商业地产企业财务风险及成因分析

（邯郸国际陆港有限公司，河北 邯郸 056000）

一、商业地产企业财务风险管理特点以及存在的问题

（一）资金回收期长

一个项目的主要流程主要有以下四个阶段：第一阶段是征地；第二阶段是土地开发；第三阶段是房屋开发；第四阶段是竣工销售以及物业。在以上四个阶段之中，都需要公司投入大量的资金，而在现实情况之中商业地产行业为了加快资金回笼速度，会在第三阶段房屋开发中进行预售，让部分资金提前回笼，但资金正式回笼的时间仍为第四阶段。所以我们可以看出本行业资金的回收期较长，导致不可控因素增加。

（二）财务杠杆过度使用

因为大部分公司并无足够的现金，而本行业又需要大量资金，所以这些公司都选择贷款这种财务杠杆方式进行运作。但这种财务杠杆方式好的影响是帮助公司的股东在持有少量资本的时候维持公司运作，并提高税盾效应；不好的影响则是这使得公司的资金具有高度的流动性，公司一旦面临危机，则会产生无钱还债的现象，造成巨大的债务压力。

（三）变现能力不足

如上所述，现实中大部分商业地产公司的经营往往是通过举债的方式进行的，但这种方式需要企业拥有较高的变现能力，所以一旦在企业进行借款时自身相应的资产与借款不匹配，就会使得公司无法筹到资金，导致短期资金不足。而在商业地产企业中，其主要流动资产就是存货。而按照商业地产开发产品以及非开发产品进行分类，商业地产开发产品包括己完工商品住宅、在建开发产品、出租开发产品和拟开发土地；非开发产品则包括原材料、库存商品、低值易耗品。从上述的各类产品来看，都面临着不易变现的困境，这导致公司资产的流动性不高，最后增加一定的偿债压力。

（四）现金流不稳定

当今大部分商业地产企业的现金流并不稳定，存在一年高、一年低的现象。这其中之一的原因是商业地产公司面对项目流程时间较长的困境，会采取提前收取资金的方式使资金尽快回笼，也就是使用预售的方法在项目进行中就能把资金回笼。但是各个开发项目的销售期以及销售期的匹配问题往往会被忽略，从而产生现金流不稳定的现象产生。而另外一个原因则是企业投入收益现金流也存在不均衡的问题。所以现金流不稳定这一问题导致企业在现金流高的那年产生大量的现金冗余，而低的那一年企业则面临偿债风险，最后使得商业地产企业的正常运行无法得到保障。

二、风险防控体系构建

（一）重视财务管理控制工作，加大管理投入

为了提高财务管理放控制水平，房地产企业应该反思自身的工作方法。比如，自身是否深入认识到财务管理工作的价值？自身是否认真研究了财务管理工作方法？等等。在反思的过程中，企业需要探索财务管理方法。举例来讲，企业管理层可以通过搜集与整理财务工作的方法，指导员工开展工作；企业管理层逐步增强财务管理控制意识，积极地在财务部门开展各项活动，让财务员工发现自身的工作价值，增强他们的责任感，进而鼓励他们积极投入财务工作之中，从而提高财务管理水平；企业管理层需要为财务工作人员创设工作氛围，促进员工沟通交流。

（二）健全完善企业财务管理制度

第一，根据内外部财务发展环境，不断地补充财务管理控制制度。比如，国家出台的关于会计的法律法规；企业自身经营内容所对应的账目处理要求等等。第二，增强财务管理控制制度的约束性。也就是说，财务人员需要按照制度内容，科学地执行工作；第三，吸收他人之长，补取自身之短。企业需要学习其他国家或者企业的财务管理工作模式，以此完善制度。第四，房地产行业财务管理部门及行业协会需重视财务管理制度的建设工作。比如，它们可以通过定期召开经验交流大会的方式，发散企业的财务管理思维，创新财务管理方法。

（三）加强控制投资风险

要充分考虑当地的发展现状以及国家的相关政策，进行大量的调研分析，获取充分的决策数据支持，建立最佳投资风险控制机制，有效地加强投资风险管理，促进房地产企业实现可持续发展，使投资风险尽可能的降低。

（四）提高内控意识水平

目前，房地产开发企业的内控意识还比较薄弱，就需要不断提高全体人员尤其是财务人员的内控意识，从根本上促进房地产企业的发展，打造良好的财务环境。房地产的内部控制，需要全体人员的经济参与，房地产领导层需要全面监控整个企业的内控执行情况，严格按照内控制度执行，为全体人员做好榜样。

（五）偿债风险控制

为避免偿债风险的增加，商业地产企业有必要对自身的资金结构进行合理安排。所以在企业的运行过程中，应当加大对筹款渠道的重视，从而选择一个较为合理的渠道进行筹集款项。而对于企业自身的负债率也应当有一个确定的值，那就是同该企业的偿债能力能够相互匹配。

（六）提高企业财务管理人员综合素质

第一，开展针对性的财务管理培训活动。企业需要事先测试财务员工的工作能力，再对他们进行分组，最后分层次与分批次传授财务管理知识。第二，建立健全关于财务工作的权责制度。也就是说，不同岗位的员工需要承担不同类别的工作。如果他们的工作内容出现了问题，就可以更好地追究财务管理职责，进而纠正他们的工作方式，从而提高他们的工作水平。第三，控制资金收支工作。财务员工需要科学地记录财务处理项目，确保账目的清晰性，以此合理控制资金流向。

结束语

综上所述，商业地产企业财务风险防控体系构建对企业的可持续发展有着极为重要的意义，也对本行业的健康发展起着十分关键的作用。在当今中国的经济发展之中，由于商业地产企业发展历史不够久远，所以对于财务风险管理还不够重视，在企业管理中存在的问题还较多，因此本文根据当今情况，通过偿债风险控制、加强资金流动性、盈利风险控制、强化企业内审制度等策略的提出，构建商业地产企业财务风险防控体系，希望能够对商业地产公司财务风险管理水平的提高有所帮助。