房地产开发经营的工程管理分析

崔冠中

青岛城发建设投资有限公司 山东青岛 266000

房地产工程管理是一项复杂而又专业的问题，现阶段管理期间尚存在一定的问题，不同房地产企业需要结合自身实际情况，不断总结管理中存在的问题，并加强全过程管理与全员管理，善于运用现代科学技术，保证项目管理效果。

1 房地产工程管理存在的问题

1.1 项目施工准备工作不全面

常言道“工欲善其事，必先利其器”，房地产项目的开发与建设需要面对的问题较多，工程开展前期的准备工作是否充分会直接影响后续施工进度、施工质量以及施工安全。部分房地产企业在项目建设前期没有派遣专人深入拟建工程区域，对其周边交通、现有建筑、基础设施建设、人员流动等进行全面调查与评估。部分房地产企业与施工单位之间交接不彻底，过度重视施工进展，可能因为相关材料准备不充分、施工设备不到位等造成施工中断，引起经济损失[1]。

1.2 工程建设缺乏精细化管理

房地产工程建设具有施工周期长、工程规模大、施工工种多等特点，这些特点直接决定了工程建设过程需要大量人力、物力、财力资源的投入做支撑，而这些都将成为工程管理的主要内容。从人员方面来看，工程建设所雇佣的人员大多属于临时工，且技能水平参差不齐，给培训工作和管理工作都带来了困难。在新时期市场经济发展模式下，房地产企业对于工程管理精细化的要求不断提高，但就目前的实际情况来看，却并未达到这一要求。

1.3 房地产企业成本控制不理想

成本控制是房地产企业工程开发项目的重点工作，决定着整个工程的实际价值。现在有很多的房地产企业只是注重满足人们的审美需求，对房地产项目的成本控制缺少关注，导致很多的房地产项目市场价过高，很难满足人们的实际需求。控制不好项目的成本就会导致工程计划很难实施，给公司带来很多经济损失[2]。

2 改善房地产工程管理的有效对策

2.1 健全和完善工程管理制度

健全和完善工程管理制度是房地产开发经营的建筑工程管理工作的首要工作，也是全面提升工程管理水平及管理效率的关键工作。①全面提升工程管理人员的管理意识及管理能力；②充分了解建筑工程项目管理人员的专业水平，深入结合工程实际情况制定符合企业发展现状的工程管理制度；③不断积极学习先进的工程管理制度，不断深入施工现场了解现场管理的实际情况，及时对前期制定的工程管理制度进行健全和完善；④将工程管理制度全面落实到施工现场，首先要将工程管理责任落实到个人，然后严格要求每一位施工人员自觉遵守工程管理制度，对违反施工标准、管理制度的人员进行严格批评。

2.2 加强房地产项目开发前的策划管理

有效改善房地产项目工程管理的第一步就是加强对项目开发前的策划管理，将项目的各个施工阶段的计划具体化，全面优化工程策划，让后面的计划和施工能够有效开展，促进工程中各个环节的顺利进行。首先，在策划前应该针对市场进行详细调研，充分掌握市场的相关信息，对性能、成本、安全和质量等进行详细分析，有效控制风险；之后在策划时，应该充分考虑各种因素，将项目的实际情况与市场调研结果相结合，保证计划的有效性和可实施性；最后进行项目的整体设计，应该将预算与策划相结合，确保数据的准确度，各个相关的部门应该及时沟通，将整个项目的施工风险降到最低，只有将策划的流程和管理制度具体化，全面控制策划中的不定量因素，才能有效保证后期的施工进度和工程质量[3]。

2.3 实行全过程精细化管理

工程管理部门应以项目公司为基准，推动工程管理职能的有效前置，建立完善的运营管理体系，基于项目前期计划完成月度工作计划的编制工作，并将其上报至运营管理中心进行备案，由运营管理中心在每月召开的工作会议上针对各项目部门的工作计划实施情况进行总结评价、给出指导方案。以项目施工过程为核心，需围绕以下五个层面实行精细化管理：①质量管理，建立集项目经理、总工程师、施工管理人员、技术主管等于一体的质量组织管理体系，围绕施工前期、设计阶段、施工阶段设置具体的管理目标，加强对施工环节的技术指导与材料设备把关，基于样板引路制度强化施工过程控制，做好各工序间的质量检验与交接；②成本管理，建立集项目经理、副经理、成本部、工程部等部门于一体的成本权限管理体系，着重加强对设计变更、现场签证、工程款支付等环节的成本管理；③进度管理，需结合项目各分项内容设计工期目标，完善整体进度控制图的编制工作；④安全管理，基于安全文明施工标准落实安全管理责任，采用定期与不定期相结合的方式开展安全生产检查行动，保障及时发现问题并督促施工方落实整改，确保施工的安全进行；⑤环保管理，基于当地环保规定严格落实施工噪声、污染的管理，加强施工人员的环保教育工作，确保实现绿色施工目标[4]。

2.4 工程物业管理

物业管理在工程管理中同样至关重要，与房地产企业经济效益的提升息息相关。为了确保物业管理的科学性，工程管理部门应该以国际上房地产工程物业管理标准为依据，根绝我国房地产工程发展建设现状开展物业管理工作。同时，房地产工程的物业管理要充分关注顾客的满意度，并选用高素质的人员进行管理。只有这样，才能够切实提高物业管理水平，为后期产品销售提供充足的保障。

3 结语

房地产开发经营的建筑工程项目在市场经济中的发展速度逐渐加快，强化工程管理工作是提升项目工程管理质量的关键。工程管理工作始终贯穿于整个房地产开发经营的建筑工程项目所有阶段，重视工程管理工作、了解工程管理工作的基本内涵及管理要点可以显著提升建筑工程整体项目的安全性、功能性和居住舒适性。