浅析房地产企业资金风险以及控制措施

王家莉

摘 要 本文首先对房地产企业资金风险进行分析，将其主要分为资金筹集风险、资金运营风险和投资风险等;之后根据房地产行业环境及企业发展需求，提出资金风险控制的相关建议，提出房地产企业需要强化资金风险评估，以完善的管理制、先进的管理理念，提升资金的有效利用率，尽可能降低企业资金风险的发生概率，更好地实现经济效益，促进房地产企业的持续发展。

关键词 房地产企业 资金风险 控制措施

房地产行业是资金密集型行业，具有建设项目开发周期长、资金投入多及资金回笼慢等特征。在房地产项目开发建设过程中，任何一个环节的资金链出现问题，均会严重影响到项目建设的进度，使项目面临停工的风险。房地产企业需要加强资金管理，注重对风险的分析、预测及防控，合理控制资金，灵活应用资金，保证房地产企业的稳步、持续发展，进而最大化地提升经济效益，使房地产企业在激烈的市场竞争中彰显其发展优势。文章结合当前房地产企业资金管理的现状进行分析，希望能对相关房地产企业风控管理工作带来参考价值。

一、房地产企业资金管理的风险分析

（一）资金筹集风险

影响房地产企业资金筹集风险的因素主要表现在以下几个方面。其一，资金筹集的难度较大[1]。对于房地产企业而言，从开发初期到通过开发建设转化成为房屋商品形态，需要的资金投入较大，通常单个项目可能涉及数亿乃至几十亿元的资金量。但是对于一些小规模企业来讲，因其自身规模较小，不具备充足的储备资金，企业运营期间时常面临负债经营的情况。房地产企业若想在项目开发的各阶段获得资金支持，大多是通过向银行贷款的融资形式。但是在银行贷款前，基于放款风险及收益的考虑，将对申请企业的资质、财务状况以及拟开发项目预期收益等进行综合评估。银行贷款审查流程严格，过程中所消耗的时间过长，尤其是对于小规模房地产企业来说，资金周转更难以得到保障，资金筹集的难度更大。其次，资金筹集的需求量较大，周期较长。房地产企业在前期土地购买阶段到开发建设阶段，需要投入大量的土地款项、开发建设费用、税款以及筹资利息等，由于房地产企业的开发周期时间一般需要3年或5年甚至更长的周期，必须具备充足且顺畅的资金链支持，故需要不断地筹集资金才能保证企业的正常运营。

（二）资金的回收风险

若房地产企业未能科学地分析当前以及未来的经济环境、国家的宏观政策，消费趋势、供需状况等，最终制定了不合适的营销策略和市场定价，企业的工程开发进度与销售进度脱节，盲目进行项目投资或者扩张，导致投资难以得到合理回报，就会陷入资金上的窘境。同时对开发过程中市场变化的反应不及时以及由于售后服务欠佳等原因，都会导致企业投入的资金不能按时回收，可能造成企业资金的短缺。

（三）资金使用的运营风险

房地产企业在项目开发期间，需要投入较多资金[2]。一般情况下，很多房地产企业的流动资金，均不足以支撑整个项目的有序开展，若仅依赖银行贷款，而银行未能如期放款，则会直接影响到房地产企业的日常运行，甚至出现项目搁浅直至企业破产等不良现象。同时，房地产企业若缺乏完善的資金预算或者根本没有资金计划的管理体系，或由于不重视而忽略了项目在开发过程中的资金使用情况，缺乏项目资金管理考核制度，项目中各个环节成本费用超支，会导致资金陷入运营困境，企业随时会发生运营风险[3]。

投资新的开发项目是房地产企业普遍存在的业务内容，但也存在影响资金投入的风险。近年来，国家和地方政府宏观政策调整频繁，房地产企业面临着越来越激烈的市场竞争环境，若对房地产企业的周期规律没有充分了解，对拟投资区域的地方政策把握不到位，或者未正确预测而盲目投资，则可能出现不可逆转的资金运营风险。同时，小规模房地产企业由于受资金体量的限制，往往在优质项目的选择上，竞争实力远低于大型的房地产企业，难以获得发展及投资的机会，影响到其正常运行及发展。

二、房地产企业资金风险控制的措施分析

（一）加强资金筹划管理

考虑到银行贷款属于国家宏观调控的一种经济手段，且房地产行业一直处于周期波动状态，很容易由于政策收紧以及经济环境的变化导致银行贷款中断等不利影响，所以，基于行业发展的趋势，房地产企业需要对融资渠道进行拓展，减少对银行贷款的依赖，丰富企业融资渠道与融资工具，如合作开发、发行企业债券、股权投资、信托融资等，间接融资手段与直接融资手段并用。房地产企业可依据企业自身的实际经营状况，分析融资需求以及预计资金需求状况，选择最适宜的一种或多种筹集方式，以便高效、低成本地融入所需资金，为企业的正常运行奠定良好基础，促进房地产企业融资渠道的多元化发展。小规模房地产企业可以采用合作开发或者联合筹资等融资方式，降低企业的融资压力。

（二）加速资金回笼，合理控制资金消耗

房地产企业销售资金回笼是整个项目至关重要的阶段，回款资金的速度以及畅通程度直接决定了企业的偿债能力，且影响到后续环节的项目融资以及开发进度。所以，需要提前根据市场销售状况以及区域位置做好市场调研，制定合适的营销策略，采用多种营销方式，开拓多种营销渠道，满足消费市场需求，加速库存产品的周转，加快资金回笼的速度，如网络平台宣传与销售等。在房地产企业销售过程中，由于市场始终处于持续变化过程中，需时刻保持对市场的准确判断与分析，提升资金回流的效率，达到有效降低融资成本的目的。同时要加强对应收账款的管理，设立专门的应收款台账，记录回款情况，财务部与营销部应定期沟通，及时做好催收工作，将日常绩效与应收账款的回笼速度和金额挂钩，制定相应的奖罚办法，以保证资金的按期回收，减少资金的积压。

房地产企业应时时关注市场环境，分析开发项目的成本费用构成和变化情况。对房地产企业的相关财务指标进行针对性研究，加强对运营成本的监督与管理，尤其是对土地采购、房地产项目开发期间所产生的各类费用的监督与管理。如土地采购成本与项目开发之前可能存在较大的时间差异，故而需要在项目开发前或者拿地前做好成本分析管理方面，合理降低成本费用，提高企业的利润。

（三）合理制订预算计划，完善内部管理制度

房地产企业应加强对资金预算管理的重视，建立健全资金预算管理体系，并不断完善企业的资金预算管理制度，结合企业的发展现状，科学合理地制定项目全周期和整体管理方案。以资金预算管理考核的方式，定期分析项目资金预算的执行情况，加强对现金流的动态管理与控制，提高资金周转率，减少利息支付周期，保障预算管理工作得到实际有效的充分发挥。

在此基础上，房地产企业应成立专门的资金预算监督部门，加强对运营资金的监督检查力度。特别是要对资金应用的具体情况进行跟踪检查，及时发现问题、处理问题，明确预算指标与实际资金应用量之间的差距。房地产企业需要定期开展资金应用的总结，对各类财务指标进行分析，对预算具体应用的情况与预算目标差距的发生原因进行分析。针对超出预算的情况及时查明原因，并进行绩效评价。房地产企业可以制定适当的激励制度，对风险控制效果较好、预算与目标差距较少的部门进行奖励;对发生风险、预算目标与执行情况差距较大的部门进行处罚。若涉及市场变化等宏观经济因素，则应及时提出修正与应对措施。

房地产企业应结合企业内外部环境制定合理的投资管理制度，并采取相应的措施降低房地产企业的经营风险。针对多元化的市场经济，通过开发结构分散的形式，包括在区域、投资时间、投资方式等方面制定投资组合策略方案，实现降低经营风险的目的，推動房地产企业的快速发展。比如企业在拟投资多个新项目前，应做好充分的项目可行性调研分析并进行较为科学的审核，同时形成决策约束机制，在充分评估风险的前提下，选择适宜的投资方式，实现资金投资效益的最大化。在越加复杂的市场环境下，房地产企业需增强风险意识管制、构建完善的投资管理制度，从而降低房地产企业的投资运营风险。

三、结语

在城市化进程快速发展的环境下，我国房地产行业发展迅速，同时也增加了市场发展的风险及企业竞争的压力。房地产企业需要建立完善的资金预算、管理体系，强化对风险防控的重视程度，对资金使用支出等情况进行有效监管，提高资金管理效率，保证资金应用安全，及时抓住市场发展的机遇，为企业的运营发展奠定良好基础。

（作者单位为安徽启迪科技城投资发展有限公司）

参考文献

[1] 孙雪梅.疫情影响下的房地产资金风险分析以及控制问题分析[J].时代经贸，2020（15）：20-21.

[2] 董云.浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].纳税，2020，14（07）：147-148.

[3] 甘小武，甘新武.论房地产企业资金链断裂风险及防范——基于A集团的案例分析[J].财政监督，2018（20）：99-103.