法律关系视角下冒名处分不动产的司法适用研究

上海市闵行区人民法院，上海 201199

冒名处分不动产的现象自古有之，主要表现为房屋登记物权人的租客、子女、配偶或无关通过各种方式获取或伪造相关证明，冒充房屋登记物权人将房屋转卖给不知情的相对人，并且完成变更登记。法院在判决过程中要权衡利益冲突，并且判断房屋所有权的具体归属。但目前，关于这方面的内容还存在很大的争议。

一、冒名处分不动产司法适用案例

从目前来看，国家立法中并没有对冒名处分不动产这一行为进行明确规定，外界还存在较大分歧和争议。为此，结合实际案例具体分析，冒名处分不动产司法情况。以湖南省某地区人民法院接收的一起冒名处分不动产司法案件为例，案件中甲与乙系兄弟关系，经过父母的授意，兄长甲卖出父母的原有房屋，并以卖房所得价款完成了新房预售购买，购买人为弟乙。在签订合同的过程中，弟乙向其兄甲提供了本人身份证。随后，哥甲以弟乙的名义通过房产中介与第三人丙签订了房屋居间合同，将订购新房转让给丙，并约定了价款。一个月后，丙按照合同约定支付了定金及部分房款，并将原预售合同与发票等证件交中介方保管。两年后，乙于当地房管局说明合同等文件丢失，并且申请领取不动产凭证，重新将房屋登记在自己名下，最终引发纠纷。最终判定房屋归属丙方，二审判决结果虽然和一审判决一致，但分析过程完全不同。一审中采用的是适用表见代理制度，二审中采用的是适用善意取得制度，虽然结果相同，但关于冒名处分不动产行为的归属问题依然没有得到解决［1］。

二、冒名处分不动产司法存在的问题

从目前来看，冒名处分不动产情况在法律适用上存在非常明显的意见分歧，无论是实务界判决还是司法解释都有着较大的争议。根据前文案例情况分析来看，具体体现在以下几点：第一，如果存在合同诈骗罪，那么房屋买卖合同是否会直接判断无效；第二，在法律中采用相对人信赖保护这一条例，是否具备正当性；第三，不动产善意取得制度和冒名处分不动产之间的区别，以及二者具体的适用范围；第四，类推适用表见代理规则应用在冒名处分不动产案件情形中是否存在合理性。总的来说，在进行案件判断过程中，存在很多不确定因素，因此，要根据实际情况进行具体分析，以如果存在合同诈骗罪，那么房屋买卖合同是否会直接判断无效这一争议，并不能够简单的将其判定为无效，要结合实际情况，进行具体的考量［2］。

三、法律关系视角下冒名处分不动产的立法完善思路

（一）增加关于法律关系的结构判定

从目前来看，在明确的冒名处分不动产行为中，法院并不能够依据无权处分而直接适用善意取得制度，需要从法律关系的角度入手展开分析，尤其是在不动产物权处分的情景中，第三人属于特定对象，必须要从实际出发，严格按照结构进行判断，从而有效区分易混淆的情景。如果是一些较为复杂的法律关系，就可以在法律关系中进行明确规定，通过增加关于法律关系的结构判定的方式，来完成法律关系视角下冒名处分不动产的立法工作［3］。

（二）调整不动产善意取得适用前提

在冒名处分不动产情况中，冒名人属于无权处分，如果依据现有的适用善意取得制度来看，善意第三人恶意取得善意不动产，但是不动产登记簿并没有任何措施，然而第三人信赖是伪造的，不仅无法取得不动产登记簿的公信力，也无法在法律上占据有利地位。因此，调整不动产善意取得适用前提，改变这一问题，在编撰过程重新调整适用善意取得制度部分，将不动产登记簿存在错误，并且要求错误登记的对象与无权处分人的真实身份一致，作为适用条件纳入善意取得制度中，确保司法工作有效稳定的开展。

（三）细化表见代理制度的适用条件

除了善意取得制度之外，无权代理制度的相关规定都需要做出一系列的调整，可以通过类推适用无权代理作为主要的理论依据，但这只是一种暂时性的方法，治标不治本。如果不制定详细的法律法规或者进行司法解释，那么这一问题始终无法真正在司法中得到进一步实践。在中国2017年的民法总则草案中，有列入冒用他人名义处分不能适用表见代理的规定，但是民法总则最终颁布时，在无权代理部分却取消了该项目。也就是说，目前并没有将冒名处分不动产的有关法律法规加入到具体民法中，而是借助司法的方式进行解释，从而细化表见代理制度的适用条件，以此最大程度保证交易安全，也保护第三人的合理信赖。

四、法律关系视角下冒名处分不动产的司法实践思路

（一）建立系统规范的审判思路

在实际发展过程中，正确处理法律关系，建立系统规范的审判思路，是合理解决冒名处分不动产问题的关键。通过上文对这一行为理论上的内容有了简单的了解，但还需要进行进一步实践，确保所制定的法律条件可以在冒名处分不动产和适用善意取得制度上得到灵活合理应用。但需要注意的是，在实际处理的过程中，必须要将司法和立法进行有效结合，切实避免其他行为的出现。建立形成系统规范的审判思路，是有效解决冒名处分不动产行为的复杂因素的关键。实际上，影响法官判定的因素非常多，很容易出现分歧，造成这种情况的主要原因在于，法官对具体要素的判断和理解存在差异，缺少一个系统的裁判思路。根据前文分析，想要科学的完成裁判，就要从实际出发，具体表现为以下几个方面：

第一，判断冒名处分不动产司法案件的主体。在裁判前确定冒名人和被冒名人，确认其是否为无权处分人和不动产登记簿中的真实权利人，但需要注意的是，并不强求被冒名人一定是真实权利人，也可和真实权利人存在特殊关系。与此同时，是否存在联络、是否存在授权、是否存在恶意、是否恶意串通等内容都要得到判断。第二，考虑到冒名人和第三人之间签订的合同是否存在合同绝对无效的情况，是否存在欺诈和胁迫情况，是否已经完成不动产物权的变更登记。第三，判断合同效力和物权变动效力。在实际司法判断的过程中，和直接适用善意取得制度的裁判思路不同，因此采用类推适用的无权代理制度，可以准确判断合同的具体情况，避免出现其他方面的问题。实际上，不动产所有权和抵押权的法律存在一定的差别，因此在裁判过程中，需要进行分开讨论，如果涉及不动产所有权买卖时，就要对合同效力进行确定，如果合同有效，那么不动产物权发生了转移，但依然需要判断冒名人行为。理论上冒名人行为应该看做无权处分，因此，不会因为未被追认就认定无效，当事人依然能够因此取得不动产抵押权。

（二）正确区分冒名处分不动产

除了上述内容之外，在法律关系视角下冒名处分不动产的司法实践过程中，非常容易和适用善意取得的案件进行混淆。想要从根本上解决这一问题，就必须要区分二者的区别。前者中必须要存在冒名行为并且具有无权处分，后者仅要求无权处分。不仅如此，对于法律关系视角下冒名处分不动产而言，被冒名人必须是特定的，并且和不动产登记簿所登记的极为一致。相反，在适用善意取得的案件中，并不要求身份特定，可以不是不动产登记簿上记载的权利人，如果不满足这一要求，就要考虑其他条件是否满足法律关系视角下冒名处分不动产情形此外，在实际应用中，还有一个情况可能和适用善意取得制度相混淆，如：夫妻一方想要独占不动产，指使他人冒充另一方处分不动产。虽然存在冒名处分行为，但因为受夫妻一方指使，因此，也被算作善意取得。

五、总结

综上所述，近几年来，冒名处分不动产问题不断增加，想要在司法处理过程中保证处理结果的准确性和公正性，就要从法律关系视角下入手，深入分析冒名处分不动产行为的基本结构，有效区分其和善意取得不动产情形的司法适用。不仅如此，还要进一步填补法律漏洞，并且制定出科学的适用制度。