浅谈房产开发建筑工程的项目管理

潘明明

摘要：随着现代化进程的加快，房地产项目不断增加，建筑工程项目的质量与安全也逐渐成为人们关注的问题。为此，房产开发企业应重视建筑工程项目管理工作。本文首先概述房地产项目管理工作内容，之后详细阐述了房产开发项目管理的主要内容，最后给出项目管理的具体建议。希望借助本文为同行业从业者提供一些有益参考。

关键词：房产开发;建筑;项目管理;

房地产行业的竞争越加激烈，房地产为在激烈的竞争中占有一席之地，应在开发项目上下功夫，做好项目管理工作。借助合理的管理手段，做好房地产开发项目质量、安全、进度与成本的控制，高质高效的完工，以最小的投资获得最大的经济收益。

1房地产开发项目管理

随着生活水平的提升，人们对于居住环境的要求也在提升，为此，房地产开发项目实施过程中，房地产企业愈加重视项目管理工作。在项目可研性阶段，对建设方案的经济性与可靠性进行综合考虑，并制定科学、合理的项目时候目标。在房产项目建设阶段，对项目进行全方位的管理，对房产项目实施阶段的生产要求进行优化配置。同时，组织高素质管理团队，将复杂的工程技术方案与管理计划融为一体，以此确保房地产项目的顺利落实。

2房地产开发项目管理的主要内容

2.1开发管理

房地产开发项目属于长期性、系统性的工程，开发管理作用于项目前期，管理效果与房地产项目建设质量有直接关系。为此，房地产开发企业应深刻认识到开发管理的重要性，做好前期规划管理，结合项目要求制定科学、合理的开发管理方案，并在开发活动实施阶段充分落实管理方案。同时，房地产企业应在企业财务信息与各项业务中应用前期规划管理手段，以此助力管理人员对项目质量与进度的管理[1]。此外，由于项目管理部门开发管理的质量与效率，这会对整个项目产生影响。为此，应在项目管理前期明确部门内各工作人员的职责，在工程实施阶段进行全过程的监管，借此为强化建筑工程建设质量打好基础。

2.2规划管理

在房产项目实施前期，项目管理的另一项重要内容就是规划管理。规划管理工作可以与设计环节相结合，房产开发企业直接负责建筑结构设计的质量及后期施工阶段质量，为实现建筑工程项目经济收益最大化，房产企业应合理选择合作施工单位。在招投标环节，综合考虑报价、技术实力因素，在报价合理的范围内选择综合实力强的施工企业合作。此环节在整个项目开展时间段中所占比例不大，但是却是对房产企业规划管理能力的一次考验。为此，应构建全面的规划管理体系，不断吸收先进技术手段，并在實践中中总结经验，以提升规划管理能力，实现对项目总体的全面控制。

2.3施工管理

建筑工程项目施工所占项目总进度的比例较大，施工管理也是项目管理工作的核心。为此，应对施工现场所涉因素严格管控。通常，房产企业会在施工现场设置一个专门负责施工管理的部门，在施工管理阶段首要关注的就是发包及管理模式。在发包模式方面，房产企业可以选择的发包模式很多，例如施工总承包模式、平行承发包模式等[2]。其中常用并收效高的承包模式为CM管理模式与施工总承包管理模式。在施工管理模式方面，应结合项目的实际情况，从宏观角度出发，兼顾微观层面，制定符合项目需求的管理模式。建筑工程现场管理过程中，应强化施工现场管理工作，做好细节管理，将施工管理方案充分落实。

3房地产开发工程的项目管理策略

现阶段，我国现代化建设的步伐不断加快，建筑行业发展迅速，竞争也非常激烈，作为房产企业应提升对项目管理工作重要性的认识，通过多种项目管理手段，以此提升建筑工程项目的质量，实现项目收益最大化，提升房产企业的投资收益。

3.1做好可行性研究

项目开展应做好预期性定位与研究，例如进行商业地产开发时需要从选址、定位、资金链、开发施工、营运五方面方面入手，对投入与产出进行合理考虑，强化项目实施阶段市场调研工作质量，房产开发项目的参加者很多，主要有规划者、商业经营者、策划销售代理、发展商及投资者等。进行商业地产规划应对经营者的需求进行充分了解，进而实现适销对路，一个与经营者需求不符的规划项目，势必不会受到市场欢迎。为此，应在可行性阶段找好建筑项目的定位，以此确定房产项目在房地产市场的竞争地位，确定相应的开发与营销模式，确定建筑项目设计要求与概念规划方案的投资成本估算，预测房产项目实施过程可能出现的问题，解决方案的可行性、房产建筑工程实现的可操作性等[3]。

3.2全面的成本管控

房产项目的成本管控工作是项目投资者最为关注的问题，为此，应借助有效手段强化房产工程实施涉及到的决策阶段、招标阶段、设计阶段、施工阶段、验收阶段与维护阶段等全国的成本管控。成本管控并不能过于追求低成本，而忽略项目建设质量及其他需要重点管控的内容。因决策与施工阶段对于房产项目投资收益的影响很大。为此，需要特别注意对房产项目的决策与施工阶段的成本管控。决策阶段，应对影响成本的关键因素进行严格把控，从定量及定性两个方向进行成本控制，对项目实施各阶段的工程量进行准确核算，确定项目实施各阶段的预算方案。施工阶段的成本管控是整个房产项目成本管理的重点，对此阶段进行成本管控应对设计变更进行严格控制，借此减少因设计变更导致项目施工成本提升的情况;对建筑材料的数量与质量进行严格检查，避免因材料不合格造成工程质量下降，与材料使用过度造成的材料浪费导致施工成本增加;严格执行施工进度计划，避免因工期延误而导致的施工成本提升。综上，在施工阶段，房产企业应要求施工企业严格按照设计及图纸施工、落实各项管理条例、以保证在工期内完工。

3.3进度管控

房产项目实施进度对项目的最终收益有直接影响。为此，房产企业应强化进度管理工作。进度管理常用的方式为网络计划法，主要是在网络图的基础上实施的。网络图主要是反映项目实施期间各项工作逻辑关系的图表，管理人员可以很清晰的获得项目工期、各项工作落实的先后顺序、逻辑关系等，借助于网络图分析关键线路、审核施工计划、对主次工作与资源进行合理统筹，进而对工期进行有效控制。此外，房产企业还应落实项目管理责任制，以强化各部门的指导与监督职能。

3.4质量管理

房产企业借助科学、合理的项目管理方式确保房产项目的质量。建筑产品与其他工业产品存在很大不同，工业产品主要是在流水线上产出，对于质量的影响因素很少，同一批次工业产品的质量非常稳定，而建筑产品则不同，影响质量的影视很多。例如人、材、机、施工环境、施工方法等。房产企业质量管控是在设计、施工、监理等合作企业优秀、成熟的管理能力基础上实施的强化控制。质量是房产企业的生命，实现质量管理的目标是房产企业发展企业与发展品牌的根本与关键，而由于管理行为实施的主体不同，房产企业在项目实施阶段其质量管控手段与其他参加企业存在着差异，应从房产企业最终要实现的目的出发，确保项目质量，以此确保获取更多的收益。

3结语

房产企业的项目管理工作是企业运行的有效手段，同时也是企业发展的重要手段。为此，在实际工作中，应做好借助合理的手段对项目进行可行性研究、成本、进度及质量方面的控制，以此强化开发、规划及施工阶段的管理工作，确保房产项目获得预期收益。

参考文献

[1]李斌.房产开发建筑工程的项目管理方法探究[J].中国房地产业，2018（024）：111-111.

[2]高伟.建筑房地产工程项目管理理性分析[J].建筑工程技术与设计，2018，000（026）：2922-2922.

[3]吕召鑫.房地产开发中建筑工程项目管理探讨[J].低碳世界，2018（007）：165-166.