土地资产的重要性认识不足，重视不够，主要表现在以下几个方面：一是没有对闲置土地情况进行系统研究，缺乏土地盘活规划，利用率不高；二是闲置土地资产底数掌握不准，变化情况不清，有的连简单的闲置土地数据都无法明确统计；三是土地资产权属不清。一些土地取得历史较长，管理人员经历多次变更，土地相关资料丢失，权属无法确定，导致出现土地无法办理土地权证、无法过户、无法更名、土地取得方式无法变更等问题。

2.2 闲置土地资产盘活程序不够规范

笔者在实际工作中，发现有的企业在闲置土地资产盘活程序上不够规范，没有具体的操作规程，例如对其土地资产进行出租时，没有按规定履行相关决策程序，没有经过土地评估，直接进行土地出租，有的土地租期长达20年，租金也没有逐年提高，非常不规范，导致土地无法通过市场实现价值最大化。

2.3 企业闲置土地资产利用效率不高

有的企业虽然有较多闲置的土地资产，有的还是在市中心的优质土地，但是这些土地不是闲置或简单出租，就是被动等处置，企业没有对这部分土地进行积极主动地开发盘活，运营效率较低，造成土地资产的隐性流失。

2.4 对征用土地的处置力度不足

国有企业闲置土地被政府征用也是盘活的一种方式。目前，土地被征用时，土地补偿金一般按照不低于土地评估价格来审批。在实际工作中，笔者发现，有的征地按照土地评估价给予补偿，有的经过努力谈判能够参照当地土地一级开发最高标准给予补偿，两者相差数倍，这表明土地补偿金的谈判工作需要企业工作人员拥有较强的责任心和较高的政策水平。如果仅以土地评估价为依据补偿，就使土地处置价值相比市场价值明显偏低，使国有企业利益受损。

3 国有企业盘活闲置土地的对策

3.1 做好土地资产管理的基础工作

企业要做好土地资产管理的基础工作，提高管理水平，重点做好以下工作：一是根据相关土地管理办法并结合企业土地资产情况制定相关制度及操作规程，做到“有法可依”；二是调研整个公司的土地资产，了解每一宗土地的基本情况，建立土地资产台账；三是请教土地专家，研究土地政策，摸清闲置土地实际情况，制定公司闲置土地开发利用规划；四是针对一些土地存在的疑难杂症，成立专门的工作组，结合实际情况稳步解决土地权属等问题。

3.2 围绕公司主业开展闲置土地资产盘活处置工作

国有企业一定要充分认识到土地作为生产要素的重要作用，制定闲置土地自行开发盘活处置计划，特别是在企业转型升级，解决历史遗留问题上的所起的支点作用。闲置土地资产处置盘活就要围绕着公司的主业展开，实现企业转型升级。所以在土地资产盘活处置时，一定要调查了解土地周边的控规及开发计划，判断是否有利于公司主业的发展，通过谈判寻找项目合适的切入点，将其打造成公司的发展平台，对主业的提升起到“四两拨千斤”的作用。

3.3 开展闲置土地对外出租或合作开发

对国有企业没有自行开发计划、土地经营条件又比较成熟的闲置土地，可以出租的形式对外进行招租，收取租金；对需要进行较大规模投资改造，才能进行经营的闲置土地，企业可以重点考虑合作开发的方式，由一方出资另一方出地的形式，同时可以利用社会力量，调整土地的建设规划，提高土地的利用效率。其中以土地出资的—方并不参加闲置土地盘活过程中的日常经营、决策、管理等工作，仅是以土地出资为限度，在土地盘活过程中并不承担任何责任。而土地盘活所产生的利润，则根据双方预先约定好的方式进行相应的分配，在这种合作开发闲置土地的盘活方式中，对合作双方的义务需清晰明确，比较而言，盘活风险较小，盘活效果较为显著。同时也能促使闲置的生地发展为商业熟地，长远看有利于土地的升值，有利于企业更好地对土地进行开发利用。

3.4 择优确定盘活项目

对于位置较偏远、土地面积较大、没有较好盘活计划、不易盘活的闲置土地，可以将闲置土地的位置、地貌现状、面积等信息资料向社会进行公布，广泛征求开发方案。从发展方向、资源配置、整体社会效益、近远期经济效益等方面综合考虑，从中选择较为科学合理的盘活方案，综合其他方案的信息，帮助指导方案的提供单位进一步加以完善，最终完成闲置土地开发利用的可行性研究报告交相关部门审定。开发方案一经确定，方案的提供者可优先获得开发权。在保证各方基本利益的前提下，企业须从整体利益出发，消除内部阻碍因素，积极配合，保证开发项目的顺利实施。

3.5 建立一支执行有力、勇于担当的土地管理团队

国有企业拥有的高价值土地资产往往成为各种矛盾的聚焦点，这就要求企业要建立一支执行有力、勇于担当的土地管理团队，这个团队要有四个方面能力：一是要善于调查研究，对土地资产有一个比较客观的了解，做到心里有数；二是善于请教专家，土地资产处置专业性比较强，专家在土地资产方面有丰富的经验，能提供一个符合实际的意见和建议；三是要善于集思广益，会根据调查的情况和专家的建议提出可行的解决问题的思路，做到复杂问题简单化；四是要善于沟通协调，土地问题往往错综复杂，需要与专家等各种人员沟通协调，这就要求管理团队掌握沟通技巧及专业知识，以诚待人，协调解决土地问题；五是要深入学习掌握市场经济的知识，充分利用市场竞争发现土地价值的原理，在土地开发过程中多找有意向的客户，通过公开公平公正的市场竞争，让客户对土地盘活处置进行公开竞价，实现土地价值最大化。

3.6 制定合理的奖励政策

在国有企业闲置土地盘活的过程中，制定合理的奖励政策，鼓励企业土地管理人员想方设法为企业盘活利用土地、谋求更高的土地价值。在实际工作中，对于土地盘活受益高于土地评估价的部分，可以制定相应政策对相关工作人员进行奖励，从而在确保国有资产不出现流失的情况下，尽可能地提高土地征地补偿、闲置土地租金、增加土地资源的利用率，从而保证国有企业的经济效益。

4 结语

综上所述，盘活闲置土地资源不仅是提升土地资源利用效率的有效途径之—，还是避免国有资产流失的—项重要举措。本文对国有石油销售企业闲置土地盘活的分析和建议，希望能够对国有石油销售企业更好地处置闲置土地资源，避免国有资产流失，提高国有石油销售企业闲置土地的利用效率，优化土地利用结构，进而为国有石油销售企业可持续发展的提升起到积极的促进作用。