新收入准则对上市房企的影响及实务应对

周逸飞

（上海紫都佘山房产有限公司，上海 201602）

2017年7月5日，财政部修订印发了《企业会计准则第14号—收入》（下称“新收入准则”）。新收入准则一改房企销售收入确认滞后的弊端，由之前的按交房时点确认收入改为按照履约进度的时段确认收入，这样一来对房企尤其是上市房企的影响是首当其冲，可以说既是机遇也是挑战。从会计实务角度来看，这一规定会对房地产行企业拿到项目预售许可之后产生较大影响，势必会影响到上市房企财务报表的信息披露。上市房企也应以此为出发点进行业财融合，从战略规划、预算管理、产品规划布局、营销方案、税务处理的角度来应对新收入准则带来的变化，用好新准则，优化企业内部管理。

一、新收入准则对上市房企收入确认较旧准则的具体变化

（一）收入确认规则的对比

新收入准则的理念是强调商品房控制权的转移，也就是说，房企要确认收入的前提条件是房企对商品房的控制权已经转给了顾客。新准则还规定房企不再是单一的按照商品房竣工交付的时点来确认收入，而是按照项目开工建设进度，在规定的时间节点完成的履约义务来确认收入，也就是按时段确认收入。而旧准则注重的是风险与报酬的转移，只要开发商将商品房竣工交付给顾客，才算是履行了合同义务，可以确认收入。

（二）收入确认时间的变化

在新准则中，房企应该和顾客在合同中约定，在商品房项目工程建设达到什么样的阶段时，根据履约义务的完成收取顾客一定合同比例的房款，按照履约义务完成的时间节点提前入账，这样上市房企的报表便能客观反映当前的实际销售情况。在旧准则中，房企在项目楼盘开盘时，由于还未完工，房企无法将商品房交到客户手上，因此收到的预售款不会被录在主营业务收入，而是计入预收账款作为一项负债。这样一来，房企的实际经营成果与财务报表上的列报就产生一个时间上的脱节，有可能是2年甚至3年，这恰恰是当前收入准则需要改善的问题之一。

二、新收入准则对房地产企业的涉税影响

（一）对增值税的影响

按现行税法规定，房企在进行土增税清算前，增值税与土地增值税都采用预缴方式，一般是根据合同约定的收款时间节点实际收到的金额或开票金额为依据，按规定比例预缴，无论是新收入准则还是旧准则，当收到预售款时，无论有没有提前确认收入，增值税和土地增值税都得预缴，因此新老准则预缴税金的金额是一致的，最终结果一致，因此对增值税并没有影响。

（二）对企业所得税的影响

按国税发（2009）31号文规定，房地产公司在未完工的情况下，按照预收款的一定比例计算毛利（通常是15%），按扣除税金、期间费用后的利润缴纳当期的企业所得税。对房企而言，不管是新收入准则还是旧准则，无论是按时点确认收入还是按照时段确认收入，房地产项目在整体清算时，总的企业所得税税负是不会变的。唯一的区别在于当季度申报时，按照履约进度提前确认的主营业务收入减去主营业务成本得出的毛利很可能远远超出15%，就会导致季度多缴所得税，那么就造成前期多交税，增加资金成本，所以房企在年度预算中要充分考虑到这一因素。

三、新收入准则对房地产企业财务报表的影响

（一）对资产负债表所产生的影响

旧准则中规定，商品房还未建成，房地产企业收到的预售款不能算收入，还要计入“预收账款”作为负债，因此房企的高负债率实际上是存在“大量水分”的，并不能客观地反映其负债率。新准则执行以后，房地产企业的负债率在一定程度上变得更为直观，负债率的下跌可能会带来债务评级的调升，导致资金成本变得更低。

（二）对利润表所产生的影响

在采用新收入准则后，可以肯定有相当大一部分的商品房预售收入会根据履约进度在一段时间内得到确认，这将会提前进行部分业务收入确认以及成本结转。这样一来，在当年房企的财务报表上可以马上体现项目的销售收入、销售成本、和相关营销费用，而不是在2年、3年甚至更久才能看到，这样能让管理者及时从利润表上看到经营业绩，更便于做出经营决策。对于房地产企业而言，部分业务收入确认及成本结算时间提前，也有利于增加净利润，这也是许多上市房企梦寐以求的结果，因为随着销售业绩在报表中提前兑现，股价也能随之上扬。

四、从SWOT视角分析新收入准则给上市房企带来的机遇和挑战

（一）机遇

1.布局高端住宅的优势

新收入准则下，全款购房的顾客占比越高，就越符合新准则规定提前确认收入的条件，那么按照这个逻辑，上市房企开发高端住宅的相对收益应该会更大。首先，高端住宅开发周期较长，总价较高，去化也较慢，其次，高端住宅的需求一般属于消费升级，很可能是用家庭的第二或第三套房子，受政策限制难以向银行申请按揭，因此高端住宅的客户通常只能选择全款购房，几乎没有贷款的可能，再说高端住宅通常是为客户私人订制，从签订购房合同后就不存在被替换的可能，因此这两种特征完全符合新准则下提前入账的要求，所以做高端住宅的上市房企的收入提升幅度预期应会更高，将更为受益。因此，上市房企为了让财务报表的收入及利润数据更为可观，在前期的产品规划中可能会更偏向高端住宅的布局。

2.财务报表起到润色作用

新准则下，上市房企的收入确认将更为提前，报表业绩将呈爆发式增长，因为预售阶段的销售收入能及时兑现在利润表上，以碧桂园为例，采用了新准则使收入和净利润分别提高23%和66%。而对那些收入占合同销售非常低、预售楼峻工期长的上市房企，在新准测下，未确认的收入可能更会一下子在利润表中爆发出来，收入至少提升一倍以上。从投资者角度来看，这样一来能更真实地反映上市房企的真正价值，股价也能得到拉升，更有助于上市房企的品牌做大做强。

（二）挑战

1.所得税负的提前支出

总的来说，按时段确认收入，在企业所得税法上对房企是不利的，新收入准则势必导致房地产企业收入提前确认，季度所得税税负提高，企业在年度预算中必须考量由于季度所得税提高所增加的税金支出，这样便对房企原本紧张的资金链又增加了一道难关。

2.新收入准则执行中的障碍

虽然新收入准则已经落地，但要结合实际情况实施起来，还是会遇到种种困难。例如，对于采用按揭贷款购房的客户来说，不排除由于征信不良，导致无法获得贷款的情形，那就不能说控制权已经转移给客户，因此新准则规定的收入提早入账的情形就不适合了，也就是说对这类客户的预售款不一定适用新收入确认准则。另外，在实务中有关按时段还是按时点确认收入的判断是否正确，还值得商榷，不应该简单地将其归类于“在一段时间内履行履约义务”的情况，还要根据合同条款与实际情况进行具体分析，不可一概而论。

五、基于新收入准则对上市房企内部管理的几点应对措施

（一）加强财务人员的专业素质

新收入准则的实施会涉及许多会计职业判断与税法的问题，企业应加强对财务人员的专业胜任能力要求，不仅仅体现在对单向合同履约义务的识别，还要学习与新准则相关的税务实务，提前防范涉税风险。财务人员不仅仅是个账房先生，还要能学会以管理会计的视角进行业财融合，站在比较高的层面来串联业务部门参与管理决策。

（二）加强房企各部门之间沟通协作来发挥新准则效益

若要让新收入准则发挥最大的效益，那么房企的各个部门应当紧密配合。应从公司高层开始牵头，按照发挥新收入准则最大效益为战略主导思想来制定相应的预算方案，然后串联起各个相关部门来执行。首先，从规划设计部开始，本文之前也提过，高端住宅能在新收入准则中最能发挥最大效益，那么在进行前期产品规划布局就可以着重多设计一些高端住宅，为之后的工作打下基础。其次，在营销方案里也可以做点文章，营销策划中完全可以引导顾客全款购房，加大顾客全款购房的优惠力度和奖励措施，尽可能让更多的顾客来全款购房，这样才能符合新收入准则提前确认收入的要求，最终在利润表中体现效益。最后，财务管理部总结整个战略方案，结合各个部门的实际情况来编制预算，其中涉及新收入准则引发生销售佣金支出、税金支出的变化也要充分考虑，这样才能客观精准的编制出房企预期的业绩目标。

（三）应对税收政策发生的变化，提前防范税务风险

新收入准则出台后，房企通过延迟交付的手段致使企业所得税清算延后的操作空间就基本不存在了。因为提前确认收入以后，无论是否完工交付，房企都必须按照履约进度将收到的预收款确认收入，那么企业该缴纳的企业所得税就不可能发生延迟，都得提前缴纳，虽然最终缴纳的企业所得税金额和旧准则中缴纳的金额是一致的，但会增加资金的占用成本。笔者认为，房企作为老牌高利润行业，更应该承担起社会责任，为国家税收做出突出贡献，新准则执行以后，与其做那种“小动作”来迟缓税金支出，倒不如趁此机会给政府做个顺水人情，这其实也是在给自己的品牌做大做强。

六、结束语

综上所述，新收入准则的实施对上市房企的影响可谓是牵一发而动全身，对企业的战略规划、合同履约管理、财务预算管理、规划设计、营销方案和财务人员的专业胜任能力等提出了更高的要求，对房企的项目运营管理和涉税工作都有重大影响，并提出了上市房企相应的应对对策，只有多部门共同科学、有效的联合推动新收入准则的执行，才能使新准则在实务中发挥其预想的作用。