中国国家住房银行的建设模式研究

周 旺

（云南财经大学经济学院 云南昆明 650221）

当前我国房地产市场依然火爆，购房意愿十分强烈，城市房价依旧在高位运行，下降的趋势不明显。因而民众更多是通过贷款的形式去买房，而公积金买房已经逐步成为工薪阶层买房重要的资金来源。然而现行的住房公积金制度存在着诸多缺陷如碎片化严重、部分结余区域分布不平衡需求旺盛的区域与需求量少的问题并存、贷款需求旺盛的城市，公积金流动性紧张，导致资金短缺。但不少城市住房公积金个贷率却较低，甚至低于45%，形成大量闲置[1]。这使得住房公积金制度有悖当初设计的初衷。这些问题也造成住房公积金的缴存率低，民众对公积金制度能否带来住房问题的更好解决存在着大量的质疑。

在对市场化住房制度的研究中，德国学者Borsch-scpan和Stahl提出了住房储蓄制度的构想[2]，另外住房储蓄银行的制度引起了欧洲学者的更多关注Dr.Marcuscielebeak（2002）研究了住房储蓄合同所有者的预缴行为[3]。但这一模式最大的缺陷是缺乏有效的统一监管，这一问题最终也引起了次贷危机[4]。而在日本实行的反向住房抵押贷款则为政府直接融资、政府间接融资、民间机构参与三种模式[5]。此外日本还将住房和养老结合提出住房养老新的模式[6]，这一模式弊端是民众对于住房养老的信服度不高，无法调动民众积极性。

国内对住房金融的研究较晚，邹庆彤[7]针对这几年来我国住房储蓄银行发展状况、发展体系的进程及深层问题进行了分析。此外李玉福[8]认为随着住房市场的进一步发展，住房公积金制度的弊端也日益显现出来，也制约着居民的住房和城乡建设。

我国建立住房银行的必要性

住房公积金覆盖率低.在我国只有城市有住房公积金，农村以及其他欠发达地区没有建立住房公积金，而在当前我国农村人口依然有近一半的人口。这也使得住房公积金的覆盖率大大的降低了，此外有一些处于崩溃边缘或者长期亏损的企业也不可能开展这项业务了。

高通货膨胀率导致公积金贬值.我国住房公积金的归集数量增长迅速，但同时相应的管理手段确落后于增长速度，住房公积金的管理手段有限，大多用于投资比较稳妥的投资渠道，导致公积金的增值空间有限，并不能赶上通货膨胀效率，也导致了公积金进一步贬值。

适合我国国情的建设模式

建立全新的住房金融机构，成立国家住房储蓄银行

现阶段买房难已经成为社会性问题，因此需要变革建立一套国家住房银行模式。首先现行住房公积金制度在各个省市均设有住房公积金管理中心，需要组建的国家住房银行的组织架构和人员配备已基本齐全。可充分利用公积金管理中心业务网点和从业人员，直接整合组建成为国家住房银行在各地的分、支机构，而在中央设立总行，实行垂直管理，将住房公积金管理中心直接转变为住房银行。

住房储蓄银行的优点

实现住房公积金的跨区域使用：民众缴纳的住房公积金直接划归到住房银行的个人账户上，个人账户的资金在全国范围内可以自由的使用。针对部分民众对于自己可能存在的机会成本问题，笔者认为住房银行给予民众放在银行的资金应当提供高于同期商业银行的利率，使得闲置资金充分利用。

保证住房基金的来源：对于住房公积金出现资金缺口的地区，可以适当的开展住房抵押贷款证券化业务。基本思路是：组建几家专门从事住房抵押贷款证券化业务的机构，按照事先约定的标准，通过国家住房银行发行筹集资金的证券，证券销售的主要目标是住房公积金有结余的个人或者是不需要使用住房公积金的个人，解决了个人贷款发展的地区间不平衡的问题。

结论与政策建议

对于中国房地产市场及政府来说，如何从政府端建立稳定有效的长效机制是重中之重，应该做出以下措施：

建立管营分离的管理体制。建立住房银行要做到管营分离，首先公积金的缴纳是在住房银行的制定部门完成，再者公积金效用的最大化投资经营也是必不可少的，将经营的问题交给专业的金融理财人才，保证利益最大化。

市场经营管理替代行政管理。国家住房银行应当隶属于中央银行的监管，是一个住房金融市场的产物，保障了住房银行决策的独立性，杜绝地方政府挪用住房公积金。市场的经营很好的解决了盈利性差以及流动性不足的问题。