不动产登记机构改革之下房地产测绘管理体系的应用探究

文/杨鲁萍（青岛市城阳区不动产登记中心）

通过多年的努力，国内环境得到大幅优化，这对房地产发展而言无疑是利好消息。在努力前行之时，测绘问题浮出水面。导致这一切的罪魁祸首是，测绘管理体系不完善。要想实现可持续发展目标，需要从理论中汲取思路，从实践中积累经验，归纳出测绘管理体系的优化策略。

一、房地产测绘管理体系的应用问题

（一）测管分离不显著

分离制是不动产登记机构的重大变革，也是房地产行业发展的必经之路[1]。在大方向上没有错，只是对工作抓得不够细，以至于房地产登记工作过于分散。就目前情况来看，房地产测绘还无法真正实现现代化。之所以这样说，是因为体制体系还不健全，很难创造一个“三公”的环境。测绘市场的准入门槛并不高，以至于测绘机构的水平参差不齐，最终导致测绘成果质量偏低。

（二）审核形式还不成熟

不管是房地产测绘，还是地籍测绘，均是由政府负责管理。换言之，在不动产标的物审核中，政府拥有绝对的权利。当审核通过后，才能录入登记簿，成为被保护的对象。当前，不动产测绘市场处于持续开放状态，但不动产登记机构的人手有限，无法应对巨大的工作量，最终导致审核工作流于形式。审核不准确，违规测绘就会屡禁不止。有些问题会被发现，在不动产登记机构的要求下，重新进行测量。此举不仅劳民，还很伤财。

（三）测量规范存在漏洞

很多人都有过这样的经历，被销售顾问拦住，拿到房地产宣传单。在宣传单上醒目地写着“买一层送一层”“主力户型XX平方米，可扩容至XX平方米”等标语。有些人不为所动有些人因此产生购房想法。从专业的角度来看，这是一种虚假宣传，但又不能依法处理。原因无他，《房产测量规范》不够详尽，没有对飘窗、露台等测量进行明确。消费者看到能多得面积，自然会心动。殊不知，销售顾问之所以这样做，就是来掩盖实际面积少的事实。

（四）测绘收费标准不合规

各地区都已制定测绘收费标准，要求测绘机构严格执行。实际上，有一些机构并未听从安排。究其原因，一个房地产项目不仅要核对几十上百图纸和变更联系单，还要逐栋逐户进行测量，工作量着实不小，而政府定价比较理想化，就会导致与实际不符。《测绘法》有明文规定，测绘机构要在复测后，再同房地产企业核定收费标准。实际上，部分房地产企业存在隐匿内容的行为，导致政府对结果持怀疑态度。双方围绕测绘差错争论不休，甚至对簿公堂。一旦判政府胜，测绘机构就要支付大量赔偿金。

二、房地产测绘管理体系应用问题的解决措施

（一）优化测管分离模式

为切实提升不动产登记机构改革的实效性，必须要对测管分离模式进行系统优化。具体操作是，不动产登记机构要将目光聚焦在测绘结果的审核备案上，只发挥管理职能。测绘事宜交给专业机构来做，加快市场化转型。这个过程会比较漫长，测绘机构不能想着一口气吃个胖子，而要稳步推进政策。多方合作是趋势，测绘机构要顺势而为。主动联系档案馆，共同组建测绘队伍。依托新的改革制度，开启新的工作模式。在测绘过程中，保持一丝不苟的态度，确保每一项数据都记录准确。在双方共同努力下，实现全面深化改革。

（二）完善房产测绘规范

《房产测量规范》并非一成不变，而应随时代变化而调整。用长远眼光去部署实施调整工作，让测量规范更具科学性、可操作性[2]。待测量规范完善后，测绘机构就要作出调整。工作忙碌是正常现象，但绝对不要盲目。对新规范进行深入研究，以把握其内涵，明晰测绘要求。根据分析结果，推动部门职能的转变。需注意的是，如果测量规范有不妥之处，测绘机构要向不动产登记机构汇报。在商讨对策时，测绘机构要积极参加。此外，在具体实践中，如发现违规测绘，要立刻向有关部门反映。待消灭违规行为后，测绘市场就会恢复正常秩序。

（三）快速适应新的技术

随着社会的发展，测绘市场规模不断扩大，这无疑会增加管理难度。要想管理好市场，需要积极引入新技术。地理信息系统、全球定位系统、遥感技术，都是不错的选择。新技术的作用能否完全发挥，关键要看规划是否合理、布局是否科学。在规划布局前，要全面搜集信息，并做好整理工作。听取各方意见，确定具体方案，并严格落实下去。在新技术的支持下，测绘管理水平有了长足的提升，从而确保测绘结果的真实性、准确性。

（四）严格规范质量管理

为进一步把控测绘质量，需要加强质量管理[3]。在管理过程中，严格执行一级验收、二级检查等制度。只有这样，才能提升测绘质量。为确保测绘项目结果均符合ISO质量标准，需要将质量管理理念贯彻于测绘全过程中。具体来说，选准测量对象、选对计量方法、选好测量器具、控制测量精度。

三、总结

在新时代背景下，房地产事业发展遇到了阻碍，如何有效解决成为亟须研究的课题。笔者以为，构建测绘管理体系才是出路。这项工作看似简单，实施起来并不容易。只有找准症结，才能对症下药。在实施过程中，一定是多措并举。随着工作的不断深入，测绘管理体系趋于完善，从而推动房地产事业迈上新台阶。