长租公寓运行模式问题及防范措施——以青客为例

文/朱慧婷（华东交通大学经济管理学院）

一、青客公司简介

青客隶属于上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司，2012年成立于上海，专注于白领公寓租赁和提供物业管理，正如它的名字一样，励志为青年人才解决住房问题。青客运用物联网技术对业务流、信息流、资金流将人与物、物与物实现万物互联，用科技彻底颠覆了传统公寓行业。从创立之初，青客公司便开始借力资本，融资金额已累计超过1亿美元。美国东部时间2019年11月5日，青客公司（QK）在纳斯达克成功上市。市场的选择导致了头部效应明显，唯有抢先一步上市，在未来租赁市场才能赢得更多的资源。

二、青客公司存在的问题

（一）前期投入较大，回收周期长

据青客的招股书，2019年上半年每间的平均月租为1149元，租金价差为25%，每间房每月差价为287元，而平均装修成本为1.47万元。即使未来租金存在上涨趋势，装修成本的回收也需要4-5年，而这还不包括期间的费用等。青客公司最新只公布了2020年一季度季报，疫情的影响仍未解除，尽管亏损金额-4.17亿元，较上季度相比亏损降低，但亏损金额较高，短期内仍有盈利压力。

（二）高入住率、低续租率，公寓品质和服务能力有待提升

长租公寓整体入住率达到90%，可能对这个单体项目来说就是亏损的。青客公司整体入住率2017年、2018年、2019年6月30日前9个月分别仅为89%、91.6%、90.6%。在无法带来盈利的入住率的情况下，青客公司的续租率也非常低。截至2019年，青客公司与租户的已终止租赁期不足12个月，47.3%的租户在合同锁定期到期之前终止，仅5.1%的租户续租，相比于另一上市长租公寓蛋壳51%的续租率，青客公司的服务能力与租房体验可能不尽如人意。续租率低使得公寓空置期变长，不仅无法取得该段期间内的租金收入，寻找新的租客还使得其在营销费用和管理费用上投入增加。

（三）“租金贷”成为主要资金来源，潜在风险高

青客公司平台鼓励租户向金融机构借款，其中65%左右的用户使用了租金贷。租金贷的介入使得青客公司借力不断扩张收房，控制大量房源，并且其成为流动资金主要来源。近年来，青客公司经营活动和投资活动的净额仍为负值，一旦政策转向、运营不善出现问题极其易造成资金链断裂。2018年9月，青客公司就高占比租金贷付款模式问题被约谈。2019年年底，住建部等六部门发布新规，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年年底前调整到位。这一规定使得青客在未来通过租金贷获得的资金将大大缩减。2019财年前9个月，青客公司分期付款的利息高达0.54亿元，租金收入虽能覆盖承租房源的租金费用和利息支出之和，但后期运营费用仍较高，盈利空间不大。

（四）资金池“守夜人”角色缺失

青客公司从金融机构处一次性拿到租客的全年租金，却是按季或按月支付给房东，不断期限错配产生了大量资金沉淀，形成“资金池”。青客将预收租金和租房贷款作为底层资产用于融资，资金用来争取和改造更多的房源，进一步扩张市场规模。此时，长租公寓看似为“租赁企业”实则为“金融企业”。且青客公司运营商的资金来源非唯一，与11家提供租金贷的金融机构合作，包括银行、消费金融公司、小贷公司、P2P等。由于青客公司资产及运营情况不透明，政府单方无法全面掌握相关信息，难以实现对资金池的有效监控。

三、未来发展

长租公寓在房屋租赁上相对更专业，不仅能够同时给租客和房东带来便利，还为整个房屋租赁行业带来了运行模式上的活力和创新思路。更难得的是，长租公寓在国家相关政策的支持下，在城市新青年就业、人才引进等方面提供了保障。长租公寓更需要从业者从长期主义出发，而不是如前期大多数企业的竞争策略追求规模和市场加快投入资金的回收。长租公寓行业的本质是民生行业，因此也不可能获取暴利。尽管目前市场上许多长租公寓的爆雷、跑路引发公众对这一行业的信任危机，但是我们相信通过未来创造切实的用户价值与社会价值，将重建行业声誉。水大鱼大，只有行业信誉变好，整体市场变大，行业中的企业才能拥有更大的空间。宏观经济发展、消费水平升级、流动人口迁徙以及房地交易市场的共同作用下，房屋租赁市场大有潜力。在长租公寓的影响下，该领域必将不断拓展能力半径，在保障民生、助力城市发展方面扮演至关重要的角色。