房屋租赁合同无效的法律后果处理

袁颖丽

上海市浦东新区人民法院，上海 200135

合同无效是指当事人所签订的合同欠缺生效要件，导致合同自始不发生法律效力，但并不是不发生任何效力。无效的处理并不妨碍法律行为产生某些效力。合同无效后，因该合同取得动产或者不动产，因丧失其基础，故应当返还。①

房屋租赁合同无效时，出租人与承租人承担的应是缔约过失责任，系对另一方信赖利益损失的赔偿，其目的是补偿一方当事人因合同无效而遭受的损失，从而使损失方的利益恢复到合同签订前的状态。信赖利益并不包括合同履行后可以获得的利益即履行利益，如房屋空置损失、承租人的经营损失、员工遣散费等间接损失。这种赔偿责任在性质上属于缔约上过失责任，应当各自承担相应的责任，承租人应返还租赁房屋、支付房屋占有使用费，双方当事人还应按过错责任承担相应的赔偿责任。若承租人将房屋转租他人，还应承担清退次承租人的义务。

一、房屋占有使用费的处理

（一）支付房屋占有使用费的必要性

房屋租赁合同作为继续性合同，当合同被认定无效时，承租人应向出租人返还租赁房屋，出租人可参照租金标准主张占有使用费，双方不再继续履行租赁合同。房屋占有使用费是承租人占有使用房屋期间所应支付的费用，系承租人对房屋占有使用之返还。承租人占有使用房屋会使得承租人获得租赁房屋期间内房屋的使用价值，同时，导致房屋的价值存在一定的损耗和折旧；另一方面，也会导致出租人不能实际占有使用房屋。出租人将房屋对外出租，交付承租人使用，其目的并非是为了让外界承担使用房屋期间内的损耗，而是为了实现房屋的使用价值，从而获得一定的金钱利益。因此，房屋占有使用费从其本质而言，包含了承租人占有使用房屋所得的利益返还及其对房屋损耗与折旧的赔偿。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同解释》）规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”显然，该条款意味着承租人基于占有房屋获得了占有利益，当房屋租赁合同被认定无效后，承租人应就其获得的占有利益以使用费的形式予以支付。另外，该条款还明确了房屋使用费的支付标准，即参照租金，此规定符合当事人签约时对租赁房屋所支付的使用费对价的预期，且符合市场交易。

（二）房屋占有使用费的支付标准

法律规定，房屋租赁合同无效，出租人仍然可以参照租金标准要求承租人支付房屋占有使用费，但许多学者认为不妥，这种处理方式会导致无论合同是否有效，承租人均需按合同约定的标准支付租金/房屋使用费，并未体现有效与无效合同的区别，也没有体现无效合同自始不发生法律效力的特性，不能产生租赁双方签订合同之初所预期的法律后果。②笔者认为，上述规定是“可以参考”，系从诉讼成本角度考虑，必要时，也可经由租赁合同当事人申请委托评估或者通过双方友好协商、询价等方式确定房屋占有使用费的标准。无效的房屋租赁合同法律后果的处理需要根据致使合同无效的情形、承租人与出租人的过错责任等来认定房屋占有使用费的支付标准，并且考虑是否与承租人所实际取得的占有利益相符合。

但需要强调的是，房屋租赁合同因租赁标的物是违法建筑导致合同无效时，关于免租期内的租金/房屋使用费应如何处理。现在审判实务中，有不同的观点。一是认为，合同无效，关于免租期的条款也应为无效，承租人应返还免租期内占有房屋所获得利益，即出租人有权要求承租人支付免租期内的租金；另一种观点认为，合同是因房屋的权属导致无效，原约定免租期内的租金承租人也不应予以支付。法律规定已经肯定未取得合法建设审批的建筑或违法建筑的物权属性，那么关于免租期的约定，也是房屋所有人对自身利益的让渡，且实践中，免租期内承租人也是装修租赁房屋，并不实际经营，无法获得经济利益，因此，免租期的约定是租赁双方的意思自治的体现，与效力性强制性法律规定无涉；另外，免租期和租金支付标准的约定均是在双方签订合同之初即确立，在起初认为合同有效、实际履行的情况下来确定租金数额；一旦租赁合同被认定无效后，也是根据租金和免租金条款来计算相应的财产利益，租赁双方可参照免租期约定来确定房屋占有使用的支付时间，此举也符合双方签订合同之初对支付对价与获得租金收益的心理预期，因此，该观点认为合同无效后应参照使用免租期条款。③笔者支持后一种观点，房屋租赁合同无效的处理应考虑导致合同无效的情形，因此，因租赁标的物系违法建筑而导致租赁合同无效的处理需要兼顾诚实信用原则与公平原则，若支持出租人要求承租人支付免租期的房屋占有使用费，会导致承租人的双重损失，致使承租人超额承担免租期内的费用，以及致使出租人因出租违法建筑之过错行为而获利，此举显然会导致利益失衡，有悖于公平原则，因此，笔者认为违法建筑导致租赁合同无效则不应支付免租期内的房屋占有使用费。同理，当房屋租赁合同无效时约定的租期已经届满，免租期内的占有使用费更不应给付。

二、损失赔偿的处理

我国法对于损失赔偿采金钱赔偿主义，《中华人民共和国民法通则》第134条规定承担民事责任的方式，其中包括了恢复原状和赔偿损失。④我国合同法的规定，“合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

（一）装饰装修物的处理

在签订房屋租赁合同后，承租人往往会对房屋进行适当的装饰装修，以提高房屋的适租性。无效的房屋租赁合同的法律后果处理必然包含装饰装修物，那么需要考虑装饰装修物的所有权归属，以及若出租人获得装饰装修物应如何处理，以便更好的平衡出租人和承租人之间的利益。简言之，装饰装修物系归属承租人亦或是出租人，若归属出租人，则出租人是否应对承租人支付的装修装修费用予以赔偿；若需要赔偿承租人的装饰装修损失，则应如何赔偿。

1.装饰装修物的权属

装饰装修物的权属认定一般应用添附制度。所谓添附，即指分别属于不同所有权人的物，结合在一起而形成的新的物或不可分离的物，若分离，则会使得物失去其原有价值。⑤如果承租人的装饰装修物一旦与租赁房屋相结合，与其成为整体而不可分离，若将装饰装修物与租赁房屋进行分离，则有损于房屋本身的价值，有悖于物尽其用原则。如果不动产与动产相附合，则必然会使得动产产生物权变动，原动产所有权人便不再享有动产所有权，而相对方不动产所有权人便享有动产所有权。添附制度的目的在于，确定物权归属，解决分别属于不同所有权人的物之归属问题；其二是为了充分实现物之价值。根据《房屋租赁合同解释》第9条第2款规定，“当承租人对租赁房屋的装饰装修物和房屋已经形成附合时，如果出租人同意利用的可折价归其所有；如果出租人不同意利用，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。该条款可以确认在房屋租赁合同被认定无效后，承租人所建的装饰装修物已经与房屋形成附合时，从使用价值及经济价值角度考虑，应归属出租人所有。虽然该条款没有明确约定，若出租人不同意利用装饰装修物时的权属归属问题，但该款规定租赁双方根据导致合同无效的过错程度来分担装饰装修的现值损失。由于系承租人支付房屋的装饰装修费用，发生损失分担的时候，显然是出租人支付一定的赔偿费用。

如果承租人租赁房屋后擅自对房屋进行装修，也未获得出租人同意或事后允许，亦或是承租人的装饰装修行为不利于房屋之本身，有害于出租人的财产权益，那么在此情况下，出租人则必然会要求承租人将房屋恢复交付时之状态予以返还，此时便不存在所谓的装修装修费用的损失赔偿问题，出租人亦无须支付相应的赔偿费用。

承租人承租房屋后会对房屋进行装修，关于已形成附合的装饰装修物的损失处理问题，详见前文所述，而对于未形成附合的装饰装修物应如何处理值得探讨。《房屋租赁合同解释》第10条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”在处理无效的房屋租赁合同的时，应当首先尊重当事人的意思自治；在租赁双方当事人没有约定或约定不明的情况下，承租人享有未形成附合的装饰装修物的所有权，承租人将未形成附合的装饰装修物予以搬离，出租人也无须对未形成添附的装饰装修物予以赔偿。

2.装饰装修物的损失赔偿标准

关于处理无效的房屋租赁合同中已经形成附合的装饰装修物的权属如前文所述，在该装饰装修物归属于出租人后，承租人即不再享有所有权。出租人所获得的利益与承租人所遭受的损失并不对等，那么应如何平衡双方之间的装饰装修损失。有观点认为，应以出租人获得的利益为补偿标准，另有观点认为，应以装饰装修物的价值，即以承租人所支付的装饰装修费用作为补偿标准。笔者认为，关于第一种观点，若系由于出租人的过错而导致房屋合同无效，则片面的以出租人所获得的利益作为赔偿标准，显然此举对承租人而言有失公平，理由在于出租人所获得的装饰装修物的价值远远少于承租人所遭受的损失；关于第二种观点，若合同无效系由于承租人之过错，比如承租人将租赁房屋用于开设赌场，则片面的以承租人支付的装饰装修费用损失作为赔偿标准，对出租人而言亦有失公平，并且需注意到承租人的装饰装修并不一定符合出租人的心理预期，此举会加重出租人的损失，由出租人一方承担合同无效的法律后果。法律规定，当承租人对租赁房屋的装饰装修物和房屋已经形成附合时，由双方按照导致合同无效的过错程度分担现值损失。损失赔偿分为所谓的完全赔偿主义与限制赔偿主义之区分，无论哪种赔偿主义，不过仅仅是法律规定上的差异，在司法实践中，最终都需要采取一定的措施来确定具体的赔偿范围，无限制的赔偿是决定不存在的。⑥出租人与承租人承担的是缔约过失责任，系对另一方信赖利益损失的赔偿，其目的在于补偿一方当事人因合同无效而遭受的损失，从而使受损方的利益恢复到签订合同之前的状态。在确定出租人对承租人的赔偿标准时，应根据导致合同无效的过错责任区别对待。所谓装饰装修物的现值损失是指，在房屋租赁合同被确认无效时，附合在房屋上的装饰装修物上存在的实际价值，亦即装饰装修物之现存的价值。现值损失的认定在司法实践中一般采用鉴定的方式，采用现存价值评估法进行鉴定，现存装饰装修物在合同被认定无效时的工程造价。另外，关于如何确定装饰装修物现值损失，通说认为此时并不需要考虑双方合同约定的租赁期限，只需要考虑承租人对装饰装修物的实际使用时间予以折旧。

需要注意的是，房屋租赁合同租期届满但被认定为无效合同的，装饰装修物应如何处理。根据法律规定，当房屋租赁合同有效时，装修价值应当摊销在整个租赁期内，租赁期满，装饰装修价值即摊销完毕。承租人应当对自己实施的装修行为负责，对装修标准、装修使用时间及装修预算都有心里预期，因此租赁期限届满、合同终止后，装饰装修费用已经摊销在整个合同履行期间内，不应再列入损失赔偿的范围。房屋租赁合同被认定无效时，租赁期限已届满，承租人已经享有了整个合同期内的装饰装修的利益，故其原支出的装饰装修费用不属于合同无效的损失赔偿范围。理由在于承租人在装修投入时，已经对租赁期限及期满后不续约的风险有了预估，承租人也已将投入的装修装修费用作为实现租赁合同的必要成本。租赁期间，实际已进行了分摊，对相应的装饰装修等也最大化地进行了利用，租赁目的已实现，承租人已无要求出租人赔偿损失的基础。

（二）扩建物的处理

房屋租赁合同被认定为无效时，双方当事人对扩建房屋、对扩建费用没有约定的、未办理合法建设手续的扩建房屋应如何处理。

1.扩建物的权属

扩建物即通过工程建筑实现增加房屋面积的目的，而改建房屋则属于功能性、结构性的改变，亦可视为装修的一种。如前文所述，装饰装修物一般适用添附制度，归出租人所有。显然，扩建物的归属一般也适用添附制度，承租人在租赁房屋上进行扩建，所形成的扩建物与房屋结合则与其成为整体而不可分离，在房屋租赁合同被认定无效后，从扩建物的使用价值和经济价值考虑，应归出租人所有。但若房屋租赁合同系因租赁标的物的违法性被认定合同无效，那么扩建在违法建筑上的扩建房屋也应认定为违法建筑，此时对于违法的扩建物应按违法建筑处理，可能会被行政机关予以拆除。当扩建物被拆除时，显然也不涉及扩建物权属的归属问题，仅仅发生扩建费用的损失承担。

2.扩建物的损失赔偿标准

通说认为，承租人经出租人同意扩建，未办理合法建设手续的，扩建损失应按照过错程度确定赔偿责任。扩建损失可根据租赁房屋本身的合法性、双方的报建义务、配合行为、扩建受益情况、扩建规模、风险控制等因素确定合理的责任比例。房屋租赁合同被认定无效，一方当事人因合同无效而遭受的房屋扩建费用的损失，是基于信赖利益的损失赔偿。信赖利益是一方当事人由于信赖法律行为的有效性而遭受的损失，此处须使被害人处于如同他未曾闻知该行为时所会处的状态。⑦计算扩建损失应以造价费用为标准进行赔偿，本质是一方当事人能够取得多少赔偿金的问题，对现实发生的损失进行金钱换算。在计算扩建物造价时，应考虑计算标准时点问题。一元说认为，以某种特定的时点作为标准时点；多元说认为，多样的标准时点不应存在原则和例外的标准时点，这样，我们很难说应以哪一种标准时点为原则，例外地使用其他的标准时点，因而多元说值得赞同⑧。实践中，对于扩建物的造价费用的鉴定方法采“建安重置结合成新价”即现在建造被拆除房屋的价格。

（三）搬迁损失的处理

房屋租赁合同被认定为无效时，承租人负有返还房屋的义务。显然，承租人搬离租赁房屋时，还涉及到承租人的搬迁损失。搬迁损失应按照承租人与出租人的过错程度确定赔偿责任。搬迁损失以承租人实际发生的费用为准。

对于房屋租赁合同期限届满，合同被认定无效时，发生的搬迁损失如何处理。如前文所述，租赁期届满，承租人负有返还租赁物的义务。在签订租赁合同之初，承租人即知晓合同期满后必将搬离租赁房屋，租赁期届满后，承租人也没有继续使用房屋的法律或合同基础，自然应搬离房屋，所产生的搬迁费用也在其预期内，不应列入损失范围。

三、结语

由于房屋租赁合同的无效违背当事人的目的、有悖于私法自治，因而，除违反强制性规定或公序良俗外，应尽量减少无效的房屋租赁合同，对于某些无效的合同可以通过采取某种补救措施使合同有效，有利于合同当事人的权益、有利于租赁市场稳定。

注释：

①韩世远.合同法总论［M］.法律出版社，2018：319.

②王泽鉴.债法原理-不当得利［M］.中国政法大学出版社，2002.

③郝佳佳.违法建筑租赁合同无效不应给付免租期内占有使用费［J］.人民司法，2018（11）：22.

④韩世远.合同法总论［M］.法律出版社，2018：775.

⑤谢在全.民法物权论［M］.台北三民书局，2003：505.

⑥韩世远.合同法总论［M］.法律出版社，2018：795.

⑦韩世远.合同法总论［M］.法律出版社，2018：784.

⑧韩世远.合同法总论［M］.法律出版社，2018：822.