东莞城市更新发展的问题与对策

曾小伟

广东宏尚律师事务所，广东 东莞 523000

在我国的城市研究与发展中，城市更新主要以旧区域改造为重点，以提升城市的整体功能为核心，而城市的更新改造也逐渐成为全国各大城市关注的热点问题。在新的发展时期，广东省东莞市同样紧随时代发展的步伐，基于改善国家民生任务的基本要义展开了一系列的更新改造建设，为进一步打造美丽城市、幸福家园而努力。

一、东莞市城市更新概述

东莞市土地利用规划修编试点工作自2002年就已经开始，历时8年才完成修编工作。从东莞市的城市更新政策背景来看，早在2009年8月25日，广东省人民政府就发布了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（以下简称《“三旧”实施意见》），其中明确指出了广东省推进“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造工作的重要性及紧迫性，并明确了关于“三旧”改造的总体要求以及相关原则，并对“三旧”改造范围的合理确定、改造方式的因地制宜、各类历史用地手续的完善等做出了重要的制度安排。由此，广东省“三旧”改造的大幕徐徐拉开，广州、东莞、中山、惠州等市县纷纷开始响应落实。而从东莞市的实际发展来看，其早在广东省政府正式颁布出台“三旧”改造政策前，便已制定出台了《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》，其中重点提出为了进一步推动全市产业结构调整和转型升级，要不断加快实施“三旧”改造。另外，该暂行办法中还对“三旧”改造的几种形式进行了规划，其中包括转型企业明晰土地权属、超占土地完善后续以及成片拆迁改造，等等。在此基础上，东莞市的城市更新发展也真正拉开了巨大的帷幕。

二、东莞市城市更新发展中存在的问题

在城市更新的落实为东莞市带来新的发展机遇的同时，法规政策的不完善造成了很多新的社会矛盾和法律问题，而且在推进“三旧”改造工作的进程中，城市主政者的思维逻辑以及施政思路也在随着现实情况的变化而逐步转变与完善。针对上述问题，在东莞市的更新进程中，就需要注重防范“三旧”改造政策创新中潜在的各种风险，要进一步加强监督管理工作。与此同时，中国工程院院士李道增先生曾认为我国在近20年的旧城过程中留下的改造教训，就是在不断告诫政府规划部门，在展开城市更新工作时，必须要避免出现面子工程、驱贫引富以及城市文脉断裂事件。就在东莞市展开城市更新工作以来，在城市中仍存在一些暴力强拆以及逼迁的行为，多种城市更新乱象屡禁不止，如此一来就导致旧住宅区的城市更新陷入了僵局，城市中更有部分更新项目处于占而不拆、拆而不建的状态，导致城市更新工作的开展难以走上正轨。对此，还需要在未来的规划与发展中进一步完善立法，要使城市更新工作的开展有法可依。从东莞市的角度来说，则需要在城市更新中加强对行政权力的规范，精简审批环节，从而提升审批效率，进一步完善相关的立法制度，同时也要重新定位政府角色，进一步明确政府权力边界，促进东莞市城市更新工作的顺利开展。

三、新时期促进东莞市城市更新发展的对策分析

（一）加强城市更新规划理论与政策研究

近年来，东莞市城市规模的扩展以及产业结构的调整，使城市中可供使用的建设用地不断缩减，旧城区的空间结构也发生了一定的变化。而在城市的高速发展中，就需要我们紧密结合城市的发展现状，利用城市形态学、经济学以及社会学等理论，在城市的高速发展条件下深入研究旧区空间结构形态的演变机制与相关规律，从而科学地把握城市更新实质。此外，也要进一步加强对城市更新政策的研究。站在城市整体发展的角度来看，城市更新是调整城市用地空间存量，合理有效地利用城市用地的重要途径。目前，东莞市还处于产业结构调整的重要时期，对此，更需要加强城市更新发展中集中与分散的整合机制，提高旧区功能、机构与城市整体发展的协调性，从而进一步研究城市更新的宏观政策与调控机制，推动城市的更新发展。

（二）加强对GIS技术的应用与研究

目前，在城市的更新改造过程中，城市的发展规模与发展速度之间存在着很大的矛盾，这就导致在城市更新发展中对信息的收集、整理与分析变得异常烦琐，但在实际的城市规划发展中又不得不综合多方数据资料评价和论证其中的动态变化，在这一现状下就导致城市更新规划中缺乏有力的数据支持，容易使决策人的主观随意性增强，不利于城市的更新发展。在这一发展环境中，GIS技术的发展则为当前城市更新发展的规划研究提供了有力支撑。在现阶段的城市更新发展中，通过GIS技术能够更高效地对其现状数据进行处理，并能够构建动态研究的时空模型为城市的更新规划提供数据参考。在这一技术的支撑下，将能够更好地充实和完善城市现有的更新规划技术与方法，促进城市更有序地发展。

（三）加强城市基础配套设施建设

在城市的更新发展中，最为核心的目标必然是为城市居民构建安逸、方便的生产生活条件，对此，在城市的更新改造中就需要利用旧城改造项目不断加强与改进城市的基础配套设施建设。首先，要将城市基础配套设施融入城市更新计划当中，要在城市的长远发展中将基础配套设施建设落到实处，真正为城市居民提供良好的城市生活与发展环境。在实际工作中，要勇于革新传统的城市建设模式，科学落实统筹规划工作，合理部署，尤其在地块的挑选上要格外谨慎，要站在城市的长远发展角度上展开公共配套服务设施建设工作，从而不断完善城市的承载力与凝聚力，提升城市档次。

其次，在城市的更新发展中要跟进落实配套设施建设工作。在城市的更新发展中，通常存在旧城区拆除与新城区建造同步进行的情况，在老城区改造中常会有大部分公共设施在同一时期拆除，因而就提倡在开发与新建城区的过程中，基础设施的建设要同时覆盖街道社区、医疗卫生、教育场馆、交通设施以及城市绿化等公共配套设施。

最后，要结合现有的公共配套建设进行一定的拓展。在城市的更新发展中通常需要借助现有资源来促进新城的建设，但与此同时也需要增添一部分新的配套设施，来完善已有设施，并实现新老城区的全面覆盖。对于旧城改造的安置地区以及周边的县区，也要进一步加强现有公共设施建设的辐射力与蔓延力，以促进公共配套资源的最大化利用。

（四）关于老旧住区的更新规划

针对城市的更新发展来说，在推进三旧改造的工作中，必然要将城市居民的生活和工作放在首要位置，因而在更新老旧住区的同时必须要注意与原住居民的沟通，在征得民众同意后再开展老旧住区改造工作。在落实老旧住区更新规划的过程中，首先，需要进行空间更新。要在安全保障系统覆盖的前提下对居住空间进行调节；对于住区的道路系统也要展开改造，逐步落实“步行为先”的方案；同时还要借助技术手段采取“以时间换空间”的方法解决老旧住区停车难的问题。

其次，要进行功效更新。要确保合理地分配与改良公共设施、环卫设施、商业服务设施；针对流动服务项目也要进行深度优化；在完善智慧社区的过程中，还要将安防摄像头全覆盖与智能交通管理知识加入其中。另外，还要积极利用中心绿地广场改良、新能源使用等理念促进绿色社区的发展。

最后，要进行人文更新。在老旧住区的改造中常强调要有机更新，也就是说要始终秉持生态保护与文化植入共同发展的理念进行更新发展。既要在改造的过程中将原有建筑的历史痕迹保留下来，也要充分利用现有建筑与自然生态环境；既要让历史文化得以延续也要体现现代城市文明的精彩。另外，在老旧住区的改造中，还要增加老年设施比例，提升老年人的生活质量；在丰富住宅区文化内涵的过程中可定期举办文化展览以及歌咏书画展等活动，不断充实老年人的日常生活。

四、结语

综上，作为广东省最为关键的外贸口岸和交通枢纽，东莞市自改革开放以来就在经济与社会发展方面取得了巨大的发展成就，但在经济社会的高速发展中，东莞市的土地消耗也逐渐严重，增量土地日渐减少，因而在新的发展时期，东莞市也必须要加快推进城市更新速度，进一步提升城市的土地开发利用率，从而确保城市功能的完善以及产业结构的优化发展。