公租房社区管理模式分析

刘胜琪

【摘要】公共租赁住房建设是解决城市中低收入人群住房问题的重要举措，但公共租赁住房的社区管理是难点之一。本文以某公共租赁住房社区管理模式为基础，探索公共租赁住房社区管理的新模式。本文分析了公租房与社区管理的现状，以及公租房社区管理中存在的主要问题，并提出了构建温馨和谐社区管理的建议。

【关键词】公租房社区  社区管理  措施  研究分析

前言：对目前我国的人均GDP指数和人均住房面积的状况来说，公租房的优点很大。公共租赁住房是我国保障房体系的一部分，雖然处于发展的起始阶段，但公租房在我国北京、重庆、广州、深圳、西安等地都已初具规模。在公租房建设量不断增长的同时，对其社区的管理难度也在增加，一个好的管理模式对公租房社区是否能可持续发展具有决定性的影响。

一、国内公租房社区管理概述

（1）我国对社区概念的界定为：社区指聚居在一定地域范围内的人们所组成的社会生活共同体。我国现行社区的划分是延续原来街道办事处下居委会的管理模式的社区，社区范围一般是居委会辖区.但也可以突破现有居委会辖区（即大社区），它不是市场经济演化下的学术定义的社区，这一点与国外社区有明显区别。公租房社区就是指以公租房小区为特定地域空间，由聚集在该地域内的相互关联的人群形成的社会共同体。重庆的公租房小区规模大一个小区即为一个社区。

（2）新加坡和香港社区管理工作开展较早.已形成成熟的社区管理模式.就公租房社区而言，二者均没有单独的类似社区划分，对于保障性住房的管理一般是融于城市社区一并管理：国内公租房建设和管理刚刚起步，且已建公租房规模较小（重庆除外）。因此，目前基本没有现成的可供借鉴的公租房社区管理经验。新加坡80%以上的人居住在组屋里（政府提供的保障房），其社区管理基本可等同于组屋社区管理：香港约30%的人口居住在公屋中（政府提供的保障房），其公屋的社区管理纳入城市社区管理之中。重庆公租房单元与新加坡及香港保障性住房单元有较大的区别，与国内一般城市社区也有一定差别，目前重庆公租房社区还不能成为市场演化下的生活行为完整的社区。

二、公租房社区管理面临的问题

（一）社区管理难度大

新建的一些公租房社区，如重庆的民心佳园总建筑面积108万平方米，约提供住房超过1.79万套，北京的燕保京原家园和燕保青秀家园配租共四千多套。这种大面积规划的公租房社区，往往人口众多而且社区结构复杂。入住的部分人员为失业人员、老弱病残、外地务工人员等，复杂的对象群体导致社区的管理出现多种问题。

（二）社区居住人员不稳定

由于公租房的公益性质决定了住户很长一段时期内无法取得住房的拥有权，这在一定程度上增加了社区住户的不稳定性，并且社区的形成时间短，邻里关系构建较困难，住户缺乏归属感和认同感，而这种人员的不安全感导致公租房社区内人口流动量大，这种大的流动量对社区的安全和公共治理很不利，加大了开展社区管理的难度。

（三）社区管理缺乏效率

目前国内城市大部分都未设立相应部门来对公租房社区进行管理，公租房社区的管理延续老旧社区的管理体制，既包括政府主管部门、社区居委会、街道管理组织，也有物业管理公司，这些机构在管理过程中权责交叉，缺乏有效的市场化运作制度。

（四）社区公共设施服务缺乏

目前，公租房的建设量和入住量持续在增长，但相关配套服务设施如餐饮、文体、教育、娱乐却难以跟上。除了少数的示范性公租房社区，大部分公租房社区的配套服务和设施均缺失。一方面住户取得生活和娱乐资源困难，生活质量难以保障：另一方面社区缺乏运营成本，维修不到位，影响公租房的后续使用及住户的生活水平。

三、公租房社区管理的建议

（一）完善公租房社区的管理模式

公租房的管理模式大多延续了政府主导模式，即由政府出资组建公租房管理局，对社区进行管理，如上海建立公租房投资经营管理机构，负责公共租赁住房建设投资、房源筹措、定向供应和经租管理。也有不少城市组织社区居委会、房屋管理局等机构对社区进行共同管理。如重庆市组建由社区居委会、房屋管理机构、派出所、物业服务公司、住户代表等组成的小区管理委员会，来管理小区的日常工作。如果从公平效率的原则出发，小区的管理委员会应该是以居民代表为主体的组织，他们作为居民最了解自己和社区的需要，但社区的自治需要以成熟的“市民社会”为前提，这显然是公租房居民所不具备的，于是就需要政府介入社区的管理中，来指导管委会对社区进行管理，而其他的政府机构，如街道办事处不宜直接参与到社区管理委员会，否则会减少管理的效率并引发责权混淆问题。

（二）创新公租房社区管理方法

由于公租房的申请条件越来越放宽，社区人口越来越多元化，公租房社区的管理方法绝不等同于普通社区的管理。在公租房的社区服务过程中，相关管理者不能只以一个的角度来服务处于不同层次的居民。除了加大对社区的投资和设计不同种类的社区活动外，公租房社区还可以参考香港的公屋制度引入社工，社工必须经过严格的资格认证的职业，人员具备专业技能，就业领域广泛，社会认可度高，政府对他们支付丰厚的薪资和报酬。具体来说，公租房的管理者应该针对社区内不同需求层次的住户，提供个性化的产品和服务组织满足的社区活动。例如针对公租房社区退休老年和学龄前儿童多的特点，应在公租房社区里创建托老所和义务幼儿教育圈;针对公租房社区待业人员多的特点，可以安排志愿者或一些非盈利机构进行周期性劳动技能培训和工作介绍等等。

（三）居民充分参与公租房社区的管理

在公租房的中低收入群体中，城镇无业以及老龄化群体占到相当大一部分，怎样组织和解决这部分人的工作和生活问题是公租房社区管理的重点。对于这个问题可以分为以下几方面解决，一是把部分有丰富工作经验的人引入公租房管委会，在治理社区的同时提高其管理能力：二是号召和吸纳有健康身体素质却失业的群体加入物业管理的人员中，其劳动价值不仅可以抵消其物业费，而且物业公司还可以补偿其一定的薪酬：三是组织社区居民自我开展相互学习、自我提高的培训、讲座，每周末都可以挑选社区内具有各种工作技能的人作为客座讲师主持，以促进社区人员再就业：四是组织社区志愿者对社区内的老年人进行日常托管照顾，其工作时长可以抵免部分房租费。