论不动产预告登记

朱玉卿

中国人民大学，北京 100872

我国经济体系的重要组成部分其中就有我国的房地产行业，我国的综合经济水平也随着我国的房地产行业的持续发展得到了持续的上升，但是这快速发展的背后却有着一些问题。因为我国不动产预告登记制度的不完善，导致关于商品房权属的归属问题纠纷不断。迅速完善不动产预告登记制度和保证不动产预告登记制度的科学性，这是解决不动产预告登记问题的重要方式。

一、不动产预告登记的基本理论

（一）不动产预告登记的概念

不动产属于物品，最典型的不动产就是房屋。不动产预告登记是在相关物品不具备登记条件的时候，为了保证物品的未来归属权而进行的临时登记。不动产预告登记解决的是物品的归属问题，是一种物权制度。这种物权制度具有一定的排他性，这种排他性保证了未来不动产归属者的利益不被侵犯。这种预告登记方法的目的是使不动产的所有权人能够让自己所选择的物权变动行为产生相应的法律效力。这种登记方法最重要的就是要符合预告登记的登记程序，只有符合了不动产预告登记的程序，这种登记方式才能保证不动产买受人的权益。

（二）不动产预告登记的特征

不动产预告登记具有三个特征：（1）担保性，不动产预告登记是使不动产的所有权人所期待的物权归属得到法律保护的担保方式，是一种重要的物权制度。预告登记制度将登记人的权利进行了相关的限制和保护，并且对物权变更双方的行为进行了相关的约束，这种约束让物权变更双方的合法权益都受到了相关的保护；（2）临时性，不动产预告登记只是一种临时登记。不动产预告登记具有一定的时效性，超过一定时间的话，不动产预告登记的相关法律效力就会消失。这个时间长短根据我国现行的法律制度规定是三个月的时间，如果超过三个月的时间还未重新进行相关不动产登记，不动产预告登记的相关法律效力就会消失；（3）从属性，不动产预告登记的基础是不动产所有权人的权利成立并且有效。如果不动产权利人的权利不受法律保护，那么不动产预告登记的相关法律效力也会因为不动产权利人的权利问题而被撤销，这就意味着不动产预告登记失败。

（三）不动产预告登记的作用

不动产预告登记将物权变更的双方进行了相关的行为约束，保护了双方的权益。具体作用有四个：（1）保证归属权，不动产预告登记成功后，物权变更的双方不得违反不动产预告登记协议中的义务，如果违背就要担负相应的处罚。不动产预告登记的作用使得物权变更的双方能够按着协议规定的相关内容进行物权的变更，实现双方物权变更的目的。（2）保证权利顺位，不动产预告登记是当不动产权利人在向最终登记进行推进时，保证了法律上对于不动产权利人所选择的权利顺位。不动产登记所产生的法律保护效力，只有登记者才能享有，登记的优先权属于先登记者，先登记者就是由不动产预告登记协议中的权利顺位所决定。（3）破产保护，在登记人陷入破产的情况后，登记人可以利用不动产预告登记制度的相关法律效力让自己的权益得到保障。使得自己在无法完成相关程序时，可以对抗不动产的所有权人，实现自己对于不动产的权利。（4）预警作用，不动产物权变更的双方可能会因为综合实力差距的悬殊，造成不动产物权变更的双方的信息不完整和不对称。这个情况会使得第三人因为信息问题而受到蒙蔽，而不动产预告登记可以为第三人提供出有效和完整的不动产登记信息，从而避免不动产预告登记的物权变更行为被认定为无效。

二、关于不动产预告登记的研究

不动产预告登记是一种在管理不动产归属权纠纷问题的一种有效方法，为了使不动产预告登记的目的达到人们理想的效果，许多研究不动产管理方面问题的研究者研究了对国外处理该问题的程序。（1）德国，德国的物权制度将物权变更的过程分为两个部分，一个是债权行为，另一个是物权变更行为。不动产物权变更双方应首先达成物权变更目的合意后，进行债权的登记和公布，接着还要满足其他合同能够生效的条件，然后再进行不动产预告登记协议的签署，最终合同成立并生效。（2）日本，日本不动产预告登记的特征规定：第一，第三人在不动产物权变更的过程中，不是必要条件，只要不动产物权变更双方的意愿能达到一致，不动产预告登记就能顺利进行；第二，进行不动产预告登记流程需要双方共同进行，单方当事人无法进行登记程序；第三，法院要出具相关不动产变更的证明，才能最终完成不动产物权的变更。

三、完善我国不动产预告登记制度的策略

（一）明确我国不动产预告登记的性质

在我国的不动产预告登记制度中，应该明确不动产预告登记中的不动产所有权人依然享有该不动产的各项权益，不动产的所有权人所享有的权利，其本质依然为不动产的债权。将不动产的所有权人所享有的债权进行相应的保护，不能光将解决问题的目光一直停留在排他性上，这是明确当事人的权利。我国的《物权法》在对于不动产预告登记的机构规定上，也具有着一定的问题。其规定了不动产预告登记应在当地的不动产登记机构进行办理程序，而这种登记方法虽然进行了对不动产登记的分类，但是对于分类完成后的后续工作没有明确进行工作的主体，这种行为就会造成登记混乱和法律效力不理想的情况发生，所以要明确登记机构的责任。

（二）完善我国不动产预告登记的程序

完善我国不动产预告登记的程序主要从以下三点进行：（1）提高申请标准，我国关于不动产预告登记的相关条例规定，在进行继承遗产和受到馈赠的情况下得到不动产，只需要单方当事人提出申请登记就可以了，这种规定存在着一定的不合理性。这种规定虽然保护了买受人的利益，但是这种规定存在着对不动产所有权人的风险。单方当事人可以提出申请，但是要将标准定高一些，保护不动产所有权人的权利。（2）推进本登记，不动产预告登记的最终目的就是完成本登记。在进行本登记的推进时，进行物权变更的某一方可能因为拥有了不动产的部分权利，对推进本登记程序有着一定的懈怠。应该对相关问题进行行为上的约束，必要时直接进入执法程序，进而推动本登记的程序进度。（3）保证抗辩权，不动产预告登记应该保证不动产物权变更双方的权利和义务相平衡，不应该注重保护某一方的权利而忽视了另一方的权利。

（三）增强我国不动产预告登记的效力

不动产预告登记是为了让不动产预告登记制度发挥其作用而设计的登记方法，对于不动产预告登记制度的效力，国家应该从法律方面进行提升。从法律方面进行对不动产预告登记的效力提升，可以对进行物权变更的双方进行良好的行为约束。在效力提升的基础上，不动产预告登记制度的作用就能得到更好的发挥。

（四）扩大我国不动产预告登记的范围

在不动产预告登记的实际程序中，将不动产预告登记的范围扩大，扩大的方向主要从两个方向进行。第一，将不动产预告登记的保护权利范围进行扩大；第二，将不动产预告登记的对象范围进行扩大。登记范围的扩大对于完善不动产预告登记制度有着积极的作用。

四、结束语

我国经济体系的重要组成部分其中就有我国的房地产行业，我国的综合经济水平也随着我国的房地产行业的持续发展，得到了持续上升的时代背景下，不动产预告登记制度对于保护人民利益有着重要的作用。不动产交易的权益在不动产预告登记制度的规范运作下能够得到较好的保护，并且不动产预告登记制度还保护了权利人的利益。该制度让我国法律的公正性得到了充分的体现，其中的法律价值能对我国相关不动产法律起到良好的促进作用。尽快完善不动产预告登记制度，便能继续高效的促进我国社会经济的发展和保证我国人民的权益。